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七月中旬,當華府板塊再度曝出一塊麪積116.31畝的宗地,最終以910萬元/畝成交,溢價102%,業界沸騰!於是把今年上半年土地市場曝出的一攬子溢價成交事件,界定爲“看多2013”的重要依據。
連日來,華府板塊的投資熱度之迅猛,比起多年前的明星板塊大源有過之而無不及。所不同的是,在它還沒有一平米物業交付使用之前,其在土地市場表現出來的溢價成交率,似乎再現了只有在大牛市的年月和在市中心黃金地塊的拍賣爭奪戰中才可能出現的場景。
有人在不同的場合開始討論這樣的話題:現在華府板塊在售物業的價格也不過5000-6000元/平米,而溢價102%成交的樓面地價已達到3400元/平米左右,以此推論從拿地到開盤(假定平均1年左右週期)過後,其間累加開發商通常情況下追求的項目溢價,那麼,房價要賣到多高才算合理?在這個時間跨度又將呈現怎樣一個陡峭的漲幅?
麪粉和麪包,常被用來比喻地價和房價的關係,自打有房地產這個行當開始,這個比喻就不下十年曆史。稍有經濟學常識的人都知道,這是典型的“成本定價”邏輯,與之相對應的是“市場定價”原理。
麪粉多少錢和它被烤成了麪包過後賣多少錢,沒有一分錢關係。決定價格的充分必要條件從來都是供求關係。
甭管地賣多少錢,最後修成房子賣多少錢還是供求關係說了算。
邏輯上很簡單,貨幣超發在經濟領域內最直接作用於房地產,而在房地產又直接作用於生產資料即土地價格。近幾年,到底超發了多少貨幣不得而知,貨幣供應超出實體需求量的倍數也不得而知,但要知道這麼一組數字:中國M2(廣義貨幣)餘額截至2012年末達到人民幣97.42萬億元,居世界第一,接近全球貨幣供應總量的四分之一,是美國的1.5倍;中國貨幣的供應量大到相當於外匯儲備的6倍之巨,中國一年的貨幣增髮量,相當於外匯儲備的60%以上。加之目前大量充斥着市場的熱錢恐有外流的風險,央行完全可能通過增發貨幣來對衝,也就是說土地市場的外部資金壓力不降反升了。
具體到樓市的大預期卻是這樣的:半年過後宏觀經濟指標進入下行通道——央地各級政府財政壓力倒逼樓市調控鬆綁——房價預期再次步入上行通道——生產資料(土地供應)重回供不應求的境地。
如果說一切市場價格都取決於供求關係的話,常年的貨幣超發客觀上導致了貨幣總量之於實體資產總量的“供過於求”,但最終呈現在房地產麪包與麪粉價格上的反應卻恰恰相反,表現爲“供不應求”的價格上漲。這,又是爲什麼呢?
標籤:開發商溢價房地產板塊房價