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編者按:
物業問題與大家息息相關。很多物業問題是因爲沒有正規的業主委員會或者業主委員會不得力而引起。復興門家園的物業問題則不同:當業委會與物業發生爭議並進而產生博弈時,會發生什麼?該怎麼辦?希望個案能圓滿解決,更希望全市其他小區遇到類似問題時能在管理部門指導下平穩解決。
業委會被物業公司“摘牌”
“物業公司把我們業委會的辦公用房給鎖上了,門口業主委員會的牌子也被摘走了,還往我們在各樓門貼的請業主投票選舉新業委會成員和新物業公司的通知上噴白漆。”河西區復興門家園小區業主委員會主任賈先生給本報打來電話,投訴該小區物業管理公司:天津市大通物業管理有限公司(復興門家園項目)干擾業委會的正常工作。
11月19日記者來到復興門家園小區,果然看到小區各樓門上以該小區業委會名義張貼的通知被噴上了白漆。業委會成員之一王女士帶領記者來到位於地下一層的原業委會辦公室,門上加了一把大鎖頭,據介紹,業委會的牌子也被摘走了。“我們本來是通知大家在16日、17日到業委會辦公室來投票,選舉新一屆業委會並確定新的物業公司。剛投了一天票,17日物業就把業委會辦公室門封了,牌子摘了。我們不得不先在車庫入口處設投票點,還抱着票箱上門請業主投票。”賈先生說。
轉天,賈先生又打來電話,說物業公司貼了一個通知,內容稱“目前小區內個別人員假借所謂業主大會名義進行違規活動(如煽動、誘導業主投票等),因此提醒各位業主,任何活動必須在政府相關部門監督指導下進行。否則,一切活動均屬違規操作,請各位業主提高警惕,謹防上當。”22日,記者再次來到復興門家園小區,果然在各樓門都看到了有上述內容、落款爲“天津市大通物業管理有限公司復興門家園項目”的通知,就貼在業委會被噴了白漆的通知曾經張貼的位置。
對於給業委會的通知噴白漆、鎖業委會辦公室門並摘牌子的行爲,物業公司承認是自己所爲。“之所以給通知噴漆,是因爲小區內不能亂貼告示,應該貼在布告欄裏。”物業公司經理解釋。那爲什麼物業的通知也沒貼在布告欄呢?“我們這是爲了提醒業主注意。”鎖辦公室,則是因爲“業委會沒有在其中進行正常工作,而是遊說業主不交物業費,選新的物業公司,而且原來的門鎖被破壞了”,她認爲所謂“正常工作”是“在政府指導下的工作”,商議選新物業、鼓動業主不交物業費的行爲都不在其中。
小區看上去比較整潔,並無破敗之象,業委會與物業之間爲何這般水火不容呢?
業委會與物業間無合同有分歧
復興門家園現在的物業公司是開發商的前期物業,按規定,在業主委員會被選出後,就要與選定的物業公司簽訂物業服務合同,同時前期物業合同廢止。3年前,業委會成立後即開始與大通物業談合同,但是分歧較大。業委會要求物業公司在合同中承諾地下車庫的停車費兩年內不漲價,同時要求物業公司將違約金由1萬元人民幣增至5萬元。物業公司表示:“地下車庫的產權是開發商的,我們只是負責管理,價格決定權並不在我們這裏,因此無法承諾。”違約金一事雙方也談不攏。河西區物業管理辦公室也認爲業委會將有關開發商責任範圍內的內容加入合同中不合適,同時有關違約金一事也沒有相關法律法規的明確規定。
“我們不希望換物業,因爲它是開發商的前期物業,好多事,比如修房子,都方便,所以一直沒找其他公司。”賈先生說。但是三年間又有許多事情的發生導致雙方關係惡化。
在業委會寫給大通物業的交涉函中,提到了樓內消防設施不全,門崗處值班人員夜間不關大門,人員進出隨意,地下車庫內通往各樓門的大門不關,外人隨意穿行,有安全隱患,小區攝像頭不足,從未公示過小區公用設備、設施運行及樓宇內廣告等公共部位費用的收取和使用情況等20條意見。王女士告訴記者,小區發生過多起入室盜竊案,就在不久前,住在樓上的親戚家就被盜,財物損失數萬元,爲此她特意換了電子門鎖。“誰都能進入地下車庫然後上到任何樓門的任何一層,對講門其實沒什麼作用。”她還打開樓道內一處消防栓的玻璃門,裏面沒有消防水帶和噴水頭。
“消防栓裏那個鋁的噴水頭丟得太多了,我們就把沒丟的都收集在一起了。”物業經理告訴記者。“如果發生火災,我們能馬上找出噴水頭安裝。”“這是不是不符合消防規定呢?發生火災再安噴水頭,還來得及嗎?”記者問。“我們也是沒辦法。而且各樓層都配了滅火器。如果發生火災肯定先打119了。”物業經理說。同時,物業經理不認同地下車庫可以隨意進入的說法,認爲地下車庫通往各樓的大門雖然沒關,但是隻有有車位的人才能進入地下車庫,都是業主。“我們這裏入室盜竊案有,但是並不多。”她說。記者從相關部門瞭解到的情況印證了物業的說法。
