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風頭躉
述評/羊城晚報記者張秀欽
11月份尚未到,個別城市土地政策和與房地產相關的政策調整已經出現。10月9日,北京市土地整理儲備中心網站發佈公告稱,因故暫停北京市順義新城第21街區地塊掛牌出讓活動,一方面加大土地供應,另一方面控制可能地王的出讓。10月11日,深圳提出了穩定房價的八項措施,“深八條”其中之一爲“加強差別化信貸政策執行力度,人民銀行要抓緊研究調整第二套住房貸款的首付比例和利率”,意味着深圳二套房貸款首付比例和利率或將上調。
北京、深圳已有所動作,今年房價屢屢領漲全國的廣州,還能否繼續穩坐釣魚臺?廣州樓市距離新的調控還有多遠?
爲達成房價控制目標,新調控非常必要
廣州有沒有必要進行新一輪的樓市調控?有,且非常必要。4月份之後,廣州十區一手住宅銷售開始顯現頹勢,成交量連續4個月同比下滑,到了8月份,成交量更跌至40萬平方米以下。廣州上一次月度成交量不足40萬平方米,還要追溯到2012年2月份。
與一手住宅成交量不斷下滑形成鮮明對比的是,廣州房價一路在高位徘徊。即使廣州越來越多樓盤出現“雙合同”,導致真實房價被拉低,廣州網籤均價仍沒有出現明顯的下滑。今年1-8月份,廣州一手住宅均價最低都有15261元/平方米,這放在去年已經是第二高的水平。今年前八個月,廣州一手住宅網籤均價高達16059元/平方米,比去年同期的13765元/平方米增幅達16.93%。如果按照去年一手住宅的成交量、今年GDP增長目標來計算,廣州要想達成房價控制目標,第四季度的網籤均價只能低於14398元/平方米,要比前8個月的均價下跌10.34%,難度顯而易見。
儘管有業內人士表示,如果政府真的想達成房價控制目標,只要一招就可以辦到:所有售價超過14398元/平方米的房子都不發預售證、不給網籤。但如果真的走到這一步,很多樓盤未來兩個月會哭爹喊娘。時下的限售、限籤,已經導致廣州整體成交大幅下滑,部分樓盤資金難以回籠。某售價爲4萬多元/平方米的高價盤,買家認購的單位已有百餘套,但每個月的網籤數都只有個位數,大大延緩了資金回籠的速度。一旦這種情況延續時間過長或者更緊,開發商的資金鍊將會出現問題,他們第一步會做的可能不是降房價,而是減少在土地上的投入,廣州今年1-9月份土地出讓金超過500億元的盛況將難以重現,這未必是地方政府所願意看到的。再說,限售、限籤沒能有效阻止房價的快速上漲,還導致“雙合同”、“三合同”不斷增多,再在這方面收緊,會讓樓市亂上加亂。
要達成房價控制目標的現實,要求廣州必須有更嚴的調控,但限售、限籤這樣的措施已經顯示出太多負面作用,因此,廣州需要新的調控,一種更能有效控制房價過快上漲的調控。
超越喊話式調控,新調控仍有操作空間
對於“深八條”,知名房地產專家謝逸楓並不太買賬。謝逸楓認爲,“深八條”表面上看是向外界釋放調控樓市、穩定房價的信號,實質上毫無遏制房價上漲的“殺傷力”,基本是老調重彈,既沒有創新,也沒有任何可指望的措施,只停留在觀望與研究階段。
不過,現在的市場已陷入了僵局,即使某個城市的整體銷售開始出現頹勢,商家也沒有多少降價的念頭。一方面,那些大開發商可以通過其他城市的銷售來彌補某個城市銷售下滑帶來的影響;另一方面,很多人覺得目前銷售不佳是因爲限售、限籤所導致,只要這些措施稍微鬆動,成交量馬上便會反彈,因此可以繼續扛下去,等待調控鬆綁的一天。而地方政府在調控上表態,至少可以打消部分開發商繼續扛下去的念頭,有利於打破目前的僵局。有時候,“喊話式”的調控也能有一定的效果,也算是一種調控。
如果不只停留在“喊話式”的調控,想再掀起新一輪“有行動”的調控,也還有很大的操作空間。例如比上海、重慶更加嚴厲的房產稅;例如二套房貸首付和利率的進一步提升,或者部分二套房貸停貸;例如,推出天量宅地……如果說,推出房產稅有較大難度的話,那麼,二套房貸首付和利率的提升、推出天量宅地這些都不難做到,房貸首付和利率的提升,肯定會對樓市造成較大的衝擊。
樓市在調控,北京、深圳已經動手或者“動口”了,廣州也不必再矜持了。