天津市國土房管局房屋維修資金管理中心主任張俊梅做客北方網國土房管在線《政務訪談》

　　主持人：各位北方網的網友大家好，歡迎收看《國土房管在線政務訪談》，我是主持人明朗。首先我們來認識一下本期做客節目的嘉賓，天津市國土房管局房屋維修資金管理中心主任張俊梅，您好張主任。

　　張俊梅：主持人您好，北方網的朋友們大家好。

　　主持人：張主任，房屋專項維修資金就像一個房子的養老金一樣，和我們很多百姓的生活是息息相關的，現在很多商品房小區他們陸續出了保修期了，很多業主開始非常關心，房屋比如說小區內的設施，包括維修、養護這些方面一些費用的情況，所以您首先給我們介紹一下咱們天津市房屋維修資金的建立情況以及交存的標准是怎麼樣的？

　　張俊梅：下面我就向網友朋友們介紹一下，我們天津的維修資金是從2003年開始建立的，市政府是在2003年1月1日的時候出臺了《天津市商品住宅維修基金管理辦法》，這個《辦法》規定對全市新出售的商品住宅以購房款總額為基數，按照總房款的2%-2.5%來交納這個維修資金，具體來說是分帶電梯和不帶電梯兩種情況，帶電梯的是規定了購房人要交1%的維修資金，開發商要交1.5%的維修資金，不帶電梯的是開發商和業主就是購房人，雙方都交1%的維修資金。這是一個交存的標准，現在全市已經歸集的維修資金是189億元。

　　主持人：說到房屋維修資金是離民生、離老百姓非常近的一件事，但是很多人不明白，開發企業還有購房人應該在什麼時間來交存商品住宅的首期維修資金呢？

　　張俊梅：房地產開發企業和購房人應該在商品房買賣合同裡面注明他們各自應該交存的維修資金的數額，由開發企業還有購房人在做商品房合同備案的時候要先交這部分的維修資金，然後各區縣房管局的產權部門在查驗了維修資金交存的票據以後給做合同備案，這是我們從流程上予以規定，鎖死了維修資金交存關，從而保證維修資金的應交、盡交。在這也想向大家提示的一點，我們在跟開發商就是開發建設單位簽訂了商品房合同以後，我們最好要在30天之內到區縣房管局去辦理房屋買賣合同辦備案手續，因為合同備案手續長期不辦，萬一開發建設單位因為種種原因找不著了，或者是破產了，將會影響到業主維修資金的交存以及辦理產權證。所以，提示大家一下，盡快地在簽合同之後30日之內要到區縣房管局的產權部門辦理合同備案手續。

　　主持人：合同備案手續第一時間辦理是非常重要的，剛剛你也給我們介紹了，天津市的房屋維修資金是從2003年1月份建立的，那可能很多網友要問了，我家這個房子是2003年以前的蓋的怎麼辦呢？

　　張俊梅：這個我們市政府對2003年以前建成的住宅小區維修資金的交存也有一個規定，市政府在2004年的時候出臺了關於《歸集追繳原有住宅小區公共設施維修資金的工作意見》，在這個文件裡規定了從1996年7月24日到2003年1月1日之間，這個時間段出售的商品住宅開發建設單位應該按照建安成本的2%來交納維修資金。全市涉及到追繳的維修資金的住宅，從建築面積上講應該是將近5000萬平方米，維修追繳額應該是6億元，我們目前通過給開發商發催繳通知單，業主委員會可能會用法律的手段去起訴開發商，追繳上的維修資金是4.06億元，效果應該是不錯的。追不上來的基本上是開發商屬於滅失了，找不到開發商的這種。所以在這，我們也是提示已經成立業委會的小區，如果說開發商現在還存在著，但是不配合交納維修資金的，我們業主委員會可以走法律程序起訴開發商，因為按照我們《物權法》的規定，這個維修資金是屬於大家的，小區全體業主所有的，而且又是一種公共資金。如果說開發建設單位，沒有交納這個維修資金，相當於侵犯了業主的利益，業主委員會對於侵犯業主利益的行為是可以運用法律手段起訴來維護自己切身權益的。

　　主持人：但是還有一個問題，如果這個房子想要出售，也就是說這個房子變成了二手房，像這樣的情況怎麼辦呢？

　　張俊梅：根據《天津市商品住宅維修資金管理辦法》規定，已經交存維修資金的商品住宅所有權變更的時候，維修資金也隨著商品住宅的所有權同時轉移，也就是說，如果買賣雙方就維修資金是否也在做一個補交的問題，由買賣雙方你們去協商，從政策上沒有明文的規定，因為我們這個維修資金是按照每套房屋建立的，所以得跟著房子走，如果想變更二手房的維修資金的話，可以拿著相關資料，到我們國土房管局的行政服務中心，也就是曲阜道88號14號窗口來辦理變更手續。

