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繪圖:吳文鋒
招商雍景灣的部分業主最終為孩子申請到了育纔二小的學位。
近日,深圳頻發學位房『虛假學位宣傳』事件,不少市民在購買學位房後發現樓盤學位並不如開發商宣傳的那樣。根據美聯物業全國研究中心近期對深圳學位房的研究結果,羅湖、福田、南山是深圳名校的聚集地,某些老樓盤因帶有名校的學位,價格居高不下。原關外一些新建商品房如具備學位資源,往往能以比周邊其他樓盤更高的價格獲得市場認可。
據統計,深圳各區域學位房均價約26850元/平方米,租金約58.57元/平方米·月。盡管價格高企,但消費者購買熱情依然高漲,每逢學位房推出便迅速成為『日光盤』。一方面,具備學位資源的樓盤往往成為市場上的『緊俏』產品;另一方面,不少開發商大打『學位房』概念賣樓,價格高於沒有學位的物業。然而,不少購房者並不是很清楚地知道,買了這樣的學位房並不一定擁有學位,購買學位房時還有很多需要注意的地方。在此,專家為購買學位房的家長支招。
-買二手房
注意前業主是否佔用學位
市民羅小姐最近准備為孩子在羅湖選購一處帶有某名校學位的二手學位房,她的孩子今年5歲,很快就將面臨上小學的問題。不過,在羅湖某小區的看房經歷讓她意識到,即使是物業位於該學校學區范圍內,還要注意該物業的學位是否已被佔用或曾被佔用過,以及上次使用學位的年限等問題。
羅小姐剛開始看房時曾一度認為只要選擇在學區內的物業即可,其後其致電羅湖區教育局,卻被告知不是所有的學位房都能報學位,尤其是二手房,有可能已經被前業主佔用了學位。
記者從羅湖區教育局了解到,今年羅湖區招生有一新政策:實行學區住房學位申請限制試點。其主要內容包括,2013年申請入學的深圳戶籍兒童,父母在地段內新購房產,購房居住時間必須滿一年(以房產證上的登記時間為准),該房從2007年8月31日起至今沒有在該校申請過學位。
按照這一條件,羅小姐說,此前中介給她推薦的很多房子很可能不符合標准,『既要價格合適,也要原業主在六年內沒有用過學位,這些條件在一起就真的很難找到符合條件的學位房了』。
專家建議,此前在深圳市購買學位房主要要關注物業是否在學區范圍內,如果確屬學區內,除非教育局在申請入學當年調整學區范圍(這在原特區內已建成片區內一般變化不大),否則業主的子女一般具備申請學位的前提。此後,業主一般要滿足戶籍、子女戶籍以及計劃生育等一些條件後即可按照排序獲得學位。現在,購買羅湖、福田學位房的市民則要多考慮一項因素,即所購房產原來的學位使用情況。
記者從福田區、羅湖區教育局了解到,相對於往年,從今年開始,這兩個片區的招生采用『類別+積分,類別優先,後取積分』的錄取方法。具體來說,根據申請兒童監護人的戶籍和住房情況,共劃分五個學位申請等級類別。在學位申請類別的基礎上,根據申請兒童及監護人的戶籍、住房性質、居住時間、社保年限計算積分,先按類別順序錄取,同類別如果不能全部錄取,則按積分從高到低錄滿為止。其中,在羅湖還實行學區住房學位申請限制試點。該試點政策的具體內容是:在歷年學位特別緊張的部分學校試行同一套住房在學制范圍內(小學六年、初中三年)不可重復申請學位的規定。
在此規定下,學區內一套住房只允許一戶住戶的孩子申請學位,如同一套有多個孩子申請學位,必須是相同的父母或監護人。如果某套住房住戶(租戶)的小孩已經申請過某小學(或初中)的學位,該小孩在該校上學期間,其他住戶(租戶)不能用此住房資料向該學校申請學位。也就是說,根據新政,2013年申請入學的房產必須是從2007年8月31日起至今沒有在該校申請過學位的房產。
對此,專家建議,如果是買二手的學位房,最好提前一到兩年時間,不能等到孩子快上學了纔急忙買房,二手房的置業者還要查清學位是否已被佔用,而對於可能存在的糾紛,購房合同中不僅要約定原業主何時戶口遷移,還應明確學位問題。
-買新房
從教育部門查看樓盤是否在學區內
