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重慶商報訊上周五新湖中寶(行情, 問診)拋出定增55億元資金用於棚戶區改造後,沈寂3年的上市房企再融資大門被打開。昨日,宋都股份(行情, 問診)推出定增方案擬募資15億元,冠城大通(行情, 問診)則推出了18億元的可轉債融資預案。從新湖中寶到宋都股份,從保障房建設到商品房開發,這一切表明,上市房企再融資開閘尺度明顯放大,已呈現出全面放開格局。
動態
再融資劍指商品房項目
2日,新湖中寶發布再融資預案,擬以不低於3.07元/股非公開發行不超過17.91億股,融資總額不超過55億元,用於位於上海的兩個棚戶區改造項目——上海新湖·青藍國際和上海新湖明珠城三期三標段、四標段。
自2010年10月房地產調控窗口正式打開後,上市房企重大資產重組或再融資方案均被終止。此次新湖中寶再融資意味著,沈寂3年的房地產企業再融資終於重新啟動。市場分析人士對此解讀為:房地產企業再融資正有條件放開,現行階段融資項目必須要和棚戶區改造或保障房項目定向結合。
然而,5天後,這一結論被宋都股份定增預案否定。昨日,宋都股份發布定向增發預案稱,計劃發行不超過3.125億股,募資總額不超過15億元,投向南京南郡國際花園項目、杭州東郡國際三期項目和補充流動資金。同一天,冠城大通公告,將發行不超過18億元可轉債,計劃投資於南京萬盛世紀新城,該項目總投資為45億元。
『上市房企再融資已呈全面放開之勢,不再局限於棚戶區改造和保障房建設。』昨日,海通證券(行情, 問診)總部分析師張琦告訴商報記者,『宋都股份增發項目、冠城大通可轉債項目都不是棚戶區改造和保障房建設,而且越來越多的上市房企開始停牌籌劃這方面事宜』。
資料顯示,除了早在7月因『籌劃與公司相關的重大事項』停牌的宋都股份、金豐投資(行情, 問診)、新湖中寶、迪馬股份(行情, 問診)、中弘股份(行情, 問診)、榮豐控股(行情, 問診)等上市房企外,昨日,招商地產(行情, 問診)因籌劃發行股份購買資產事項,申請股票停牌;重慶上市房企金科股份(行情, 問診)也停牌籌劃重大事項。
分析
兩因素促成再融資開閘
2010年10月15日,證監會通過官方網站發布了『暫停房地產企業重組申請』的消息。隨著房企重組申請和再融資審批相繼暫停,此後,國內上市房企在內地資本市場的再融資大門全部關閉。在過去3年裡,數十家房企再融資方案被終止實施。
『7月30日,中共中央政治局會議提出,下半年要促進房地產市場平穩健康發展。這說明管理層對於房地產政策開始趨向溫和,調控思路有所改變。』中新大東方(行情, 問診)保險投資部胡海浪告訴商報記者,『上市房企再融資的全面放開,一方面跟政策變化有關,另一方面也跟房地產企業近年來穩定增長的業績有很大關系』。
即使在銀行開發貸不理想的情況下,房企其他途徑的融資方式仍風生水起。
來自國家統計局的數據顯示,今年上半年,全國房地產開發企業到位資金57225億元,同比增長32.1%。其中,國內貸款9901億元,增長30.4%;利用外資234億元,增長15.9%;自籌資金21630億元,增長16.3%;其他資金25460億元,增長50.3%。
昨日,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在接受商報記者采訪時表示,去年下半年,房地產行業好轉,企業業績提昇的同時資金變得較為充裕。同時,不少房企紛紛開拓海外融資渠道。融資渠道拓寬,自籌資金多樣化,使行政化乾預的政策效用進一步降低,因此,政府選擇開閘放水成為必然。
影響
擴大供給後或將平抑房價
昨日,宋都股份、冠城大通再融資預案發布後,房地產板塊逆勢上揚0.87%。
『房企再融資逐步放開,對房地產行業的標志性意義大於實際意義,說明房地產調控機制正在發生轉變。不過,行業本身不會受到太大衝擊,主要是因為整體再融資數量只佔房地產總體融資規模的很小一部分。』中信金通證券首席分析師錢向勁認為。
