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由於缺乏統一完善的管理,太玉園西區內衛生雜亂
太玉園小區周邊各種小雜貨鋪林立
由於缺乏統一完善的管理,太玉園西區內衛生雜亂
生活在北京,房子一直是很多民眾非常頭疼的問題。戶口、限購、貸款收緊、價格太高等問題困擾著不少想在北京安家落戶的人。最近長期被各界密切關注的小產權房竟屢傳出『轉正』之聲,一時間,小產權房甚至成為了不少買房人的希望。不過,隨著傳言愈演愈烈,國家相關部門最終還是明確敲碎了不少人不符合現實的『夢想』,近日發布的《關於堅決遏制違法建設、銷售『小產權房』的緊急通知》明確強調,小產權房不存在『轉正』的可能性。近日,北京商報記者走訪北京小產權房樓盤最為集中的昌平、通州兩區,深入調查了北京小產權房當前的處境及買房人『頂風搶購』的原因所在。
價格:半年漲四成均價過萬元
從地鐵線最北的南邵站出來後出租車開了半個小時,北京商報記者在房地產中介小齊的帶領下,來到昌平區目前銷售情況較好的兩個小產權房小區,位於昌平區馬池口鎮??屯村的伊捨小鎮小區和地處北環昌平北路的裕祥小區。記者一進伊捨小鎮發現,內部規劃整齊,每棟樓一層劃給居民的花園中遍布花草樹木和自家種植的蔬果;裕祥小區更是有著城內高檔商品房般的整潔,旁邊甚至還配有大面積的公園、早市、超市、車庫等設施。
小齊一邊帶領記者在小區中參觀,一邊向記者介紹稱,伊捨小鎮和裕祥小區都是舊村改造後建設的,因為小區規劃好、房子質量高、周邊環境相對不錯,這兩年來買小產權房的消費者絡繹不絕,尤其是近兩個月,因為大家都在傳小產權房有可能轉正,來諮詢和購買小產權房的人一下暴增了不少。『伊捨小鎮小區南北區加起來一共有700多戶,加上周邊同樣屬於小產權房的裕祥小區900多戶等,附近幾千戶小產權房早都賣出去了,轉手的二手房近幾個月也出去了一大批,手裡剩下不多的都是頂層或者采光一般的房子了。』小齊笑著告訴記者。
據悉,伊捨小鎮和裕祥小區基本以80-90平方米的戶型為主,小齊稱現在均價為9600多元/平方米的伊捨小鎮在7月的時候纔賣7000元/平方米左右,2010年一套70多平方米的兩居室僅20多萬元,稍大一點的三居室也就30多萬元。相比之下,更富有高檔商品房感覺的裕祥小區現在已經很難找到1.7萬元/平方米以下價格的房子了,而1-2個月前,這裡的房價還能保持在1.5萬元/平方米左右,這幾乎比肩周邊一般商品房的價格了。
從地鐵土橋站出來,再乘坐公交車,經過四站,另一路記者到達位於通州的太玉園小區門口。門口的『太玉園』三個大字、108棟的居住園區、一長排臨街的小商鋪,甚是繁華,讓記者絲毫聯想不到小產權房。當地人向記者介紹,太玉園分東區和西區,西區比東區早建兩三年。東區50棟樓,全部為外地人居住,西區58棟樓,大部分為村民回遷房。
博友園房地產中介公司小張向記者透露,自己今年5月來該中介公司工作,當時太玉園的二手房均價7000多元,現在達到1萬元,自己都感覺漲得太快了。『我第一次帶客戶去看房都心虛,這麼荒涼的房子怎麼會有人來買,可是沒到一周,買主就成交了。』記者稍做計算,從5月到現在,太玉園的二手房均價漲幅達40%,遠遠高於北京市區內新房價格漲幅。
而位於太玉園南5公裡之外的環湖小鎮和月亮灣曉鎮,同樣是小產權房,價格也在8000-9000元/平方米。
盡管價格很高,但買房人熱情不減。居民和中介公司工作人員均向記者表示,最近看房子的人非常多,有買來居住的,也有投資的,當時房源不是很多。
據記者梳理,從2002年第一批新房到現在的二手房,太玉園的房價可謂是節節高昇。雖然中間有波動,但難掩其價格飛漲的事實。