　　主持人：還有一種情況，就是如果我家的房子拆遷了，這個專項維修資金可以取出來嗎？

　　張俊梅：是可以取的，我在這也是給大家介紹一下，不僅僅是拆遷的情況下可以取，還有幾種情況一並給網友介紹一下，第一種情況是發生了退換已購商品房的，這種情況是購房人和房地產的開發企業可以申請退還維修資金。這裡面有兩種情況，一種是屬於已經退了契稅的情況購房人和房地產開發企業可以直接去辦退還手續了。如果說沒有辦理契稅，我們的購房人需要持著相關資料到天津市房地產市場管理中心來辦理網上數據的恢復手續，辦完之後就可以退維修資金了。

　　第二種情況是剛纔咱們說的像拆遷或者是其他原因導致住房滅失的情況，這種情況業主可以拿著本人的身份證、核准注銷的通知書或者拆遷證明以及拆遷安置協議，還有我們維修資金的交款收據或者是你的房屋買賣協議，也是到我們窗口去辦理退還手續。最後一種情況是因為房屋建築面積或者是購房款變更等原因發生退款的，這種情況也是時有發生的，業主可以持本人的身份證還有房屋契稅退稅憑證以及購房的發票，還有商品房買賣合同，還得加上我們交維修資金的票據，帶著這些手續也是到14號窗口都可以辦。

　　主持人：作為一個房屋所有者來說怎麼能夠知道我名下的房子到底有多少房屋維修資金呢？

　　張俊梅：隨著管理工作的深入我們也是在不斷地提高業主的這種知情權，我們有三種渠道方便業主了解自己名下的維修資金的結餘情況，一種是每年7月份給已經交納維修資金的業主寄送維修資金的結存單，結存單上會有顯示業主首次交了多少維修資金，看看有沒有使用情況，有多少利息，這些情況都一目了然。同時我們在寄送結存單以後，還會給這個項目的業主委員會、物業服務企業寄送一個整個項目還有多少維修資金的明細單，這是第一種情況。

　　第二種情況是我們可以業主直接登錄我們的天津市房屋專項維修資金管理網，我們的網址是www.tjwxzj.com.cn，可以登錄到這個管理網錄入自己的身份證號、地址就能夠查出來自己的維修資金有多少？第三種方式業主可以拿本人的身份證，房屋的所有權證以及房屋的買賣合同還有交款的收據到我們的14號窗口去查詢，有這麼個三個途徑方便業主了解自己名下的維修資金。

　　主持人：房屋維修資金這個詞顧名思義用這筆錢可以維修我家的房子。

　　張俊梅：對。

　　主持人：但是可能理解起來呢，大家比較泛泛，就是不太知道這個錢到底能給帶來怎樣維修的效果？這方面您再具體給我們介紹一下好不好？

　　張俊梅：按照我們相關規定，房屋維修資金是專項用於我們商品住宅共用部位和公用設施設備保修期滿後的維修、更新、改造。可能大家對共用部位不知道是哪些，我們所說的共用部位比如說我們的基礎、梁、板、柱、屋頂、樓梯間、戶外的牆面以及走廊通道等等，都屬於是公用的部位，共用的設施設備就是說包括像電梯、消防設施、綠地、道路以及下水管道等等都算是共用的設施。凡是這些部位發生了需要維修、更新、改造的都可以使用維修資金。在這也想提示我們網友，還有四種情況是不能用維修資金的，在這也想跟大家介紹一下。

　　第一種情況是商品住宅還沒有出保修期，這種情況是絕對不允許使用的。第二種情況是屬於我們供水、供電、供氣、通信這種專業部門來維修的，這種情況也是不允許使用維修資金。第三種情況是共用部位、共用設施設備損壞了，但是屬於人為損壞的這種情況也是不能使用的。最後一種情況，如果我們在物業服務合同中，物業企業和業主大會約定了，是需要由哪個物業公司來負責對共用部位、共用設施設備進行維修養護的，這種情況也是不能使用維修資金的。所以希望網友們記住，有這四種情況是不能用的，其他的情況如果屬於在共用部位、共用設施設備的都可以用。

　　主持人：使用房屋維修資金需要一個申請的過程，在申請的時候我們需要怎麼做呢？

　　張俊梅：這個房屋維修資金的申請我們是有一個原則，要堅持業主決策、設立專戶而且要專款專用安全透明的原則，我們使用維修資金首先需要得向區縣房地產主管部門做備案，總共有六個程序，一共是六步，我下面逐一地跟大家介紹一下。

