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我家的房被人“切”走了
抵押貸款公證暗藏委託售房條款房子被賣房主竟不知情
房子被賣妻被訴
一家人無處安身
近日,張先生震驚地收到法院傳票,長年臥牀不起的殘疾妻子王女士竟被告到法院,原告尹女士要求王女士將其名下住房過戶給她。尹女士稱,王女士的代理人李先生已將房屋賣給她,應立即辦理過戶手續。
張先生回想到幾天前,確實有過一位尹女士來電,要求房屋過戶,他當時就告訴對方:“我沒賣過房,也不會賣房!”
看到法院傳票後,張先生心急如焚:“家裏經濟狀況很困難,只有這套60平方米的住房,卻是上有80歲的老母親,妻子又身患殘疾,自己的孩子剛剛二十出頭,還沒有結婚。如果這套房沒了,全家人去何處安身?!”
兒借12萬高利貸
仨月翻番到50萬
幾經周折,張先生找到北京市銘滔律師事務所錢學志律師求助,道出了事情的原委。原來,張先生和王女士夫婦有一個二十多歲的兒子小張,小張因個人消費問題,2012年12月向薛先生借了12萬元,但小張沒有固定收入,且借款利息較高。他一拖再拖,並未如期歸還借款。
至2013年3月,小張連本帶息已欠薛先生共計50餘萬元,他根本無力償還。4月份,小張一連幾天都沒回家,家裏很着急。經多方尋找,老張終於在一家洗浴中心找到了兒子。小張這才吐露自己借了高利貸,薛先生一直催債,所以自己一直沒敢回家。
父親幫還錢湊不齊
被迫簽下擔保書
老張又氣又恨,可老兩口就一個寶貝兒子,還是一心想着儘快幫兒子還款。但老張也只是一位普通的退休工人,退休金每月僅兩千餘元,妻子又身患殘疾長年吃藥,家中無任何積蓄,也沒有能力歸還鉅額債務。
無奈,老張找到債主薛先生,說明了家中的實際困難,希望減免一些利息。他提出連本帶利歸還薛先生20萬元,但對方堅決不同意,並要求張家必須在一週內還清,否則就對小張不客氣。老張聽後更加害怕,趕緊四處找親友借款。可欠款數額巨大,老張一家還是無法湊齊款項。
還款期限已至,薛先生上門討債。小張一家無力償還,薛先生就讓老張夫婦爲其兒子做擔保人,對小張的欠款本息承擔連帶保證責任,如果小張不能還錢,老張夫婦有義務償還,限期一個月。無奈之下,老張夫婦在擔保書上籤了字。
到期仍未還清債
無奈同意抵押貸款
一個月後,張家還是無法還錢,看老張實在無能爲力,薛先生提出:“要不這樣,用你家房屋作抵押,向銀行貸款,用銀行貸款還我錢,我和銀行的人比較熟悉,我替你們辦理。”老張沒辦法,只得同意了。
第二天,老張打車拉着老伴和薛先生及其朋友李先生,一起來到公證處,作了委託公證,委託李先生代爲辦理相關貸款事宜。過了三天,老張與薛先生及李先生到公證處領取公證書。6份公證書原件李先生全部拿走了,只給老張一份公證書的複印件。
公證暗藏委託售房房被抵押他人
回到家後,老張仔細看了一下公證書,不禁大吃一驚:原來,公證的內容不僅有委託李先生辦理貸款的事項,還有委託李先生出售自己房屋的內容!做公證時人多很亂,老張視力又不好,沒注意到有委託售房一項。
老張夫婦擔心自己的房子被賣掉,在親屬的勸說下,過了兩天又來到公證處,撤銷了對李先生的委託。
之後老張左思右想,還是不放心,一週後再次到建委詢問,結果卻出乎意料:3天前,李先生已將老張的房屋抵押給了一位尹女士!抵押的原因是老張的妻子向尹某借款100萬元。
很快接到法院傳票房子被人賣了
老張徹底被搞暈了。他趕緊向建委工作人員講明情況。對方看到老張撤銷委託的公證書後,說:“您放心,這房屋現在存在爭議,我們暫時將房屋凍結,您趕緊想辦法。”
兩週後,老張收到了法院傳票:尹女士起訴房屋產權人老張的妻子王女士。尹女士聲稱:李先生已代替王女士將房屋賣給了自己,價格是160萬元(該房屋實際市場價格爲240萬左右),簽訂買賣合同的日期是李先生拿到公證書的第二天。尹女士當天就交付李先生現金100萬作爲定金,之後與李先生辦理過戶時得知房屋被凍結,於是要求王女士立即辦理房屋過戶手續。
法律剖析
北京市銘滔律師事務所的錢學志律師認爲,尹女士要求過戶房屋的依據是房屋買賣協議,如果老張夫婦想保住家庭唯一住房,建議他們首先要從房屋買賣協議入手。只有將房屋買賣關係終止,才能對抗尹女士要求過戶的訴訟請求。
能否申請房屋買賣協議無效?