一位從事通州周邊二手房買賣近五年的中介人員告訴記者,2002年太玉園西區的價格只有1000元/平方米,隨後二手房價格隨北京樓市價格走勢一路攀昇,2010年初達到小高峰,每平方米均價9000多元,甚至達到1萬元。然而,2012年9月,國土局公布79個小產權房項目名單,太玉園位列榜中,當年10月,二手房均價便下降到7000元/平方米,下降幅度近3000元/平方米。一個月後,價格降到最低,6000元/平方米左右。直到今年7月,小產權房轉正的熱風刮起,價格便持續回暖,達到1萬元/平方米。盡管近日國土局再次公布小產權名單,並叫停小產權房買賣,但房價並未受影響,前來諮詢者反而有增無減。
噱頭:土地流轉引發『轉正』說
隨著相關部門一輪又一輪小產權房監管潮的到來,不少中介公司對於出售小產權房的態度也會相應有所改變。
小齊告訴記者,公司原來在尋找小產權房房源的時候,會遍地撒網,後來他們發現,每到小產權房嚴格監管的時期,分散建立、每個僅一兩棟樓小區的小產權房必拆無疑,買家損失巨大,而且很容易為自己和公司惹上麻煩。因此,小齊說,後來公司都只尋找已建成的、小區規模至少在幾百戶的房源出售。
記者上網搜尋伊捨小鎮等小產權房時發現,不少房地產中介公司掛出的小產權房房源信息基本都是1-2個月之前的,幾乎很少有最近掛出的新信息,包括綠地新乾線等小產權房小區的中介公司在記者致電詢問房源情況時都非常警惕和謹慎,看記者只詢問信息、購買欲望並不強烈就以現在公司不做這塊樓盤等理由拒絕了記者的看房要求。
小齊告訴記者,國家『383』改革方案中『已經形成的小產權房按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金,妥善解決問題』和十八屆三中全會文件中『建立城鄉統一的建設用地市場』的表述出臺後,附近的幾家中介公司馬上開搶小產權房的房源,小齊甚至遇到過自己兩天前剛掛到網上的消息,兩天後立刻被其他公司的房屋經紀人把聯系方式、屋主信息修改後掛了出去,結果買主也一並被搶走了。
記者發現,那時候部分房屋經紀人在網上回答買房人對於小產權房產權的疑問時,還信誓旦旦地表示小產權房產權轉正可能性很大。甚至有有意購房者反映,房地產中介人員直接用『383』改革方案和十八屆三中全會文件中相關表述給購房者吃定心丸,並稱『文件已經出來了,只是時間問題,不買房價還漲』。
讓小齊和很多房屋經紀人沒想到的是,沒過多久,各方關於小產權房可能轉正的猜測就被打破了。
從國家到地方,各地都開始了更嚴的一輪小產權房打擊潮,小齊近期也放慢了更新網上小產權房房源信息的速度,『買房人初來向我們諮詢房源信息時,我們也很少主動推薦這種房子了』。小齊表示。
但在太玉園小區,對於政府嚴令,相關工作人員和房地產中介人員並不以為意,且全然不在向購房者介紹的范圍內。但在記者表示疑慮的時候,中介人員則表示,『太玉園已經太成熟了,住著7萬多人呢,且一半為本地人,政府不會做出什麼過激行為的』,且現在在拆的只是在建或者建成後沒有住人的小產權房。小產權房轉正仍然是中介人員的炒作噱頭。
房產證:村委會的『空頭支票』
鑒於記者表現出對於小產權房產權證到底『靠不靠譜』的擔心較為強烈,小齊向記者介紹,目前伊捨小鎮和裕祥小區對於小產權房房產證的形式不同,但辦理流程基本一樣,只需房主、中介和買房人到當地所在??屯大隊或三街大隊辦理過戶更名即可,不用走網簽等其他任何流程,買賣成交當日即可辦完。也就是說,小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證只是村委會或當地有關部門『頒發』的證明,不受法律保護,只是村委會的承諾。
