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去年底登陸港市的旭輝控股(集團)有限公司(HK:00884),今年前7月業績勁增近78%,已完成了全年125億目標的65%,並且近期以來在地產商發展的“兩翼”——融資和拿地上齊肩並進,凱歌頻傳。
8月6日,旭輝集團(以下簡稱“旭輝”)經過487輪競拍,擊敗招商、中海、保利、金地等8家知名房企,以13.46億元奪得武漢光谷一宗純住宅用地。本次競拍取得的P(2013)116號宅地位於東湖開發區高新四路以南、流芳大道以東,成交樓面價3859元/平方米,建築面積高達34.8萬平方米,溢價率114%。
首度佈局中部重鎮
業內人士分析,P(2013)116號地塊緊鄰金地藝境以及萬科魅力之城,北臨三環線,並有武漢地鐵2號線南延長線經過,開發前景較好。地塊淨用地面積13.95萬平方米,起始價6.28億元,是本次土拍淨用地面積最大、起始價最高的地塊。
資料顯示,該地塊所屬區域是1991年國務院批准的國家級高新技術開發區,該區域高校、高科技產業園等雲集,文化氛圍濃郁,是武漢市最強大的經濟發展引擎。在衆多利好因素的刺激下,隨之而來的金融、商業、休閒服務、居住等需求愈加迫切,區域房地產價值快速提升。
據悉,由於本次武漢土拍出讓地塊質量普遍較好,在此輪11宗地塊中5宗引發多位買家競價並轉入激烈競拍,3宗地塊溢價率超過100%。旭輝奪得的地塊114%的溢價率雖同比略高,但仍屬於合理範圍內。
據旭輝相關人士透露,旭輝早就有意佈局武漢,一年多以來一直關注武漢土地市場。此次成功競得的位於東湖開發區的P(2013)116號地塊,包括招商、中海、保利、金地、魯能在內的八家房企進行了白熱化的爭奪戰,旭輝耗時5個小時最終折桂,可謂來之不易。
一位熟悉旭輝的房地產行業分析師稱,從今年其新入城市來看,從杭州到武漢,旭輝的區域佈局一直以來都遵循“戰略聚焦、區域深耕一二線城市”原則,並保持了其“以戰略爲先導”的發展特色。
戰略聚焦一二線城市
旭輝集團董事長林中亦表示,未來旭輝投資仍將聚焦一二線大城市。
林中分析稱,最重要的判斷依據來自已經上升爲國家戰略的城鎮化——以市場化爲主導的城鎮化過程,人口向大城市流動,“年輕人要實現‘中國夢’,一般會選擇有持續人口增長、豐富就業機會和持續基礎設施投資的城市。”
由此,旭輝若是想要規模化發展,必然要聚焦一二線城市。中國城市化就是特大型和大型城市的聚集化。雖然小城鎮也會有城市化,但由於沒有持續的人口和資金流入,就不能產生持續的房地產需求。
“而武漢作爲華中地區最大的城市,隨着地鐵路線的延伸、高新技術區的擴容以及舊城改造的提速,必將吸引衆多人口,也將帶給樓市大量需求”,林中稱。
他還表示,基於上述戰略思考,“旭輝一開始就重點選擇20個大城市進入,直至做到每個城市的TOP10。”
量入爲出穩健發力
回望今年上半年,在業內素以穩健著稱的地產“長跑者”旭輝持續發力,接連在上海、杭州、重慶等地奪13塊地,總價達到95億元之巨,使得業界人士紛紛爲之側目。
加上本次在武漢再下一城,今年的前七個月中,旭輝已斥資百餘億攬地14塊。對於業界質疑其是否有些激進之說,林中迴應稱,“遠非外界想象的那樣,事實上,上半年的13塊地當中,有7塊地將選擇合作開發。合作方分擔了一大部分土地款,大大降低了企業的資金壓力。武漢這塊地,也不排除繼續合作的可能性。”
按照林中的大致估算,13塊地中旭輝所承擔的應付地價款總計50-60億,且其中最長的支付時間要到明年5月,如果扣除上半年已支付的土地款,可以推算,未來一年內,這13塊地僅需支付總地價款約爲32億。
業內人士分析稱,基於旭輝去年年末45億現金餘額,今年上半年71.5億的銷售收入、上半年現金餘額有71億之多,並且,合作開發模式帶來的成本分解以及較長的土地款支付期,“我們判斷旭輝的現金流應該很充裕,沒有支付壓力。”
“不管是以前還是現在,旭輝的投資和擴張都是非常謹慎的,我們一直保持‘高週轉、高去化、輕資產’的整體戰略,旭輝始終都是在確保財務安全的前提下實現企業規模的增長”,林中的這一說法能夠得到權威機構的印證——來自匯豐的一份最新研究報告指出,“旭輝之前採取的是審慎的擴張記錄:在2011年至2012年裏,旭輝以底價收購了22個新項目。”
該項報告稱,“我們認爲2013年,旭輝的實際銷售額可能超過其125億元的銷售目標,所以50億元人民幣的拿地費用可能會向上修正。”
“業績增速較快不僅得益於上市後公司治理結構的進一步規範,上市也帶來了更多融資渠道,對加快發展是一大助力”,林中對記者分析說,“比如7月份順利獲得的1.565億美金海外銀團貸款,作爲上市後的第一次規模性銀團貸款,這進一步優化公司的債務結構,降低財務成本,同時也會提升我們的經營能力和盈利能力。”
有數據表明,今年上半年,截至6月30日,旭輝的淨負債率未超過70%,這與公司中型高速增長模式相匹配,且在同規模高增長的企業中,屬於非常穩健。
“上半年買地並沒有超出我們的能力範圍。我們是按經營計劃、銷售計劃,以及現金的回籠情況來決定土地投資的。下半年我們的銷售會保持這種勢頭,甚至更好一些,我們有能力繼續買地”,林中稱。