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曹麗娟/圖
-本報記者孫蔚
面對屢禁不止的土地『變臉』事件,相關政府部門對此有何作為?記者在采訪中獲悉,北京市近期對9宗涉嫌未經批准擅自改變土地用途或違規銷售的行為亮起了紅燈。
9宗違規用地被亮紅燈
近日,北京市國土局發布消息稱,今年上半年,該局會同有關區縣政府和主管部門對全市2007年至2009年審批的科研用地項目擅自改變土地用途或違規銷售行為進行了清查,共發現9宗涉嫌未經批准擅自改變土地用途或違規銷售的行為,目前正在依法按規定核查處理。
記者獲悉,此次被曝光的違規用地主要是被開發商私自改為住宅樓進行銷售。其中,朝陽區有3個項目,分別是:中關村電子城西區E6地塊、中關村電子城西區E7地塊、雙井西大望路北京化學工業集團有限責任公司研發項目用地;昌平區有3個項目,分別是:中關村生命科學園7-1地塊研發樓(春暉園)、中關村生命科學園7-2地塊研發樓、北京汽車治污工程研究生產中心A-1地塊科研辦公樓項目(尚城);石景山區有2個項目,分別是:金頂街北路69號院研發樓、石景山科技園實興大街教育科研罰沒資產處置項目;通州區有1個項目,即北京物流科技信息化研發基地。
北京市國土局相關人士接受記者采訪時表示,自2009年10月起,北京市規劃委已經停止對LOFT項目的審批,2010年連續出臺了多項規定,對非住宅類項目擅自改變用途出售的問題進行了治理,比如2010年5月,北京市住建委等四部門聯合發布了《關於加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》,明確要求2010年5月31日後簽訂土地出讓合同的酒店項目,一律禁止分層、分套(間)銷售,違規出售者無法領取房產證。因此,在2009年之後,這類擅自改規劃、違規銷售的行為在北京市得到了比較明顯的遏制,此次被查出的違規用地均為2009年之前審批的項目。
如何懲處仍未明確
雖然北京市對9個違規項目亮起了紅燈,但是具體如何懲處仍是未知數。面對記者的追問,北京市國土局相關人士含糊其辭,並沒有提及具體處理原則和方向,只是簡單地表示要『依法處理』。
全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存告訴記者,按照《土地管理法》的規定,國家實行土地用途管制制度,科研用地項目擅自改變土地用途或違規銷售是違法行為。陳寶存稱,盡管如此,目前對非法改變土地用途的行為尚缺乏相應的監管和具體處罰條例。雖然《土地管理法》規定,不按照土地利用總體規劃確定的用途批准用地的,非法批准、使用的土地應當收回。但是,這9宗違規項目用地是否會被收回,還需主管部門依據法律和具體情況仔細斟酌。
亟待加大違法成本
根據相關法律規定,未按合同規定的期限和條件開發利用土地的,市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正,並根據情節給予警告、罰款直至無償收回土地使用權。但事實上,很多改變土地用途並已進行銷售的住宅和遍布各地的小產權房一樣,強行拆除並不現實,監管部門的處罰在具體執行中存在諸多障礙,很多時候只能罰款了事。『即便土地不收回,也應該重罰違規企業。開發商有恃無恐地在科研用地上蓋住宅,主要原因是違法成本太低,卻能獲得巨大利益。加大違法成本,讓違規的開發商付出沈重的代價,這樣纔有震懾作用,纔能有效遏制此類事件的發生。』中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲在接受記者采訪時表示。
房地產高級經濟師章林曉也指出,諸如科研用地、工業用地等一般都是通過劃撥或協議出讓的方法取得土地,拿地成本很低,因此必須使開發商的違法成本高於其違法收益,纔有可能終止這種行為。『改變土地用途是十分嚴重的違法行為,是對公權力的一種侵犯。這種行為僅靠國土部門去清查是查不過來的,必須讓政府起訴涉案開發商,追究他們的法律責任。』
另外,有專家認為,此類項目的購房者雖然不會被罰,但應該無法辦理房產證。具有借鑒意義的是,山西太原近期出重拳整治小產權房,國土部門沒收違法用地,規劃部門沒收違法建築,房管部門沒收非法所得,而違規購買不符合預(銷)售條件包括小產權房的消費者,不受法律保護,造成的損失由個人負責(詳見本報2013年9月4日A2版《小產權房『吞』了俺的血汗錢》)。