小齊告訴記者,伊捨小鎮是由??屯大隊直接發放蓋有大隊印章的『永久使用權房本』,與住建部門發的不同,上面只有大隊的蓋章;而購買裕祥小區的住房,買房人只需去三街大隊簽訂一份50年或70年的租賃合同,將租賃人名字由原房主改為買房人並蓋上三街大隊印章,『這份租賃合同就等同於房本,需要轉手時拿著合同再去大隊更換一份更名的合同即可』。
此外,由於小產權房不能申請貸款等原因,過戶前買房人需要繳納全部房款。不過,小齊向記者展示了一份普通的房屋租賃合同,並稱『如果買房人想用「住房公積金」購房,我們可以幫買房人「草擬」一份租房合同或者租房證明,幫他們提取出公積金來作為買房款,以此規避政策約束』。
據悉,不論是拿『房本』還是『租賃合同』,大隊或村委會均需收取買房人一定的『過戶費』,小齊介紹,目前裕祥小區過戶費是150元/平方米,伊捨小鎮不論房屋面積一律是9780元/套。
『相比房款,這部分過戶費對於買房人來說基本沒有影響,我們一般只要幫他們把每套房總價格壓下來幾萬元,他們就會毫不猶豫地掏過戶費了。』小齊自信滿滿地表示。而在太玉園,過戶費的統一價格為6萬元。
采訪中,多位中介人士都向記者保證,『過戶後你就可以享受本地人的待遇了,享有永久居留權。在自己宅基地上蓋的房子,即使是小產權,國家也不會怎麼樣的,而且還跟村委會簽合同呢』。而當記者表示萬一到時候村委會以買賣不合法為由拒絕賠付,中介方面則肯定地說『不可能的事』。
記者表示要去看月亮灣曉鎮的二手房房源,得知與記者是老鄉後,中介人士提醒記者,最好不要去買月亮灣曉鎮和環湖小鎮的小產權房,『太玉園畢竟是十幾年的房子,配套都相對成熟了,所以不可能出問題,而月亮灣曉鎮和環湖小鎮都是近一兩年的房子,沒准兒今後出個政策,被收回或者被拆除的可能性也不是沒有,被拆的昌平小產權房都是在建或者是還沒住人的』。
實際上,那兩個項目的實際情況也正如中介人士所說。在月亮灣曉鎮北區,一棟12層的樓房,只有三家有人居住,甚至有樓棟一戶人家都沒有入住,且據小區工作人員介紹,小區內現在還有新房,價格比二手房低。而在環湖小鎮,整個樓棟只有一兩戶入住,物業人員介紹,正在辦理入住手續,室內正在裝修。
監管:政府喊話難阻買賣熱情
其實,政府對於小產權房的監管和治理一直就沒有停止過。近年來,國務院有關部門多次重申農村集體土地不得用於經營性房地產開發,城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住房和小產權房。2012年8月,國土資源部和住建部曾聯合下發通知,明確提出小產權房等違法用地不得予以確權登記,堅決查處在建、在售行為。北京市更多次要求各區縣政府嚴格貫徹落實《北京市禁止違法建設若乾規定》(市政府令228號)等有關規定,全面負責本行政區域內小產權房清理整治工作,對於在建、在售的小產權房堅決叫停,並組織有關部門嚴厲查處,對相關違法人員嚴肅處理。
去年9月,北京市國土局還公布了第一批包括太玉園在內的79個小產權房項目黑名單;今年6月,國土局又公布第二批小產權房名單,總共83處。
在公布的兩批名單中,昌平、房山、懷柔最為集中,成為三大重災區。
盡管明令禁止,但小產權房以其價格較低、手續較簡、准入無限制等優勢,仍然迎合了不少人的需求。加之此次『轉正』傳聞的刺激,小產權房在掀起新一輪高潮的同時,也引起了相關監管部門的注意。
對於小產權房轉正,市場上一直有比較高的期待,也一直充滿著爭議。地產大佬任志強日前表示,小產權房『絕無入市可能,如果政府允許小產權房合法化一定允許其他犯罪也合法化,想都別想』。
