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“老舊小區找個‘管家’,咋就這麼難? ”家住合肥東區一工廠宿舍小區的汪先生,向記者感嘆到。
在省城的一些老舊樓院,有些地方堆滿了垃圾,室內下水道堵塞不知該找誰修,樓道的衛生狀況直接影響鄰里關係。由於老舊小區的物業服務相對欠缺,因此,居民迫切希望改善物業服務,但很多物業公司不願意接手老舊小區。
老舊小區成爲“沒人管的孩子”
日前,合肥蜀山區美樂園小區業委會主任張金榮告訴記者,他們小區建於上個世紀末,小區設施老化。此前,他們先後聘請了三四家物業公司,但因爲老舊小區管理成本高,戶數少,只有120戶人家,加之物業費難收,物業公司無法盈利紛紛撤離。 2006年後,小區淪爲“沒人管的孩子”,環境髒亂差,偷盜案件也時有發生,後來成了無物管、無主管部門、無防護設施的“三無小區”。有着相同遭遇的蜀山區中興花園小區,業主劉敏聊家中曾被偷盜三次,“有一次夜裏,小偷就站在我牀前。 ”說起往事,劉敏聊還心有餘悸。
其實,這是合肥不少老舊小區面臨的難題。據瞭解,老舊小區一般規模都不大,由於建設時間早,建築面臨着設施老化、維修增多的情況。許多物業公司都把老舊小區視爲“燙手山芋”。 “埋藏在地下的自來水管道,一般10年以上就會出現跑冒滴漏等現象,物業公司一旦接手就意味着可能要爲小區硬件建設埋單。 ”省城一家物業公司經理告訴記者,老舊小區的房屋保修期過後,就會出現房屋滲水、管道堵塞等一道道物業服務難題。而對水漲船高的物管費,居民未必買賬。面對一個沒有利潤的小區,物業公司大多望而卻步。
記者走訪各老舊小區時,不少住戶都希望自己小區的管理能像有物業公司管理的小區那樣。但缺乏足夠經費支持的老舊小區,管理很難像有物業的小區一樣。有的老舊小區居民,看到小區物業服務差,寧願將房子出租,另擇房子居住。從老舊小區搬出的居民都深有感觸,“本來不願意搬出來,可是小區裏的麻煩事太多。 ”
這些傷痛讓居住其中的業主倍感難熬,如何讓這些小區居民安居樂業,成爲了一個日益緊迫的社會和經濟問題。
“打包”模式可降低物管運營成本
“如何改變老舊小區的面貌,讓老舊小區的居民過上新的生活呢?政府的前期投入確實非常必要,包括老舊小區實施物業管理必須配備的一些配套房以及相關硬件設施。 “合肥市房管局老舊小區環境綜合整治辦公室主任李華軍說。
針對老舊小區現狀,合肥蜀山區從2009年開始,投入財政資金對老舊小區環境進行綜合整治。今年,該區概算投入9900萬元,計劃對23個老舊小區進行立體綜合整治,包括屋頂防滲漏、外牆面粉刷、雨污管分流等。未來兩年,將力爭完成對135個老舊小區的整治任務。
老舊小區在整治之後,面臨的最大難題是後期管理。 “整治後管理跟不上,花費的時間、金錢都是浪費,而且會形成一種惡性反彈。 ”李華軍說。
今年6月,蜀山區探索老舊小區管理新模式,將轄區內部分老舊小區進行“打包管理”,首批試點的美樂園、美麗華、中興花園等6個相鄰小區,統一由蜀山經濟開發區物業公司管理。同時,蜀山區還對進駐轄區內老舊小區進行管理的公司,實施獎勵扶持政策,每平方米按0.20元/月進行補助。
據瞭解,這6個小區中,最大的有住戶312戶,最小的才24戶,加起來有1200多戶。“如果按正常的物業公司來配備,需要70多名工作人員。而按照‘打包管理’模式,物業公司只需人員40名,除保安和保潔人員是必須配備的,水電工、巡邏崗以及行政管理人員因小區臨近可以共用,此外,在垃圾清運、綠化等幾個小區實行統一外包,這樣大大減少了開支。 ”蜀山經濟開發區物業公司經理陳進說,“老舊小區以前垃圾清運車運送一次垃圾的費用都不夠油費,統一外包後,垃圾清運車可一次性將沿線的垃圾全部運走,節約了成本”。
“讓資源利用最大化是實現打包管理的初衷。 ”陳進告訴記者,多個小區的服務項目整體外包或商業性談論價錢時,遠比一個小區好處理的多。若按全額收取物業費,五家小區打包管理後,總共節約成本約21萬多元。
目前,打包管理的小區內,物業費的繳納率接近100%,“現在一個電話,維修人員就上門服務了,”美樂園業主席慶龍開心地說,“我們滿意服務,而且物業費也不高,當然願意繳納”,在一旁的業主楊女士也興奮地告訴記者,本來打算把房子賣出去,但打包管理後,明顯感覺到小區環境好了很多,最後決定留着自己住。
從“住的保障”向“服務的保障”延伸
“以前車子就停在荒廢的綠化帶上,一下雨全是泥巴,現在新建了停車位,停車的問題基本上得到解決了。 ”美麗華小區業主楊雲指着小區內草磚鋪建的停車位說道。記者在小區看到,道路乾淨整潔,兩旁的香樟枝繁葉茂,在新建的126個停車位上,有許多車輛整齊地停放着。
據合肥市房管局調查統計,目前,該市共有老舊小區426處,佔總住宅小區數量近23%。截至去年底,市區兩級共同出資整治114個小區,區級單獨出資整治77個。今年,該市確定投資約6億元,對100個老舊小區進行環境綜合整治,建築面積達402萬平方米,有5.3萬戶居民將享受到民生工程帶來的實惠。
據瞭解,目前合肥市老舊小區環境綜合整治計劃中,由市區財政按照6:4的比例,共同承擔整治所需資金,從2012年到2014年的三年內,投入20億元左右的資金,將全市現有的老舊小區基本整治完畢。“老舊小區環境綜合整治工作是一項政府爲民辦好事、辦實事的民生工程,要將政府的投資用到刀刃上,切實解決老舊小區內排水不暢、道路不平、雨污不分、滲漏嚴重、停車位嚴重缺乏等問題。 ”李華軍介紹,如何讓百姓真正得實惠,體現整治工作取得的成效,後期管理很重要,蜀山區這種打包管理是一種創新的模式。
“現在漆黑的樓道亮了,坑窪的道路平了,老舊、三無小區有人管了,困擾多年的衛生死角不見了……”楊雲笑着對記者說,政府投資改造,物業創新管理,作爲業主在享受安居樂業的同時,也要增強“花錢買服務”的意識。
“政府拿出專項資金,爲老舊小區硬件改造‘兜底’,並逐年逐步有計劃地實施改造,還爲老舊小區物業提供補貼,從‘住的保障’向‘服務的保障’的延伸。 ”合肥市房管局副局長司明認爲,物業公司應提供相應的優質服務,用增值服務促進繳費率。作爲居住環境改善的最大受益者,居民應當參與老舊小區改造的設計與建設以及維護,使小區從外到內徹底換新顏。