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連續兩個季度的環比上升之後,今年第三季度,廣州甲級寫字樓的空置率終於停止了繼續上升的步伐。第一太平戴維斯近日公佈的數據顯示,第三季度全市甲級寫字樓空置率環比下降1.0個百分點,至12.3%的水平,而DTZ戴德樑行的統計數據也非常相近,爲12.4%
空置率的下降,往往意味着租金水平的上升。今年第三季度,廣州甲級寫字樓月租金達到每平方米149.2元,爲今年最高,在今年第二季度止跌回升之後的又一個上升的季度。DTZ戴德樑行指,在新增的高檔辦公樓拉動下,上半年全市甲級辦公樓租金緩慢上漲,至9月底達到167.1元/平方米·月,同比上升1.5%。
缺乏新增供應導致空置下降
進入2013年以來,全球經濟的不穩定,導致企業擴張勢頭放緩,甲級寫字樓的租賃因此遭受打擊。第一太平戴維斯的數據顯示,今年第一季度,廣州甲級寫字樓的空置率環比上升一個百分點;第二季度,情況繼續惡化,廣州甲級寫字樓的空置率環比上升兩個百分點,達到了13.3%的水平。
好在,第三季度情況沒有惡化,反而有所好轉,下降一個百分點。其中,越秀區表現突出,其空置率只有3.2%,遠低於全市水平;空置率最高的還是珠江新城,高達21.4%;仲量聯行的數據支撐同樣的結論。今年第三季度,廣州甲級寫字樓的整體空置率從上季度的15.1%下降至13.1%。不過,這種下降,主要還是由於本季無新竣工甲級寫字樓,在無新增供應的背景下,廣州甲級寫字樓淨吸納量微降至7.5萬平方米,表現仍然不俗。但DTZ戴德樑行的數據則顯示,該區域的空置率從去年第三季度的18.5%升至21.9%。
供應減少導致的空置率下降,未能說明甲級寫字樓的租賃市場有大的好轉,一旦供應大幅增加,未來租賃仍會有較大壓力。據瞭解,第四季度廣州甲級寫字樓市場供應量依然龐大,包括高德置地廣場(四期)在內的三個大型項目預計將陸續投入使用,總計供應達24.4萬平方米。新投入市場的寫字樓項目全部集中在珠江新城,大量的新增供應,將進一步推高珠江新城的市場空置率。
仲量聯行方面更預測,國內外經濟前景的不穩定因素預計在未來12個月持續對廣州甲級寫字樓帶來壓力;國內經濟結構調整所帶來經濟增長速度放慢的預期有可能抑制未來的寫字樓需求增長。
競爭加劇,租金下滑壓力猶存
對於廣州甲級寫字樓三季度租金的表現,第一太平戴維斯和DTZ戴德樑行的數據均爲喜,其中,第一太平戴維斯的數據顯示:全市甲級寫字樓租金同比持平,環比略升0.6%,爲每平方米每月149.2元,高於今年前兩個季度。其中,越秀區租金環比上漲1.2%,爲人民幣每平方米每月114.7元;天河北區域平均租金達每平方米每月153.3元,租金水平環比上升0.9%;珠江新城租金與上一季度基本持平,爲每平方米每月166.2元;琶洲區域租金保持平穩,爲每平方米每月105元。
與此相反,仲量聯行的數據爲憂:整體看來,第三季度廣州甲級寫字樓平均租金出現下滑,環比下降1.3%。
對於未來租金水平的走勢,第一太平戴維斯和仲量聯行的預測都認爲不會太過樂觀。仲量聯行廣州商業地產部總監馬煒圖預測,個別未來三年內落成的大廈業主提早開始預租,前期較大幅度的租金優惠將加劇寫字樓競爭。由於整體需求增長面臨壓力,預計個別業主會願意繼續下調租金吸引有搬遷或升級需求但預算有限的租戶進駐新大廈。第一太平戴維斯方面則覺得,新投入市場的寫字樓項目全部集中在珠江新城,大量的新增供應在進一步推高珠江新城空置率的同時,也將會對租金水平施壓。
DTZ戴德樑行則看好後市,其商業地產服務主管及高級助理董事伍林認爲,未來,隨着珠江新城中心商務區商務氛圍的日益成熟,總部經濟的地位不斷強化鞏固,辦公樓租金的上漲勢頭有望持續。據戴德樑行的數據,未來五年(2014-2018年)全市將有110.6萬平方米的甲級辦公樓物業投入使用,而96.5%來自珠江新城。新物業投入使用,吸納量將維持在高水平,未來五年年均吸納24.3萬平方米,略低於過去五年平均值的27.9萬平方米。
雖然珠江新城辦公樓的空置水平今年以來明顯上漲,但伍林認爲,辦公樓項目有15%左右的空置率屬於正常水平,作爲新型辦公樓激增的區域,珠江新城目前出現20%左右的空置率也不用過分擔心,“空置的將主要是早期的低端辦公樓,新增的高端物業需求仍比較暢旺”。
(張秀欽樑棟賢)