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剛性需求持續釋放,催生當前樓市旺火,不僅房屋成交量活躍,而且房價普遍持續上漲。
國家統計局9月18日公佈的數據顯示,70個大中城市中,69個城市新建商品住宅價格同比上漲,同比價格變動中,最高漲幅爲19.3%,最低爲下降2.3%。環比上漲的城市有66個,環比價格變動中,最高漲幅爲1.7%,最低爲下降0.1%。
上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉認爲,同比漲勢擴大,主要源於去年同月對比基數相對較低。去年8月份,全國70個大中城市中,大部分城市新建商品住宅價格同比是下降的。
整體來看,8月房價在繼續上漲的情況下出現新特點,一線城市依然強勢,但環比增幅保持基本平穩。與此同時,部分二三線城市強勢崛起,補漲效應開始顯現。從最能反映房價近期走勢的環比數據來看,雖然房價繼續上漲,但環比漲幅略有收窄。據劉建偉初步測算,全國70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅從3月份的1.7%回落到8月份的0.8%。
不過,鄭紅玉分析指出,8月份70個大中城市中房價環比止住之前收窄趨勢,出現逆轉擴大;其中房價環比上漲城市有66個,數量增加。8月房價環比漲勢擴大,主要源於8月二三線城市上漲明顯,環比漲幅排名前十位中有七席被二三線城市佔據,如銀川環比漲幅1.4%,位居二三線城市漲幅首位。
土地市場的火爆進一步驗證了當前房價高位運行的態勢。近期“地王”頻現,各大開發企業在重點城市掀起了新一輪的圈地運動,導致地價屢屢創新高。地價的上行將支撐後期房價高位運行難有回調。在這種態勢下各方預計年內土地購置面積有望實現正增長。
市場人士指出,在房地產宏觀調控政策不變的預期下,後期房價大幅反彈的可能性不大,平穩上漲有望是房價的基本走勢。市場大多預計年內房價保持振盪上行態勢,樓市“金九銀十”或將成色充足。
鄭紅玉則強調要關注9月、10月兩個月的住宅成交量,如果成交量反彈的力度大,則房價上衝動能會有所增強。但也有可能接下去幾個月,房價環比增幅保持振盪狀態,具有不確定性。預計明年將繼續收窄。
從國家統計局日前公佈的房地產投資、銷售、國房景氣等諸多核心指標來看,主要指標普遍小幅放緩。8月份國房景氣指數小幅回落;房地產投資增速創今年來新低,新開工面積增速放緩;商品房銷售高位繼續調整。
聯訊證券宏觀及固定收益高級分析師楊爲斆分析指出,房地產核心指標銷售面積繼續下降,帶動房地產投資出現減速,對房地產投資形成天花板效應。如果目前政策仍然保持緊平衡的話,房地產前端銷量指標將會繼續壓制房地產投資增速。而房地產再融資放開,其主要的功能是使得存量項目加速推進。除此之外,其在一定程度上對一級市場指標具有逆週期刺激作用,如近期頻頻出現的“地王”。但如果沒有需求配合的話,這種因資金瓶頸政策性解開而釋放的紅利存在較弱的力度和持續性,並且這種影響很可能僅存在於斜率上。因此,他總體認爲房地產投資短期受政策偏緊的影響將繼續下降。
從房地產開發企業的資金狀況來看,8月份房企資金同比增幅回落顯著,但仍處高位,顯示房地產開發企業仍“不差錢”,在當前樓市紅火的局面下,基本不存在“以價換量”的動力。
從政策層面來看,我國並未放鬆樓市調控從嚴基調。但是在實際執行中,各地出現了差異,一二線城市收緊,部分三四線城市有所鬆動。作爲樓市風向標的北京,面對持續上漲的房價,在全國範圍內率先推出“限房價、競地價”的措施,同時進一步收緊房地產預售審批,對開發企業的銷售價格進行直接干預。房價連續數月環比下跌的溫州則率先微調了自己的限購政策。在當前房價普漲的背景下,後期宏觀調控的走勢將對樓市產生關鍵影響。
面對樓市的高位震盪,各方呼籲儘快出臺促進樓市健康發展的長效機制,包括儘快擴大房產稅的試點範圍,通過增加持有環節的稅收成本抑制投機型需求對房價真實波動造成的干擾。