業內人士還認為,長期來看,再融資放開有利於整個行業的發展,對優勢企業的發展更為有利,從而提高行業集中度。
『宋都股份再融資方案的順利公布,表明房地產企業再融資已逐步成為現實。』上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析,融資開閘與樓市調控並不相悖,『促進房地產市場平穩健康發展』說明未來樓市調控去行政化趨勢加強,將更多地依托市場手段。而有條件地放開房企融資,就是通過市場規律的傳導,從而調整市場結構。
對於市場上關於房企再融資開閘可能推高房價的擔懮,地產觀察人士沈光明認為,開發商融資後會首先選擇拿地『補倉』,這有可能推高地價,但房價最終會由供需關系決定,開發商資金充裕後會增加投資,擴大供給,這將起到平抑房價的作用。
重慶市場
再融資放開重慶房企躁動
昨日,商報記者在采訪中了解到,上市融資的大門被關閉後,重慶房企選擇的融資渠道基本與全國房企趨同。『不外乎銀行貸款、房產信托、海外融資這三個方面,海外融資包括境外上市、海外房產基金以及和海外的銀行合作。』隆鑫地產分管財務的副總裁張劍峰告訴商報記者。
海外融資方面,最典型的是龍湖地產,今年7月獲得逾76億港元的四年期銀團俱樂部式籌組貸款,創下內地房企海外融資新紀錄。此外,5月隆鑫地產對外發布消息,與新加坡星展銀行達成戰略合作。
房產信托方面,7月24日,迪馬股份發布公告,旗下公司東原地產與杭州工商信托共同開發位於北部新區的新項目;協信集團今年3月委托中融信托發行『融信星光1號集合資金信托計劃』,規模達14.4億元。
張劍峰告訴商報記者,從融資成本看,銀行貸款的利率在8%~12%,房產信托在12%~15%,相比較而言,海外融資成本更低,所以房企若有條件,更願意選擇海外融資。
『除此之外,還有一些重慶房企借助自身資源,與一些個人或公司合作,共同開發項目。』力帆置業總經理陳聖說。
再融資開放後,部分重慶房企開始躁動。
昨天金科股份停牌,稱『擬籌劃重大事項,預計將於股票停牌之日起的5個交易日內公告相關進展情況並申請復牌』。截至商報記者發稿時,金科股份未公布具體情況。
已宣告停牌的迪馬股份,除了在7月24日發布公告外,再未對外披露信息。市內一研究機構負責人昨日在接受商報記者采訪時表示,迪馬股份旗下的東原地產今年大動作頻頻,已在重慶、四川、湖北、江蘇、河南等5省市有項目開發及儲備土地,已初步完成在西南、華中、華東三大區域的布局,對資金異常渴求。
該人士還表示,盡管市場傳言再融資全面放開,但具體操作程序均未公布,對於非上市房企而言,捷徑是『買殼』。目前已經具備該條件的是隆鑫地產,因為隆鑫控股有限公司已入主豐華股份(行情, 問診)。此外,一直運作在港上市的協信集團,條件具備後也有可能轉戰國內資本市場。
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『地產一哥』競爭白熱化
地產界『一哥』之爭進入白熱化。
昨日,萬科發布半年度報告,上半年萬科實現營業收入413.9億元,淨利潤45.6億元,同比分別增長34.7%和22.3%。今年前7個月,萬科的銷售面積已達834.6萬平方米,銷售金額達到976.5億元,同比分別上昇19.5%和33.9%。其中,6月實現銷售面積111.6萬平方米,銷售金額134.9億元。
另一房企大鱷保利地產(行情, 問診)6月實現簽約面積101.59萬平方米,簽約金額123.08億元。7月實現簽約面積62.65萬平方米,同比減少18.95%;實現簽約金額69.06億元,同比減少24.05%。
還有一個值得關注的是中國海外發展。上半年,公司營業額上昇27.3%至321.9億港元,折合人民幣約260億元。雖與萬科相比仍有差距,但在利潤額方面已遠超萬科。
市場人士表示,對於海外及境內很多投資機構來說,萬科仍是中國房企市場化的龍頭老大。不過,從長遠來看,國企性質的房地產公司可借助其獨特的資源,發展更為迅速。