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“房地產業是城鎮化的載體,新型城鎮化必然要求新型房地產。所以對房地產業而言,新型城鎮化是發展機遇,更是歷史挑戰。”
近日,在一場針對新型城鎮化與房地產業關係的研討會上,面對與會者提出的“去房地產化”觀點,北京大學祕書長楊開忠如是反駁。他認爲,新型城鎮化主要指從“土地的城鎮化”轉變爲“人的城鎮化”,“與要不要房地產並不矛盾”。
事實上,自“十八大”提出新型城鎮化概念以來,關於房地產在下一輪中國經濟社會發展過程中的角色定位,始終是業界熱議話題。對此,本報通過多方採訪,試圖對當中一些關鍵問題作出解答。
接受本報採訪的業內人士一致認爲,新型城鎮化意味着房地產不再是引擎而是配套載體。在發展方式上,房地產將更加強調集約、低碳、綠色、平衡,技術轉型成爲必然;而在發展區域上,將以產業先導、消費先導、大中小城市平衡發展爲主,以成渝爲中心的西部地區將成爲新的熱土。
爲什麼要提“新型城鎮化”
3億人!
這是對未來17年我國城鎮新增人口的保守估計。據國務院發展研究中心預測,2020年我國城鎮化水平將達到60%,2030年達到66%。2012年,我國城鎮化率從1978年的17.9%上升至52.6%,24年間城鎮人口由1.72億增至7.12億。“城鎮化是中國崛起的最基本、最核心的過程之一。”國務院發展研究中心副主任韓俊認爲,未來城鎮化速度將相對減緩,但發展空間依然巨大。增速拐點的出現,也令新型城鎮化理論應運而生,並在“十八大”上被提到重要的戰略高度。“過去我國的城鎮化比較單純地強調經濟建設,結果城鎮化不平衡、不協調、不可持續的問題十分突出。”楊開忠說。
楊開忠還說,過去的城鎮化有6個基本特徵:重速度不重質量;政府主導而非市場主導;投資驅動而不是消費驅動;土地利用粗放而不是集約;資源傾斜大城市而非大中小城市均衡發展;城鄉二元結構而非城鄉一體化。“當城鎮化率達到一定程度時,這些問題就必須重新思考。”“十八大”報告對於“新型城鎮化”曾提出:要實現工業化和城鎮化良性互動,城鎮化和農業現代化相互協調,工業化和信息化要深度融合。韓俊認爲,新型城鎮化重點就是八個字:集約、智能、綠色、低碳。“特別是要促進產業的發展、勞動就業吸納和人口聚集要統一,人的城鎮化是新型城鎮化的本質要求。”韓軍說。
到底要不要去房地產化
受訪者普遍認爲,人的城鎮化是新型城鎮化的關鍵,這也導致過去嚴重依賴房地產建設的城鎮化模式受到質疑。一時間,“去房地產化”呼聲極高。
“新型城鎮化不應該再和房地產有關聯。”一位北京房企負責人對此非常擔憂。他認爲,新型城鎮化主要解決人的公共資源均等化,要通過新型產業佈局來實現。“過去的城鎮化靠政府推動,而政府高度依賴土地財政。“土地的城鎮化造就了過去房地產黃金十年,但也造成了當前城鎮化的諸多不協調。”
但房地產始終是城鎮化繞不過的命題。“城鎮化的必然結果是人口往城市集中,有人就必然要有房子住。城市有基礎產業,有產業就有就業,人工作後會有所得,然後會買房子。如果房價和所得產生落差,就會產生泡沫。”臺灣成功大學都市計劃系特聘教授陳彥仲用幾個簡單的鏈條來證明房地產與城鎮化息息相關。
這一觀點得到了華東師範大學東方房地產學院院長張永嶽的認同。但他也指出要避免兩個誤區:一是認爲房地產是城鎮化的惟一或主要辦法,二是在城鎮化過程中刻意排斥房地產,“城鎮化必然需要房地產發揮作用。”“城鎮化光有硬件建設是不夠的。”首創集團董事長劉曉光以其在北京的兩個小城鎮改造項目爲例,“硬件建設相對好辦,把農民弄上樓,但更難辦的是軟件建設,比如農民的就業、醫療、教育等,這涉及到土地制度、公共服務制度、戶籍制度、財稅和投融資體制,不是房地產本身能夠解決的。”
新的增長極在哪裏
人的城鎮化,意味着產業先導、市場主導、消費驅動和大中小城市均衡發展,房地產將不再是城鎮化的引擎,而是城鎮化的配套。全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生表示,如何主動迎合新型城鎮化的發展路徑,成爲企業轉型的關鍵。
“新型城鎮化,不能片面理解爲發展大城市,也不能簡單理解爲小城鎮遍地開花,關鍵要形成合理的城鎮體系。”韓俊認爲,3億人要進城,光靠現有的幾個大城市、沿海城市圈是不行的,必須在全國形成多個輻射作用大的城市集羣。
新的增長極在哪裏?這個問題的答案,也意味着房地產未來的發展空間。
受訪者一致認爲,中西部將成爲下一輪中國城鎮化的核心增長極,其中成渝區域是該區域發展的引擎。
回顧我國改革開放30年的區域格局,前十年的重心在以深圳爲中心的珠三角區域,上世紀90年代轉移到以上海浦東爲中心的長三角區域,進入21世紀後,以天津濱海爲中心的京津冀區域再次接過接力棒。“中國的第四極將是以成渝爲中心的西部區域,再下一個將是以武漢爲中心的中部區域。”中國城市規劃設計研究院總規劃師楊保軍表示,如果說前三個增長極是國家特殊時期的政策選擇的話,第四極則更爲複雜,“既考慮到外向型經濟的變化,也考慮到國家的經濟安全以及平衡區發展,既有效率也有均衡的考慮。”
楊保軍判斷城市發展潛力有兩個標準:海港與空港。上海同時兼具,北京有空港無海港,天津有海港無空港,成都要發展必須看空港。“恰恰近些年成都航空客流增長非常快,加上成都的政務環境非常高效,所以吸引了大批投資。”
“超過一半的世界500強企業進駐成都,反映了國際企業對中國西部發展的看好。”中國銀泰投資有限公司總裁陳曉東說。在房地產開發方面,中國銀泰以定位國際高端城市綜合體的銀泰中心著稱,北京CBD銀泰中心也早成爲城市地標。不久前,銀泰中心落子成都,正是“期望在新一輪城鎮化中抓住發展機遇。”“我國的新型城鎮化肯定需要房地產參與。而反過來說,哪家房地產企業失去了或是沒有參與到中國城鎮化的發展當中,那就會落伍。”劉曉光最後說。記者盧丹