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11月25日,相關媒體一則關於45家房企8年欠繳3.8萬億元土地增值稅的消息引起軒然大波,掀起了一場土地增值稅的“戰爭”。開發商華遠地產股份有限公司董事長任志強爲此發出了8條反對意見,甚至稱要起訴媒體。
那事實果真如分析所言,還是另有隱情?一位熟悉稅務的相關人士在接受《國際金融報》記者採訪時表示,企業的土地增值稅都是按照國家稅法的相關規定,合法合理地預徵和清算,不存在所謂的“拖欠”行爲,但他也指出,土地增值稅在清算過程中由於年份過長,涉及太多環節,“往往是企業報多少是多少,因此一直是個難題”。
貓捉老鼠遊戲
根據北京律師李勁鬆的分析,不少房企在年報中所列出的土地增值稅不是現時義務,並不需要全部立即上繳,卻將這部分土地增值稅算成公司已經支出的經營成本,這樣的做法是錯誤的。上市公司年報中,包括土地增值稅在內的應交稅金、應付稅金都已經完成清算,應該及時向稅務機關繳納應該繳納而未繳納的實際納稅額。
財政部財政科學研究所副所長劉尚希也表示,應付稅金就是應該交的稅,如果沒交就是欠稅。
一位不願具名的房地產分析師告訴《國際金融報》記者,“應繳未繳”之所以成爲房企的慣常伎倆主要是爲了獲取銀行利息。SOHO中國截至2012年12月31日有應繳未繳土地增值稅64億元,僅按60億元來算,月獲銀行存款利息高達1500萬元,一年僅此一項的利息收入就不少於1.8億元。這使得房企的資金週轉變得更爲輕鬆,擁有更多閒錢可以炒作房產,支撐房價。“如果企業沒了這些利息作爲資金支撐,房價很快就可能降下來。”
“應繳未繳”合理?
對此說法,自然也引起了房企的強烈反擊。任志強指出,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。政府的預繳是無償提前佔用企業流動資金的納稅方式。企業在項目預繳土增稅時就必須預提應繳未繳的土增稅成本,並列入公佈的科目中說明這些應繳未繳的稅項,但在未達到稅法規定的結算條件時,可以不繳,並不違背稅法,也非拖欠。
上述稅務人士也表示,以上海爲例,房地產企業只要有土地轉讓等行爲,系統便會自動根據一定的預繳率先向房企預徵一部分土地增值稅,屆時清算時再多退少補。
而易居中國旗下克而瑞信息集團的專業研發部門CRIC研究中心提供給《國際金融報》記者的分析顯示,土地增值稅應繳未繳並等於“拖欠”,只不過企業合理利用了稅法規定的清算條件。
政府企業兩頭難
據《國際金融報》記者瞭解,1994年以來,中國對房地產土地增值稅實行“預徵制”,即事前預徵、事後清算、多退少補,預徵稅率一般在1%至3%之間。但事實上清算徵繳工作進展緩慢,而政策的複雜、難操作是重要因素,稅務部門和企業可謂兩頭難。
中國稅務學會理事胡怡建、復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰等專家分析認爲,目前稅務部門對房企土地增值稅的徵收管理政策過於繁雜,缺乏可操作性,導致徵收成本大、力度小,土地增值稅拖延清算現象較爲突出,也給了企業更多的空子可鑽。未來政策的更加優化是必須要做的。
上述稅務人士也表示,一是清算週期冗長,容易導致清算不及時。一方面,房地產項目開發週期長,且分期進行,全部項目完成前,某些清算項目的開發成本難以確定;二是清算過程複雜,諸多扣除項目難以準確計算。根據土地增值稅清算管理規程的規定,扣除項目必須是納稅人實際發生、並取得合法憑據的支出。但在實際操作中,會出現拆遷補償安置費、公共配套設施等成本難以準確確認的情況。這些都給稅收工作增加了困難。政府、企業兩頭爲難,助長了房企的僥倖心理,更樂於拖延清算。
克而瑞研究中心總監薛建雄告訴《國際金融報》記者,未來的5-10年,土地增值稅的徵收仍將面臨很大困難,如今上市的房地產公司銷售額只佔全國房產銷售額的百分之十幾,除了上市公司的公開年報之外,其他房企爲了避繳土地增值稅自然會在財務做賬上鑽空子,中國要想完全實現順利地徵收土地增值稅,必須先要建立好完善的會計制度。