而中國房地產協會副會長孟曉蘇表示,國土部、住建部發布的叫停小產權房違法建設、銷售的文件僅僅是為了擺姿態遏制投資而已。關於小產權房問題,媒體要讓農民自己發出聲音,問他們願不願轉正。『小產權房轉正要補交地價,沒人願意補,征房產稅即可。』
國土資源部和住建部11月22日發布緊急通知,要求各地全面、正確領會黨的十八屆三中全會關於建立城鄉統一的建設用地市場等改革措施,堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售小產權房問題。這是官方又一次明確強調小產權房不存在『轉正』的可能性。這一表態將在十八屆三中全會前市場上憧憬的『小產權房將轉正』的希望徹底澆滅。
而在北京,政府此次治理小產權房的決心似乎更為堅決。就在昨日,小產權房現象較為集中的昌平區啟動了對虎峪自然風景區內小產權別墅的強制拆除工作,市國土局也再次明確,北京要對小產權房力爭做到『遏制新增,保證零增長』,嚴肅查處在建在售的項目。
對此,有業內評論人士認為,這可能意味著小產權房的大限將至,目前的提價和熱銷都將是最後的瘋狂。但小產權房的銷售中介卻不這麼認為。
小齊就堅稱,不論哪位買房人有意向購買小產權房,自己都會明確表示自己手中的房子是絕對不會有產權問題的,『不論是伊捨小鎮還是裕祥小區,入住住戶幾百戶,相關部門不可能說拆就拆,涉及這麼多人的問題,不會需要買家一家來單獨面對的,所以根本無需擔心』。小齊表示。
新聞背景
什麼是小產權房
小產權房不是一個法律概念,有關主管部門或學術界也沒有統一的解釋界定。現泛指未依法批准佔用農村集體土地建設、並向集體經濟組織以外的單位和個人銷售或變相銷售的住宅項目。小產權房一般既涉及違法建設和銷售,又涉及違法用地。由於未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可,不能辦理房地產權登記,屬於沒有產權、不受法律保護的住用房屋。
小產權房的危害
建設、銷售小產權房,嚴重違反土地和城鄉建設管理法律法規,不符合土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,不符合土地用途管制制度,衝擊了耕地保護紅線,擾亂了土地市場和房地產市場秩序,損害了群眾利益,影響了新型城鎮化和新農村建設的健康發展,建設、銷售和購買小產權房均不受法律保護。
小產權房的風險
一是規劃不符要拆除。
二是私下交易無保障。
三是水電燃氣存隱患。
四是偷工減料有危險。
記者觀察
熱潮源於僥幸心理
對於北京商報記者的種種疑慮,中介人士嘲笑為『太謹慎』,『膽子大的人都賺了,現在不買,一個月後就不是這個價格了』。
據了解,小產權房之所以被熱炒就是因為有市場需求。
能在北京擁有一套房子,是不少北漂一族的夢想,但由於限購、房價過高等因素,不少北漂族選擇了另外一種購房方式,即購買小產權房。他們不關心是否轉正,只是希望在北京有一個安身之地,即使沒有法律保障。
本地居民王大爺也並不太關心小產權房是否會轉正,『轉不轉正都跟我們沒有關系。轉正交錢也不是我們交,村委會來交;不轉正我們就一直住在這兒,這是我們的回遷房』。
已在該地居住多年的東北人夢女士顯然也不太關心,『村委會有承諾,房子被收回有賠償,而且小產權房不合法的事兒曝光很久了,不是也一直沒事兒嗎?如果轉正更好』。當然,還存在小產權房投資人士,他們期待小產權房轉正,從中賺一筆。但如今看來,依照現在小產權房房價漲勢,不用轉正,前期投資人士也穩賺一筆。
北京商報記者蔣夢惟趙秀靜/文趙秀靜/攝王飛/制表