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房地產企業開發建設一個項目,行政審批貫穿於每個階段,不可或缺,這直接決定項目是否合法。作爲企業,如此種種的審批環節,即使繁瑣,也絕不能投機取巧違規操作。
行政審批
在報行政機關審批以前,房地產開發公司應辦理好土地出讓手續,委託有資質的勘察設計院,對待建項目進行確定並制定報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,並落實足夠的開發資金。
業內人士認爲,行政審批是房地產項目合法的必備條件,對於購房者來說,所購房屋必須要經過行政審批,才能得到充分的法律保障。經過審批,房地產項目獲得“五證”之後,才能合法合規地進行建設銷售。“五證”也是購房者最常接觸和見到的。
業內人士提醒,五證最主要的應該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是商品房預售許可證,這兩種證一經核發,原則上就沒有問題,特別是商品房預售許可證。
行政審批部分六個階段
1.選址定點
2.規劃總圖審查及確定規劃設計條件
3.初步設計及施工圖審查
4.規劃報建圖審查
5.施工報建
6.建設工程竣工綜合驗收備案
房地產項目行政審批“五證”
1.國有土地使用證
2.建設用地規劃許可證
3.建設工程規劃許可證
4.建設工程施工許可證
5.商品房銷售(預售)許可證
一邊辦手續,一邊開工建設、銷售,已經成爲房地產企業慣用的招數。業內人士認爲,隨着國家各項法規的不斷完善,以及政府相關部門的監管力度加大,在土地、規劃、建設等審批環節上,開發商必須按照審批流程進行,但在銷售階段容易出現問題。
開發商爲了快速回籠資金,多數情況下並沒有取得商品房預售許可證,便開始銷售商品房,常見的是通過公開認籌,收取誠意金、認購金等方式變相收取定金。
對購房者來說,其“預購”商品房的行爲得不到法律的充分保護。在司法實踐中,如果因此而發生糾紛,那麼沒有辦理商品房預售許可證的預售行爲是無效的民事行爲。