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近幾年來,隨着住宅“限購”政策的全面推進,投資者對房地產的關注逐步由住宅市場轉到商業地產市場。而隨着宏觀經濟以及城市產業佈局的影響,濟南市的寫字樓一直保持較快的增長。
統計數據顯示,2013年上半年濟南市寫字樓供應量一直維持在相對較高的水平,月平均供應量約爲15萬平方米,業內人士分析認爲,今年下半年濟南的寫字樓供應量仍將維持這一高位。而同期寫字樓租金市場各板塊區域差異較明顯,整體處於較低水平。
銷售市場成交穩定
奧體板塊成新亮點
據世聯怡高數據統計顯示,2013年1—6月,濟南寫字樓產品供應一直保持平穩態勢,唯獨6月份供應達到高峯23.03萬平米。總體來看,2013年上半年寫字樓產品月均供應量16.56萬平米在較高的水平,6個月的月均成交量1.05萬平米,成交均價11346.5元/平米,整體市場成交成平穩態勢,單月的成交量和成交價格都在平均值附近,沒有太大的起伏。市場成交以整層或半層銷售爲主,成交量較大的寫字樓產品區域較集中。
相比去年同期,今年上半年的寫字樓市場供需都大幅提升,主要得益於上半年房地產市場整體回暖,市場大環境不斷改善,寫字樓市場也隨之有了較大的改觀。
從板塊分佈來看,上半年寫字樓市場放量較多的依舊是奧體板塊,隨着天業龍奧天街的入市,奧體片區寫字樓供應量再次刷高。從六月世聯怡高統計數據來看,奧體片區供應量達到13.88萬平,佔到市場總供應的比例超過六成。
據瞭解,2013年寫字樓市場預計有12個新項目入市。按各項目計劃推盤量來推算,新增供應將超過70萬平米,較2012年39.84萬平米的供應量增加75%,或創歷史新高。2013年東部奧體板塊預計將有5個項目推出新房源,該區域作爲濟南新興商務區,將成爲濟南寫字樓市場的一大亮點;同時綠地中心、祥泰廣場等項目寫字樓的入市,也將爲濟南西部、南部市場注入新的活力。
租金市場整體偏低
區域差異明顯
據中原數據統計顯示,目前濟南在租寫字樓產品等級多爲乙級或丙級,租金水平在1.3-4.5元/□·天,項目所在高新區板塊租金在1.3-2.5元/□·天;在租寫字樓項目入駐企業除山大路板塊行業聚集明顯外,其餘板塊並無明顯區分。
其中,高新區板塊在租寫字樓,租金在1.3—2.5元/□·天,多爲較新寫字樓項目,以網絡、通訊行業的中小型企業爲主;濼源大街板塊寫字樓項目,大多屬於早期開發,產品等級較低,租金集中在2.8—4.5元/□·天,以外企和知名企業辦公爲主;山大路板塊寫字樓項目,租金集中在2—2.2元/□·天,區域屬於電子產品專賣市場,入駐企業多爲通訊、網絡公司等中小企業;以中潤世紀廣場、東環國際廣場、三威大廈等爲代表的二環東路板塊,在租寫字樓租金在1.6—3.5元/□·天,中潤世紀廣場項目產品等級較高,以大企業爲主。
長期從事寫字樓市場研究的中原地產朱經理告訴記者,相較於一線城市比較成熟的寫字樓市場而言,濟南的寫字樓租金市場整體處於偏低的狀態,隨着越來越多的大企業和外企進入濟南,越來越多的寫字樓項目更加傾向於出售,對於投資者而言購買相較於租賃,購買更具有投資價值。
以綠地中心和世茂國際廣場爲例,作爲寫字樓中的“戰鬥機”,綠地中心和世茂國際廣場的價格明顯高於其他普通寫字樓。綠地中心,200-2000平米商務空間,均價22000元/平米。世茂國際廣場寫字樓價格均價也在21000元/平米。而數據顯示,今年6月份濟南寫字樓的成交均價爲11506元/平米。兩個樓王的價格幾乎高出均價一倍,卻也都取得不俗的銷售業績。(記者田曉濤)