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本月初,本報“‘售後返租’再現重慶樓市”一文見諸報端後,引發投資者極大關注。熱心讀者紛紛爆料,稱重慶“售後返租”形式多樣,涉足的樓盤也遠不止雪嶺仙山,心景縉雲國際溫泉度假中心等項目也有此“服務”,而且可以返租的物業類型多樣,除了旅遊地產、寫字樓,商鋪、車庫等也在做此宣傳。爲此,本報特梳理了幾種典型的“售後返租”形式,結合具體案例,並輔以專家的風險提示,以此警示投資者。
方式一(風險係數★★★★)
大打擦邊球租售非同一公司
案例:“我們總共只有110多套房源,現在辦VIP卡,到時就可以優先選房。”芳草地雪嶺仙山置業顧問稱9月雪嶺仙山將推出一個酒店公寓項目,最小戶型50多平方米,購買後,將享受連續7年每年返租7%的投資回報。舉例來看,如購房花費60萬元,7年可獲得返利29.4萬元,相當於只花了30.6萬元就買了一套公寓。不過,本報瞭解到,負責租賃公寓的並非芳草地,而是另外一家酒店經營管理公司。即投資者的購房合同是和芳草地簽署,而租賃合同則要和這家酒店經營管理公司簽署,相當於以後7年的租金。均要由該公司負責支付。
無獨有偶,由睿和鑫開發的心景縉雲國際溫泉度假中心也推出了“售後返租”優惠,年回報率8%,連續返租10年。
-風險提示:考量酒店經營管理公司是關鍵
《重慶市城鎮房地產交易管理條例》第27條規定,房地產開發企業或者其委託的房地產中介服務機構銷售商品房,不得有下列行爲:(一)採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;(二)採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。一些開發商爲了避免觸碰“紅線”,大打擦邊球,銷售和租賃由不同公司負責,彼此之間看似不相干,實則有着千絲萬縷的聯繫。
上海中建中匯(重慶)律師事務所律師廖正遠提醒,這種售後返租方式,開發商賣完樓可以走人,但每年數額巨大的租金要由酒店經營公司支付,因此酒店經營公司是否有實力長期運營,是投資者最應考慮的風險。
本報經過調查瞭解到,位於黑山谷、仙女山的許多旅遊地產項目都和雪嶺仙山一樣,推出了這種“售後返租”服務。據黑山谷、仙女山等景區農家樂反映,只有在每年的7月、8月,景區住宿纔會出現爆滿,平時特別是冬季,遊客稀少,因此景區酒店的整體經營前景並不容樂觀。
方式二(風險係數★★★★★)
化整爲零“格子”鋪風險陡增
案例:許多投資者應該對2003年發生在重慶中華廣場連環抵押事件還記憶猶新。
中華廣場位於渝中區兩路口,當年由重慶科華集團有限公司投資開發。2003年,科華公司將負2樓至4樓的整層商鋪分割成了若干小塊,分售給了數十位投資者,然後再由投資者把商鋪統一轉租給重慶新一佳百貨公司,雙方簽訂了《商鋪租賃合同》,租期爲10年,年投資回報率8%。然而,投資者們發現,承諾租賃的商家是深圳新一佳,簽約時卻變成了重慶新一佳。不過,開發商還是通過減免總鋪款的方式,向衆多投資者支付了前兩年的租金。但支付第3年的租金時,重慶新一佳卻以業主太零散爲由,不願單獨向每位投資者支付租金。投資者們隨後找開發商出面解決,但開發商卻神祕失蹤了。後經公安機關立案偵破,此事才得以解決。
-風險提示:可能無法辦理產權證
廖正遠律師提醒,“售後返租”中,在運作大面積商鋪時,許多開發商採用了這種“化整爲零”租售方式,看似門檻低,但其最大的風險在於:所購鋪面可能因爲規模和設計圖紙的原因,難以辦理產權證。另外,一旦承租方不再續租,單個投資者基本不可能將手中小如格子的零散鋪面轉租出去,其投資價值遠不及獨立鋪面。
方式三(風險係數★★★)
先提價再返租噱頭矇蔽消費者
案例:前段時間,重慶某大型樓盤推出了一批投資性質車庫:一次性交付購車庫款後,業主便可和該開發商的物業公司簽訂代租合同。合同規定,5年內,物業公司每年返還業主購房款的8%作爲租金,即共計將返還業主40%的購車庫款。5年內,業主對該車庫只有產權無使用權,5年後恢復使用權。
-風險提示:可能先提高售價再出售
返還40%的購車庫款,相當於6折就能買到車庫,這確實令投資者心動。但本報經過走訪瞭解到,和該樓盤僅一街之隔的同等類型樓盤,其車位售價爲12萬元/個,稍遠的一個樓盤售價不過10萬元/個,而該樓盤車位售價是18萬元/個,6折後,其價格優勢並不明顯。
廖正遠律師提醒,投資者在選擇“售後返租”項目時,不要簡單地看一兩項數據,而應綜合分析物業的性價比,纔不會被開發商的噱頭所矇蔽。羅恆