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深圳(樓盤)寫字樓專家卓越集團,江湖地位常被和SOHO相提並論,有“北SOHO,南卓越”之稱。近日,卓越集團力挫綠地、華潤等房企,一舉拿下深圳前海兩幅土地。而這兩塊地總價高達123.7億元。而據悉,卓越已支付了62億元前海土地的首期款。“上半年,卓越的銷售額是58億元,這次支付的首期款是我們的自有資金。未來我們仍有土地獲取安排。”卓越集團相關人士告訴時代週報記者,不過,備受業界質疑的是,卓越去年的銷售額纔剛剛超過100億元,爲何在拿地時如此“不差錢”?
前海項目單價7萬才能盈利
7月26日下午,卓越集團先以51.89億元奪得前海首宗T201-0077地塊,溢價率達48.26%。幾分鐘後,卓越集團再度出手,又以71.80億元奪得T201-0075地塊,溢價率約達52.77%。初步測算,51.89億元的T201-0077地塊,實際樓面地價約19300元/平方米;71.8億元的T201-0075地塊實際樓面地價約20500元/平方米。
卓越集團去年銷售剛過100億元。其相關人士對時代週報記者表示,今年上半年,卓越集團的銷售額爲58億元,這次支付的地價款都是自有資金。
針對外界的質疑,卓越集團稱因爲早在兩年前,卓越就已經啓動了前海拿地的籌備工作,通過幾十次精密的測算,最終確定了7月26日競拍的報價,所以如今這一價格也必然在卓越集團的正常承受範圍內。卓越集團認爲,核心地段商務產品的變現能力及溢價能力是絕對不容小覷的。
卓越集團總裁李曉平也透露,拿下這塊地後,“有很多銀行要借款給卓越集團”,並表示,目前卓越集團在建可售的面積貨值超過200億元,截至明年,預計可達到250億-300億元,“這是在完全沒有融資的情況下,將這些在建可售的面積賣完來抵地價還是綽綽有餘的。”
而卓越集團該前海項目以出售爲主,李曉平透露該項目預計3個月內動工,最快明年底就能入市。對於銷售預期,李曉平卻表現得十分樂觀,“前期入駐的企業就是我們的客戶,因爲他們沒有別的選擇;現在能賣5萬元/平方米,一兩年後不可能還是這個價格”。但是,業內分析,該項目實際上還是有一定的銷售壓力。高力國際最新的研究報告稱,2013年下半年深圳預計有包括福田科技廣場、SCC深長城(行情, 問診)金融中心等約32.8萬平方米的新增項目落成入市。
出售商業項目加快週轉
“我們今年會有很多的土地獲取安排,比如在長沙(樓盤)、重慶(樓盤)、西安(樓盤)等地拿地,前海這兩塊地拿了之後,其他所有的拿地計劃也都不會受此影響。”卓越集團相關人士向時代週報記者透露。不過,值得質疑的是,卓越集團的擴張資金靠什麼來解決?
“以前我們基本不售,2012年的時候我們開始進行少量的銷售。”卓越集團上述相關人士稱。
2012年3月開始,一直只租不售的位於深圳福田CBD中心區南部的卓越世紀中心1號樓開售,卓越集團賣寫字樓的消息震動了業界,此舉被認爲是在“竭澤而漁”,引發了業界對卓越集團資金鍊的擔憂。不過,卓越集團一直堅稱自有資金充足。
卓越集團被報道自2010年以來,通過華寶信託、江蘇信託、外貿信託、中誠信託等發起多隻房地產信託,且均屬於中短期信託債務,據財匯金融分析平臺統計,卓越信託債務即將於2013年上半年集中到期,總規模約爲12億元。不過,其執行總裁張遠去年表示,之前兩筆利率高的信託都提前還了。
而卓越集團上述相關人士對時代週報記者表示,卓越集團的融資方式以四大行爲主,信託的話青島(樓盤)的項目會有一點,但是比例很低。但是,數據顯示,該次融資比例也不算低。今年3月,華潤信託-鼎新78號青島卓越世紀中心投資集合信託計劃,期限4年,規模爲10億元。其中,優先級募集規模爲5億元;劣後級5億元。該信託計劃資金用於增資入股卓越集團(青島)昌業房地產開發有限公司(下稱“昌業地產”),資金用於昌業地產負責的青島卓越世紀中心項目開發與銷售。
美聯物業全國研究總監徐楓認爲,卓越在今年會面臨比較大的資金壓力,公司可能會將福田中心區寫字樓儘快出售,回籠現金;也可以採取其他融資手段或者合作開發,緩解資金壓力。
按照卓越集團的發展規劃,卓越集團將以“貨如輪轉”來實現現金流供應,哺育持有物業,最終實現“商住並舉”。在轉型前期,將按照8:2的資金配置銷售型物業與持有型物業;深圳承擔轉型主戰場,上海(樓盤)等一線城市嘗試新業務,其他城市加快週轉,貢獻現金流。
“如果是快速週轉、滾動開發多個項目的話,靠出售商業項目回籠資金還是必不可少的。”羅寧表示。
上市夢想一直沒有減滅
融資方式主要依賴四大銀行的卓越集團,對資本市場的追逐堪稱執著,其在上市路上也表現得孜孜不倦,但卻不順暢。
2008、2009年,卓越集團兩度赴港上市均“鎩羽而歸”。“主要是因爲覺得賣低了不合算。”張遠表示。
不過,有熟悉內情的香港證券業人士認爲:“卓越第二次暫停上市並非明智之舉,而缺乏"商場即戰場"意識是卓越最終未能成功進行IPO的主要原因。雖然卓越暫緩上市,表明其近期不差錢,但如果連續兩次IPO都未能成功,多少給卓越置業的未來蒙上了一些不確定的因素。”
最近又傳出消息稱,卓越集團轉向A股市場逐夢,希望通過借殼在A股上市。但是以目前國內的上市環境來看,這條路通行困難。“當初也想過國內買殼上市,現在這條路也被堵了。”李曉平去年就表示。
“今年沒有上市的實質性計劃和安排,但是我們上市的整體準備工作一直在進行中,我們也是一直在按照上市公司的標準在做,一旦開始到實質性的階段,我們隨時可以上市,關於上市地點,香港的可能性會大些。”卓越集團人士表示。