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馮晨清制圖H126
很多購房人都有過這樣的經歷:收房時,開發商代收契稅和公共維修基金等名目繁多款項,說是統一辦理房產證,不交錢就甭想拿鑰匙入住。可錢交了,房產證卻遲遲沒下落。
李先生就遇到了這樣的糟心事兒。2005年入住新房,開發商代收了契稅,卻始終不給辦房產證,連打官司都沒用。最終,李先生無奈自己又交了一份契稅、公維基金,跑了幾個月,這纔拿到了房產證。李先生轉過頭來將開發商告上法院,要求退還代收款19000餘元。今天上午,此案在石景山法院開庭審理。
房主訴苦
遲到7年的房產證
2004年,李先生跟北京天海兆業房地產開發有限公司簽訂合同,從銀行貸款購買了石景山區楊莊北區西現代城的一套商品房。2005年12月,李先生收房入住。開發商代收契稅和公共維修基金,為李先生辦理房屋產權證書。
『合同裡寫的清楚,開發商在360天之內辦下產權證。』李先生也沒著急,心想著反正逾期拿不到產權證,開發商就得按已付房款的2%支付違約金。
可此後,收了錢的開發商根本就沒管房產證的事。『我買的是二期,聽說一期還有沒辦產權證的呢。』李先生說,有懂行的人盯得緊,催著要出了正式的契稅完稅發票,自己去辦理了房產證,而他手裡就只有開發商代收費的收據,連合同都因為貸款押在銀行了。
沒有房產證,李先生心裡始終不踏實。2010年,他將開發商告上了石景山法院,要求開發商協助他辦理房屋所有權過戶手續。法院判決如果開發商怠於履行,業主可以自行辦理,所需費用由開發商承擔。
『最後我只能自己又花了一份錢,交了1萬多公共維修基金、8000多元房屋買賣契稅和登記費,一共近2萬元,今年3月纔拿到了房產證。』李先生說,幸虧他心眼兒活泛,趕緊自己交錢辦了證,否則後果不堪設想。
『我去辦理房產證時,居然發現我的房子備案在一個陌生女人名下。後來物業公司協助纔改了過來。第二次再辦時又不成了,房子又被一家公司抵押了。這裡面指不定有什麼事兒呢!』為了辦證,李先生前前後後跑了20多趟,歷時幾個月,纔把房產證跑了下來,距離收房時已經過去8年了。
庭審現場
開發商又沒到庭
今天上午,原定9點的開庭時間已過,被告席仍然空著。對於開發商天海兆業房地產公司的『缺席』,李先生已經習以為常了。『從我打第一個官司起,開發商就沒露面過,都是缺席審判。』
由於法院事先已經送達了開庭傳票,且天海兆業公司已簽收,如今無故拒不到庭,法院只得缺席審理。李先生向法庭提交了合同、自己辦理的產權證、交納稅費的一切證據。少了口舌之爭,庭審進行得很快。
據記者了解,天海兆業公司因為代收費後不辦證在石景山法院有不少官司。不僅如此,該公司還因合作開發和其他公司有上百萬標的的糾紛。很多業主像李先生一樣,等不了了,就自己又交錢辦了房產證,轉回頭來起訴索賠。因為契稅和公共維修基金都是代收費,開發商也沒有上繳,法院通常會判決開發商退錢。
不過,很多已經判決的官司都因為天海兆業公司沒有錢,陷入執行難題。李先生也面臨同樣的問題,即便判賠了又怎麼執行?
李先生有自己的小算盤,『我聽說,開發商有個商務樓因為涉訴被查封拍賣了。我想先訴訟弄個保障,一旦有了法院的判決,能查到開發商的錢,就能要回錢來。不過,錢是小事,辦下了房產證,心裡就算踏實了。』
原因揭秘
有開發商挪用資金周轉
既然是開發商在合同裡白紙黑字寫著代收契稅和公維基金,約定了時間代辦房產證,為什麼一直拖著業主?
在有些糾紛中,開發商會安撫業主說,辦證需要收上所有業主的材料一起辦,房子還沒賣完,所以得等著。
而在法律專家看來,這種說法完全是托詞。北京市華倫律師事務所主任、市政協委員劉子華律師多年來關注開發商代收費問題,曾經就開發商代收住宅維修基金的問題專門做過提案,引起很大反響。劉律師說,開發商承諾代辦產權證,合同裡也約定了時間,就得為業主辦證,否則就是違約行為。什麼統一辦證需要時間都是借口。
對於拖延辦證的原因,劉律師一語道破:『有的開發商代收了業主的錢先挪用做周轉資金,拖一段時間佔點便宜再去辦證,嚴重的因周轉不靈,錢也退不回來了;還有的是因為土地開發手續就不齊全,根本無法辦證,只好拖著……』
劉子華律師說,根據他對行業的了解,在商品房開發建設早期,這類問題很有代表性。近些年由於政府加大了監管力度,開發手續都齊全了,開發商長期不辦房產證的問題已經不突出了。
應對措施
自己交錢辦證可行嗎?
我國實行物權登記原則,房產證關系著房屋產權的歸屬。而且目前出售二手房,取得契稅完稅證明或房產證滿不滿5年,交的稅費都差很多。遲遲拿不到契稅發票和產權證,對購房人的影響顯而易見。
那麼,像李先生這樣,自己交錢辦證是不是條解決之路呢?
李先生告訴記者,就是自己甘願多交一份錢辦產權證也絕非易事。
『起初我去建委,人家根本不對個人辦證。後來我只好打了個官司,要求開發商協助辦過戶,拿到判決書就有了自己去辦證的權利。接著我又找物業公司,開了需要繳納多少費用的憑據,去銀行交了費,取得了正規的契稅發票等。辦理產權證除了需要提供購房合同、完稅發票等繳費證明之外,還需要很多土地開發的證明和手續,不通過開發商或物業公司根本辦不了。最後,我催著物業公司提供這些開發的材料,配合辦了證。當時也提心吊膽,物業公司要是不配合怎麼辦啊?』說起這瑣碎的經過,李先生苦不堪言。
劉子華律師告訴記者,事實上,在辦理房產證的問題上,開發商承擔著主要責任。辦證需要查驗的房屋驗收證明、土地開發手續等各種文件,都掌握在開發商手裡。如果沒有開發商參與,業主個人交錢再去辦證幾乎不可能。
但是對於那些久拖不決的歷史遺留問題,劉律師認為,李先生的招兒也多少是個辦法。『根據物業條例的規定,開發商要把相關手續文件移交給物業公司。業主要自己辦理房產證應該先諮詢建委具體需要什麼手續材料,然後找物業公司看有沒有這些文件,讓其配合辦理。』
律師建議
『代收費不辦事應追刑責』
費盡千辛萬苦纔拿到房產證,李先生有些怨氣地說:『稅務部門就應該直接征稅,管理單位也應該監督代收費用的開發商及時辦理完稅和產權,萬一開發商破產或卷錢跑了,怎麼辦?』
劉子華律師說,如果代收了錢,卻欺騙業主,長期逃避不予辦理,甚至將錢款挪作他用不去繳費辦證,這不僅是不誠信,甚至應該追究刑事責任。2005年就曾經出臺過規定,如果開發商超過期限不上繳住房維修資金,甚至可能追究刑事責任。但是此後也沒聽說哪個開發商責任人被判刑。制裁手段有限,就會讓開發商無所顧忌。因此,應該加大對開發商的限制,對於長期代收費不上繳、不歸還的,應視為刑事犯罪,追究責任。
本報記者孫瑩J001