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五環的『面粉』與四環的『面包』價格相當城市公寓因『地王』頻出受寵———
近期,全國一線城市地王頻出,土地行情高溫不下。尤其北京7月一個月內誕生兩大地王,孫河地王因樓面地價高達5.3萬元/平方米,或將未來高端樓市房價推昇到10萬元/平方米的高地。土地市場的火爆讓高端買家看到了高端樓盤未來的昇值前景,在城市核心區住宅賣一套少一套的稀缺情況下,四環公寓出現了『搶購』的現象。
地王引發城市高端盤昇溫
據中原地產數據顯示,北京7月土地出讓金合計達到205.17億元。前7個月土地出讓金合計達到870億元,較去年同期的238.5億元上漲了265%,已經超過2012年全年土地出讓金。上半年全國房產用地供應8.24萬公頃,也創歷史新高,大幅高於五年同期水平。在火爆的土地市場中,全國一線城市地王頻出。
『在市場上昇期,地王誕生必然會產生連鎖反應。』第一太平戴維斯項目策劃部總經理表示,從北京孫河地塊來看,地處五環附近,而樓面地價高達5.3萬元/平方米,對於高端市場而言,無疑就是一劑『強心針』。
上半年高端市場因為限價政策,售價受到了抑制,但是孫河地王的『出爐』,讓市場對高端盤未來的昇值預期更加明顯。
五環孫河地王樓面地價超5萬元,而四環朝陽公園周邊保利東郡項目目前售價也是5萬元。『五環的面粉與四環的面包價格相當,這是一種不合常理的市場現象,因此,8月高端樓市將面臨房價整體上漲。』一位長期關注京城高端市場走勢的業內人士分析。
城市核心區高端房受益
城市核心區高端盤成為最大的受益者。隨著供應不斷外延,五環成為高端盤供應的『主戰場』。不完全統計,目前四環以內及周邊的高端樓盤僅有保利東郡、合生霄雲路8號、萬科大都會等為數不多的項目在售,而且多數樓盤也都已接近清盤。
據保利東郡負責人介紹,項目8月份即將入住,今年6月份,推出了最後一棟樓王產品,目前僅剩餘30多套房源出售。
『雖然地王的誕生會對整體市場產生影響,但是受益最大的還是城市核心區樓盤。因為自2005年來,北京市國土局就不斷限制城市核心區土地供應,不光二、三環停止住宅用地供應,四環內住宅土地供應亦極為稀少。因此,目前的市場行情對於這部分四環豪宅而言無疑是最大的利好,一方面供應稀缺,另一方面未來的售價有可能向10萬元/平方米看齊。那麼這些樓盤銷售越延後,溢價空間就越大。』保利負責人認為,這部分樓盤不排除出現漲價惜售現象。
此前,廣渠金茂府7月推售新品,價格就由此前的5.3萬元/平方米,上漲到了8.5萬元/平方米,甚至有些戶型售價10萬元/平方米左右。
對此,保利東郡項目負責人表示,目前確實能感受到市場行情帶來的利好影響,但是保利地產還是按照原定的節奏進行銷售,部分房源會有小幅漲價,但是整體而言,還是希望能為客戶預留未來昇值空間。
高端買家現『搶購』心態
與此同時,高端市場買家心態也出現了變化。『地王頻現,對於高端客戶最大的影響便是加快了成交速度。國五條出臺後,很長一段時間高端買家存在較大的觀望情緒,而隨著市場變化,客戶出手更為果斷。』麗茲行市場研究中心的鄭海燕表示。
近期,京城保利東郡、萬科如園、遠洋萬和公館等多個項目都取得了不錯的銷售業績。如保利東郡1~7月份共成交100餘套,成交金額超過13億元。
有關專家分析,項目近期成交不斷走高主要在於以下因素:一是7月孫河地王樓面價超5萬/平方米,意味著其產品售價將接近10萬/平方米,北京高端市場可能出現下一個『井噴』,而項目的性價比及昇值潛力優勢非常明顯;二是區域價值拉動成交。目前四環內高端盤供應稀缺,未來也幾乎沒有新增土地供應,那麼在區域已有樓盤售價達到8萬元/平方米時,意味著項目具備較大昇值潛力,也促進了成交。
對此,亞豪機構副總經理任啟鑫認為,對於高端買家而言,傳統城區的樓盤,在位置、交通、配套等城市核心資源的獨佔性優勢下,價值長線走高,也成為吸引高端人群的重要因素。
文/劉佳