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調查顯示接房後1年內租賃成交比例僅爲35.6%,實際使用面積過小、無統一管理等是原因
“商業,好入地,難上天”,這在傳統的商業背景下幾乎是普遍的共識。不過,隨着香港空中商鋪模式的成功以及傳統商鋪日漸增長的租金壓力,2013年的“空中商鋪”着實火了一把。越來越多的小商家開始把自己的生意做到“空中”去;同時,較低的門檻也讓其成爲不少投資者眼中的“香饃饃”。
然而,熱鬧的市場背後,卻是空中商鋪較低的出租率和租金收益以及其面積不上不下的尷尬。未來重慶空中商鋪產品的路在何方?其利潤增長點在哪裏?讓我們來看看記者的市場調查。
3成投資客看中門檻低
“2013年,重慶的空中商鋪銷售相當火爆,甚至連我們公司掃地的阿姨都知道賣得好。”昨日,中原地產商業部相關人士告訴重慶晨報記者,從2013龍湖、東原等空中商鋪每次開盤的效果來看,其當日的銷售率都在80%以上。
根據康聯機構數據統計顯示,目前重慶投資客選擇空中商鋪的原因中,有30.1%的人是衝着其“總價低”去的,其次是“方便出租”(21.7%)、“開發商品牌”(18.2%)、“增值空間”(12.8%)、“位置地段”(8.7%)和“產品設計”(8.5%)。
重慶康聯機構副總經理丁吉超表示,目前市場中傳統的投資產品(商鋪)大都價格不菲,動輒就是幾百萬,寫字樓平均單價在11000-12000元,中心地段的單價都在2萬元以上,“一般有點小閒錢的投資客是拿不出來的”。而空中商鋪的本質就是過去的公寓,但是公寓項目的客羣相對單一,所以導入“空商”這個概念,尤其是“商鋪”這兩個字,就很能吸引人。
實際使用面積影響潛在租客
隨着空中商鋪產品開始大量進入地產投資市場,一大批中小投資者的熱情被迅速調動起來。空中商鋪是否能夠順利出租,到底能租給哪類客羣,成爲投資客們最關心的問題之一。
“去年12月的時候,我們訪談了100位有意向租賃空商產品樓盤商業的客羣,結果並不樂觀。”丁吉超如此表示。
據康聯機構調查顯示,9成左右的空中商鋪租賃戶的目的,是希望租賃之後用來作爲單位的辦公室;另外1成左右的租賃戶的目的是經商。然而,康聯回訪時卻發現:那9成打算租賃後用來作爲辦公使用的人,最後僅有2成表示還會考慮空中商鋪,剩下的人都表示可能會考慮去租賃寫字樓。
在丁吉超看來,“由於空中商鋪的單間面積小,單間建面在80平方米左右,除去公攤大約爲60平方米,如果沒有特別有優勢的超高挑高,實際的使用面積就很小。一般來說,租賃來用作辦公的客戶都會考慮租下臨近的兩間或者三間,打通之後使用,但是否能租到臨近的兩三間往往是個問題。”
租金收益遠低於商鋪
在目前重慶消費者還不太接受“上樓”消費的態勢下,空商是否會出現“一哄而上”之後的出租困難,還需要時間和市場的考驗。康聯機構調研發現,目前市場中的空中商鋪在接房後的1年之內,其租賃成交比例僅爲35.6%。也就是說,10個空中商鋪的買家,在接房後1年之內能順利出租的還不到4人。
與此同時,在當前市場背景下,空中商鋪的租金收益率仍遠遠低於商鋪。中原地產商業部人士表示,“目前重慶主城空中商鋪的平均租金收益率在4.5%-5%,而且空中商鋪屬商業性質,首付款是5成,利率要上浮10%-30%,10年之內要付清。因此,投資客在考慮以貸款方式購置空中商鋪時,一定要算清其租金收益是否能跑得贏銀行貸款。”
需增加配套加強運營管理
重慶新中地產總經理何偉堅表示,重慶市場空中商鋪經歷了自發性樓中店、大開發空中商鋪概念運用到商務公寓開發中等階段,但目前空商產品的檔次仍然較低,且無統一管理和服務,空中商鋪作爲開發商開發商務公寓營銷的概念,仍處於粗放發展階段。
在何偉堅看來,目前我國空中商鋪做得最成功的案例在香港。那裏的空中商鋪服務設施完善、租金價值高,而且採用統一管理,已經達到了中高檔商場水平,並被潮流消費人羣廣泛接受。因此,重慶的空中商鋪能否實現項目溢價,也要從增加相關商業配套設施、加強商業運營管理服務等方面入手,這樣纔能有助於項目在市場變化中取得成功。
晟城機構市場部經理黃友豔表示,重慶空中商鋪的出現,是在市場成交火爆的背景下,開發商利潤逐漸降低,部分房企應市而推的一種衍生品。未來重慶空中商鋪的增長點,應該跟互聯網緊密聯繫。譬如一些從事互聯網團購等經營的商家,就很適合進入空中商鋪,因爲他們對辦公面積的要求相對沒有那麼高,經營也更加靈活。
記者李強