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投資指南
濟南現階段的商業地產主要包括寫字樓、綜合商場、酒店式公寓三大類,但是投資回報率比較高的還是商鋪。商鋪投資,不可能“一蹴而就”,很快就收回投資,因此要根據商鋪的投資特性進行中長期投資,多方考察,才能享受到商鋪的投資回報。
瞭解商鋪的“前世今生”
投資商鋪之前,要先了解一下商鋪所屬地近幾年內的城市發展規劃,考察商鋪的具體位置特性。好商鋪都有些共同特性,即交通便利、適用行業廣泛、所處位置客流量大、人氣旺。因此,一些商業樓的底層或地下層、低層商鋪是好選擇,投資的回報率也比較大。
如果投資財力有限,更適合選擇樓盤的底層街鋪。街鋪可控制性與自主性都很強,受其它因素的影響較小。投資者可以根據商鋪的價值變化規律,進行適當的調整,比如自己經營,或者出租,從而使得投資收益最大化。
全面掌握市場行情
一個店面值多少錢,是由它的租金水平所決定的。在購買之前,要對該地段商鋪現在及未來幾年的租金水平有所瞭解,才能計算其現在的價格是否合理。投資者還必須考慮到今後擬引進的行業能承受的租金水平,以此決定商鋪的規模大小。
如果商鋪位於繁華地段,今後入駐的可能都是一些規模較大的商家,在這種地方,面積較大的商鋪比較受歡迎;如果商鋪位於社區內,今後引進的可能主要是爲滿足居民基本生活需求的行業,這種行業需要的商鋪的面積大小和能承受的租金都是有限的,因此在社區裏購買小型的商鋪比較合適。現在濟南社區都有底商,例如恆大雅苑、豐奧華府、卓越時代廣場等樓盤。
計劃投資學會養鋪
一般在即將交付使用的小區周圍,適合經營建築裝飾材料、房地產中介門店。在已形成居住規模的小區周圍,適合經營餐飲、休閒娛樂業等。這些行業對商鋪租金的承付能力,也是投資商鋪所要考察的重要指標。
例如投資者章先生就有一套成功投資商鋪的“生意經”。他購買了一間社區配套街鋪之後,將其分爲三個階段向外租賃,結果使得商鋪的租金逐年上升,還間接地提升了商鋪價格。在居住區剛建成的兩年裏,他選擇引進經營裝潢、五金、電器或建材等業種。兩年以後,家居裝飾進入尾聲,小區入住率達到一定水平、但尚未達到高峯。這時他引進便利店,因爲此時的便利業態最適合社區內服務需求,其提供的服務最有價值,租金向上提高,超過建材裝潢行業的租金水平,商鋪的使用價值會得以體現,市場價格會開始向上攀升。
專業人士認爲,在商鋪周邊商業狀況穩定的前提下,租金將平穩上升,升到最高點後就呈直線發展;商鋪的售價一般是從開賣後就呈坡度攀升,等升到最高點後,同租金一樣是直線發展。(記者劉亞偉)