對於未公示公共部位費用收取和使用的問題,物業認爲自己現在執行的還是前期合同,沒有義務向業主公示,“我們執行的是包乾制不是酬金制,也不用公示。”就此擊水律師事務所的谷律師認爲,無論物業公司執行的物業服務合同是否與業委會簽訂,只要收取了小區業主的物業費,就有義務向業主公示公共部位費用的收支情況,收益部分應主要用於公共部位的建設。記者通過諮詢市房管局物業處得知,所謂“包乾制”只是可以不公示物業費的收支情況,公共部分的收支情況應該向業主公示。
撤換物業的決議合法嗎
“其實所有問題的導火索就是修大門的事。”河西區陳塘莊街道辦事處司法科的同志說。業委會也反覆向記者提到物業不修小區大門的事,並稱物業開始說不修是因爲沒有許可證,業委會千辛萬苦跑下來修大門的許可證後,物業卻一拖再拖,導致許可證過期。“應該修。”街道工作人員說。物業則認爲小區當初是經過驗收的,沒有必要修。
“我們今年4月18日通過了撤換大通物業,聘用新物業公司的決議。這裏有業主大會的表決結果,小區總戶數爲586戶,總面積爲58536.46平方米,實際參加投票的457戶,有效票440票,面積爲44135.06平方米,結果344戶同意換物業,佔總住戶的58.70%,佔總面積的59.94%,符合相關法律法規要求。”賈先生介紹。既然合理合法地通過決議,爲什麼選聘新物業的工作纔開始呢?“這個決議剛剛被有關部門認可。”賈先生說。
其實這個決議是否被認可,到現在也沒有定論。
有20%業主反對決議?“業委會的這個決議是不合法的。有20%的業主主動找到我們,表示反對這個決議。根據有關規定,達到20%業主反對,決議就無效。”物業經理如是說。“有這20%業主的名單等詳細情況嗎?”記者問。“有,我們給居委會和街裏了。”她回答。同時她告訴記者,目前小區的物業費繳納率達到85%,居委會做的抽樣調查,業主對物業的滿意率達到80%。但是記者向陳塘莊居委會和陳塘莊街道辦事處瞭解,他們手裏都沒有那份20%反對撤換物業決議的業主名單,居委會也否認在復興門家園小區進行過業主對物業的滿意度調查。
業委會屆滿,決議無效?“就是要籤物業合同,也應該讓大通物業參與進來。”居委會主任說。“業主大會不是不同意繼續聘用大通物業嗎?”記者問。“業委會在今年6月底已經到期了。”“決議是4月18日做出的,還在任內,現在這個決議有效嗎?”“我調過來兩個月左右,有些事不清楚。”居委會主任說。“這個決議是否有效,不是由我們認定的,應該是街裏和居委會主管此事。我們的主要職責是政策指導和監督物業公司履行物業服務合同。”河西區物業辦的工作人員說。
陳塘莊街道辦事處相關負責人沒有正面回答決議是否有效的問題,但認爲在選出新一屆業委會成員之前,開展選聘新物業公司的活動是不適宜的。“要先選出新業委會,再談選新物業的事。”
業委會成員已失資格?“業委會的五位成員長期拖欠物業費,有的達三年之久,我們催繳後,有兩人補齊了物業費,另三人一直沒交。他們不交物業費就喪失了業委會成員資格。”物業經理說。河西區物業辦、陳塘莊街和居委會都提到了此事,也認爲欠繳物業費的業委會成員行爲不當,侵犯了小區內正常繳費業主的利益。但是無人就資格一事提出異議。
是更換還是讓原物業提升服務
有一點是各方認同的,河西區物業辦、陳塘莊街和居委會都認爲開發商的物業公司有先天的優勢:對小區情況瞭解,便於和開發商溝通,解決一些遺留問題,同時小區地下車庫產權屬開發商,如果換新物業,地下車庫的管理將成爲棘手問題。
“他們就是欠缺溝通。”無論是居委會還是陳塘莊街道辦事處的工作人員都認爲復興門家園業委會和物業公司存在溝通不佳的問題。對此賈先生認爲是業委會多次向物業公司發函要求說明各項情況,但物業拒絕迴應。物業則認爲業委會提的很多要求,物業公司已經表明態度,給出答覆,但是業委會不接受,物業也不能接受業委會的條件,因此無法進一步交流。
“其實物業已經答應把房子給業委會繼續使用,我讓賈先生去和物業談。他不去,說一去就會吵。”街裏和居委會都很無奈。河西區物業辦也表示告訴過物業公司,無論如何幹涉業委會工作的行爲是不妥當的。
24日,復興門家園小區新一屆業委會的選舉基本結束,新業委會已經選出。“雖然存在問題,這個小區管理還可以,大通物業還是做了不少工作的。再說無論由誰來做,不要讓小區業主的生活受影響纔是最重要的。”區物業辦、街道和居委會都希望復興門家園小區在新業委會的帶領下,能實現平穩過渡,順利解決物業矛盾。