　　第一步叫制定方案，物業服務企業應該根據項目日常管理情況、查勘時發現的問題及時向業主會匯報，根據維修的內容由物業企業和業主委員會初步確定監理單位，同時應該通過邀請、招標的方式確定施工單位，同時測算工程的費用，這個方案確定以後，企業就能登錄我剛纔說的這個網站，進行注冊登記。然後在管理系統裡面填寫維修更新改造的方案，這是第一步叫制定方案。

　　第二步叫業主確認，在業主確認環節，應該是由業主委員會在物業公司的配合下，將我剛纔說的維修更新改造的方案經過每一戶業主書面的確認，因為按照我們《物權法》的規定，我們在使維修資金的時候應該經過相關受益業主的雙2/3以上的同意，雙2/3的概念從兩方面說，一個是受益業主的人數要超過2/3，一個是受益業主自己所擁有專有部分的建築面積要超過相關的建築面積的2/3。跟大家舉個例子，比如說某個小區的一棟樓，有四部高層電梯需要維修，這幢樓的建築面積是2.1萬平米，涉及到的業主戶數是210戶，如果按我們說的雙2/3就是說一個是建築面積乘以2/3，一個是戶數乘以2/3，我們推算出是至少要有140戶以上的業主，而且這140戶以上的業主擁有專有部分的建築面積要在1.4萬平米以上，達到這個數值了，這個維修資金是可以使用的。這是第二步。

　　第三步是辦理備案了，業主確認完了以後應該在小區裡面公示，公示期滿以後物業服務企業要持著相關的要件，來到區縣房管局的物業辦辦理專用維修資金的備案手續。

　　第四步是開戶劃款，開戶劃款是物業公司要拿著相關備案的手續和一些相關資料，到我們指定的維修資金的開戶銀行，就是我們天津銀行去開戶，開立使用專戶，開立使用專戶以後我們中心可以給物業企業撥首批款了，撥50%的首款，撥了首款以後，工程就可以開始施工了。這是第四步。

　　第五步是竣工驗收，物業服務企業要組織監督施工單位進行施工，同時在竣工以後還要組織業主委員會、相關的業主，還有施工單位以及工程監理單位等一塊兒進行驗收，驗收合格後共同簽署維修和更新改造的工程驗收的報告，這是第五步。

　　第六步是最後一步，是決算核減了，工程驗收以後物業企業要根據施工單位出具的工程決算書，在管理系統裡面填寫決算的金額，還要在小區裡進行公示，公示期滿以後物業企業持著相關的要件，來到我們維修資金中心辦理尾款的撥付，就是說如果都符合手續的話後50%的尾款也給企業撥過去了，維修資金使用總體上是這麼六個程序，應該說專業度還是比較強的。

　　主持人：在您說的這六個步驟的過程中，因為房屋維修不是一家的事是大家的事需要由一個人來操持，這個人是誰呢就是物業，如果我的這個小區沒有物業的話怎麼辦呢？

　　張俊梅：沒有物業小區維修資金的使用，可以由業主、業委會或者是所在地的居委會提出來使用的建議。在我們相關區縣房管局的指導下，委托有關單位比如說有的區縣房管局就會委托相關的房管站來牽頭組織進行維修，步驟是一樣的。

　　主持人：剛剛您說了六個步驟，那麼我們把這個步驟走下來大概需要多長的時間呢？

　　張俊梅：時間是不固定的，因為主要取決於維修項目的不同，跟受益業主多少的不同。比如說維修一幢樓的四部電梯，就剛纔說的維修四部電梯跟維修五幢樓的二十部電梯，涉及的業主跟涉及的面積都是不同的，時間進度肯定不一樣。再比如維修整個小區的道路，跟我們維修某一幢住宅樓的屋頂涉及到的業主和涉及到的房屋建築面積肯定是不一樣的。所以時間沒有一個固定的值來約定，只能是看維修的項目和涉及的業主多少來確定。

　　主持人：很多網友都在說使用房屋維修資金是一個非常難的事，您在實踐當中到底這六個步驟哪個步驟是非常難的。

　　張俊梅：確實我們自己在工作中聽到各方的反映，維修資金使用起來太煩瑣了，使用起來太麻煩了。其實我剛纔給大家介紹了維修資金六個使用環節，從管理的角度來說這六個環節是缺一不可的，因為公共部位維修資金是一種國家規定是公共資金，雖然說是老百姓自己交錢，但是是用於整個房屋的，屬於公共資金。我們維修資金中心不單單有服務的職能，我們還有監管的職能，我們要對維修資金的安全負責任。所以現在維修資金的使用遇到了一個瓶頸問題，什麼問題呢？維修資金業主的確認難，最集中是體現在這個環節。