根據《合同法》第五十二條規定,導致合同無效的具體情形有五種:其一,一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益的合同無效。在不損害國家利益的情況下,一般爲可撤銷的合同行爲。其二,惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。其三,以合法的形式掩蓋非法目的合同無效。其四,損害社會公共利益的合同無效。其五,違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。
由此,錢學志律師認爲,本案中的房屋買賣行爲並不存在上述五種情形,老張以《合同法》第五十二條規定主張合同無效,很可能不會得到法院支持。
不過,《合同法》第五十一條還規定:“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的,該合同有效。”該法第四十八條規定:“行爲人沒有代理權,超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同,未經被代理人追認,對被代理人不發生效力,由行爲人承擔責任。”
錢律師認爲,李先生代理老張進行抵押,在老張撤銷對其委託而成爲無權代理後,老張可主張抵押行爲無效。但在該買賣行爲中,李先生是老張的代理人,委託書也經過公證,簽訂買賣協議時委託公證並未撤銷,不能說李先生無權處分或沒有代理權。老張如果以《合同法》第五十一條、第四十八條主張合同無效,也不會得到法院支持。
可否申請撤銷合同?
根據我國《合同法》第五十四條規定,當事人一方有權請求法院或者仲裁機構變更或撤銷合同的情況有:(一)因重大誤解訂立的合同。重大誤解是表意人無過失的作出意思表示,相對人對該意思表示的內容出現了錯誤理解,並基於這種錯誤的理解而作出了意思表示。(二)在訂立合同時顯失公平的合同。我國《合同法》明確規定顯失公平的合同可撤銷。(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者趁人之危,使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同。一方表意人必須是運用欺詐、脅迫或乘人之危等手段使得對方不能自由意思表示並因此訂立了合同並且合同中體現出來的利益是不平衡。爲保護受損一方利益,法律規定此類合同可撤銷。
錢學志律師認爲,此案中代理人李先生與尹女士簽訂買賣合同,並不存在重大誤解、欺詐、脅迫或者趁人之危之情形,也不能主張顯失公平。所以,老張主張撤銷合同也行不通。
可否申請解除合同?
合同解除包括協商解除、約定解除和法定解除。錢律師認爲,如果尹女士與老張達成一致,可以解除合同。
而約定解除是指當事人在合同中約定,合同履行過程中出現某種情況,當事人一方或者雙方可解除合同。根據雙方簽訂的房屋買賣協議,顯然約定解除的情況並未出現。
至於合同的法定解除,我國《合同法》第九十四條規定了法定解除的條件,當事人有下列情形之一的可解除合同:一是因不可抗力致使不能實現合同目的;二是在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行爲表明不履行主要義務;三是當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行的;四是當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的;五是法律規定的其他情形。據此錢律師認爲,因爲尹女士並未出現該法第九十四條規定的違約情況,因此老張也不享有合同法定解除的權利。(下轉第39版)
今日我坐堂
錢學志律師
北京市律師協會會員,現任北京市銘滔律師事務所主任,婚姻家庭維權網創辦人。代理婚姻繼承、房產糾紛案件多起,積累了豐富的執業經驗,善於站在法律人的角度多方位多視角的分析問題,尤其關注婚姻家庭中弱勢羣體的利益保護。
該房屋買賣行爲存在八大疑點
綜合本案特殊情況,錢學志律師分析認爲,該房屋買賣行爲存在如下重大疑點:
其一,老張原本並不認識李先生,是在情況緊急之時委託了李先生。
其二,老張委託李先生的目的是辦理貸款,而並非委託其售房。
其三,拿到委託公證書當日,李先生即與尹女士簽訂買賣協議,是不是別有用心?
其四,尹女士購房,爲什麼沒到現場看房?
其五,李先生拿到委託公證書當日即與尹女士簽訂買賣協議,籤協議前雙方是否就存在互相認識的情形。
其六,爲什麼尹女士購房價格遠遠低於市場價格?
其七,爲什麼尹女士籤合同當天就支付了100萬現金作爲定金,與常理不符。
其八,尹女士之前給老張打過電話,老張明確表示未售房,尹女士爲何沒有進一步面見房主本人?爲什麼不經協商就起訴?
主張對方惡意串通買賣行爲無效
錢律師認爲,如果可以查明薛先生、李先生、尹女士之前就相識,房屋買賣時支付現金100萬的情況並不存在,那麼這三人就存在惡意串通之嫌疑。比如可通過戶籍查詢有無親屬關係,或查詢是不是同事關係、同學關係等。若進行訴訟,因100萬屬鉅款,常理不會支付現金,可要求其提供100萬的銀行轉賬憑證,如果不能提供,支付100萬定金的行爲就很可能得不到法律支持。
我國《民法通則》第五十八條規定:“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的民事行爲無效。”無效的民事行爲,從行爲開始起就沒有法律效力。第六十六條第三款規定:“代理人和第三人串通,損害被代理人利益的,由代理人和第三人負連帶責任。”
根據上述情形及法律規定,錢學志律師建議老張可以從“買賣行爲系虛假的、存在代理人與購買人惡意串通”的情況着手,主張買賣行爲無效,從而達到終止合同的目的。(文中當事人爲化名)