　　我們維修資金的使用遇到了瓶頸問題，主要是有三方面吧，一個是申請主體缺失導致業主確認難，按照《天津市物業管理條例》的規定，維修資金的使用是由業主委員會負責組織全體業主進行更新改造方案的確認，包括監督實施，但是我們現在實際工作中，由於業委會是一個比較松散的群眾自治性的組織，往往可能不是能夠比較積極地去履行剛纔我說的這個職責。出現這種情況以後，大多數的時候是他們委托物業企業入戶做2/3的確認，主體一變了，我們的業主對物業公司本身，比如說平常有一些矛盾糾紛彼此之間就有芥蒂，對於物業公司的人上門做確認心裡就是不信任，不信任的結果再加上對政策不了解，公共意識又不是那麼強的話可能往往導致確認不成功，這是一個因素。第二個因素是業主對建築物共有部分承擔公共意識的高度還是欠缺著一點，往往有一些業主就存在著事不關己、高高掛起。比如說我們家屋頂漏了，我住在六樓我是很著急，但是可能一二樓的業主不著急，像我們家電梯壞了，電梯壞了走不了了，可能高層的業主就比較著急，但是也是低層的業主不著急。相反，如果說這個小區地下排水管道爆裂了或者是說有問題了需要維修了，這個時候可能樓上的業主也不著急，所以反映出來的種種現象，反映到簽字確認上可能他就不同意，修這個錢就不能用我們家的維修資金，所以這是一種公共意識的問題。

　　第三種情況還有一些業主認為維修資金是房屋的養老金，針對於房屋70年使用的房齡來說，他覺得養老金得最起碼40、50年以後纔能用，現在用以後怎麼辦？存在一種惜用的現象，如果業主有了這種意識的話，在使用維修資金的時候，應該說一定程度上也形成了阻礙，不能順暢地使用維修資金，基本上現在維修資金使用難就難在這方面。

　　主持人：實際上還是難在大眾的意識上，另外作為維修資金的管理部門，有沒有相應的監管措施和手段來保障資金的安全合理地使用呢？

　　張俊梅：為了保證維修資金規范合理使用，我們在維修資金的使用監管上也是下了大力量去研究，我們在2009年的時候研發了維修資金的管理系統，這個系統主要是加強對維修資金的使用步驟，包括施工的關鍵點以及申請要件進行了一個全面的監控，形成了這種網上報件、審核、劃撥，方便了物業企業的操作，而且極大的減少了這種人工的差錯。同時我們在維修資金使用管理系統裡面，納入了維修工程實施的工程監理，包括工程的審價以及招標管理三個關鍵點。比如說工程審價格，規定了房屋維修資金在用本金的時候如果電梯維修超過了一萬塊錢，或者是其他的維修工程超過三萬塊錢必須要實施工程審價，通過審價機構審價之後纔能確定你的維修款。所以，從這方面我們也是加強了對它的監管。我們還有一些監管措施我們的區縣房管局物業辦有專人對維修資金地使用進行指導，企業在報了維修方案以後我們區縣物業辦要及時地跟進，到下面進行指導，目的是保證維修資金的使用安全。

　　主持人：張主任，對於物業企業您有一些什麼樣的建議呢？

　　張俊梅：我覺得物業企業作為小區的管家吧，特別是在做共用設施設備方面的管理上，一定要根據本小區的實際情況，包括設施設備的配置情況，首先要做到建立檔案，給設施設備建立一個跟咱們體檢似的健康的檔案，其次物業企業日常要堅持我們的定期查勘的制度，比如要做到春季查勘、夏季查勘還有冬季查勘，要把季節性查勘做到位，一旦發現問題以後，要超前地制定維修計劃，同時馬上向業主委員會匯報，溝通哪個部位需要維修了，匯報了以後業主委員會要會同物業企業研究維修方案，只有雙方一塊兒來關注這件事，我們的房屋纔能通過專業化的管理得到保值增值。

　　主持人：今天非常感謝您非常翔實地給我們解讀了房屋維修資金的民生話題，另外在您的談話中給大家印象非常深刻的是房屋維修資金確認難的問題，我想在這裡也呼吁我們很多的網友提高大家的公共意識，提高大家的共有意識，非常感謝您做客我們本期的節目，到這裡我們節目已經結束了，感謝您的收看，再見！