對於開發商以學位房的名義來宣傳樓盤,不少專家則認為這是一種誤導。萬商天勤律師事務所律師齊岩冰認為,學位房本身沒有相對應的法律概念,所謂的學位房就是指因為這個房產,學生在入學的評分中排名可能會靠前,但並不保證有了房就可以入學。『消費者不能盲目輕信這種宣傳,現在入學都是采用綜合評分的方法,房產只是佔到積分比重中的一部分。』他認為,家長要科學結合當地教育部門和學校的相關規定,評判這個房產能在綜合評分裡佔多少比重。
最為關鍵的是,該房產是否真的在相應的學區范圍內。記者了解到,開發商所建設的樓盤若在某個學區范圍內,並想取得部分學位的話,必須要到當地教育部門申請登記,只有被認可了纔可獲得學位。另外,有些樓盤位於兩個學區之間,隨著政策的變動,樓盤所劃歸的學區也可能有變動。對此,多名律師均強調,家長購買學位房必須到教育部門的官方網站查詢學位的真實性和樓盤所在的學區。
對於購買一手學位房,律師劉子儒提醒,學位房的價格偏高,購房者可以要求開發商以書面的形式確認這個房子帶學位,並且設定一個後續的條款規定,如果違背當初的承諾,開發商應承擔多少違約責任。購買二手學位房需要注意的是,有些學位房已經有人在使用學位了,如果在規定的時間內不能重復使用的話,就要先確認這個房產本身所佔有的學位是否已經進行了學位登記,如果有的話,就需要原來的業主遷出。劉子儒認為,購買二手學位房特別要注意的是,很多學校對學位房管得很嚴,有些學校可能會在申請學位的前半年去這些學位房暗訪。
此外,在購買一手學位房的時間上,許多消費者容易忽略一個時間差。『如果購買新盤,在開發商開盤到交樓到最終辦理房產證之間是有個時間差的,真正獲得學位的時間應該是從拿到房產證之後開始算起,因此,從買房到辦理房產證的這段時間內,政策是否有變動?學位是否被認可?這都是需要注意的。』齊岩冰說。
家長們望子成龍心切無可非議,但專家提醒一定要結合實際情況,切勿『為買而買』。『有些學校附近的房子本身已經很舊了,居住條件也不是很好。』劉子儒認為,家長還是要綜合評價房子的價值,畢竟日後孩子讀完書,房子還有轉手的可能。
◆置業建議◆
不可輕信開發商
『學位』宣傳
針對開發商虛假名校學位宣傳的事件,廣東信榮律師事務所主任律師張茂榮表示,類似的帶誤導性質的銷售宣傳方式在當下的房地產銷售過程中比較常見,部分明顯虛構和誇大學位的樓盤項目『則肯定構成了虛假宣傳』,但這種宣傳之所以長期存在,一部分原因是政府監管力度太小。
張茂榮表示,在目前的法律中,只有廣東省的一個實施保護消費者權益的法律對於虛假宣傳做出了有震懾力的『處罰』,其中規定虛假宣傳導致消費者購房,消費者有權解除購房合同並要求雙倍返還購房款,但這一法律在實踐中常被認為購房不適用於消費者權益,因為購房者中有一部分不屬於自住而是投資需求。
張茂榮表示,對於這種明顯的虛假宣傳,在購房合同無相關免責條款的情況下,購房者可以要求撤銷合同,但這種做法一般也就是退回房款,交易取消,『看起來購房者無損失,實際上卻讓購房者喪失了購房的機會,從而在房價上漲較快時實際承擔了很大損失』。
張茂榮建議,要防范這種虛假宣傳,購房者只有時刻牢記『對開發商宣傳寧可信其無,不可信其有』的原則,開發商宣傳的任何內容都要自己親自去核實,比如學位,就要親自去教育局核實,否則就不要相信任何開發商的宣傳內容。此外,張茂榮也建議政府要加大對虛假廣告的監管。
一些業內人士提醒,一些樓盤的銷售人員在推銷時往往會強調樓盤毗鄰名校,甚至將附近所有學校都放進自己的樓書中,並宣稱自身為『學位房』,但置業者需要注意,雖與名校僅一牆之隔,並不意味著就能進入該學校就讀。按照規定,各個區的招生范圍每年會公布一次,但每一年都會根據實際情況有所調整,這就產生居住地與學校雖然僅一牆之隔,卻不一定能被劃進家長想要選擇的學校的情形。
這些年『說不清』學位的學位房
廣興源·聖拿威房到手後學位被調整
位於寶安的廣興源·聖拿威小區在售樓時號稱位於第四大名校學區內,可優先選擇名校學位。到今年3月,小區業主卻突然得知,開發商之前承諾的名校學位變成了空頭支票,這源於該區教育局劃分的該小區學位在今年發生調整。
聖拿威小區業主陳先生去年來看房,當時開發商在宣傳單上寫著,可優先就讀寶安第一外國語學校,當時樓盤宣傳中到處都是『名校、名牌學區、狀元搖籃』等字眼。記者在營銷中心也看到,『十二年制名校、狀元的搖籃、寶安最優學位房、第四大名校學區』等宣傳語。
今年3月份,有業主發現,開發商承諾的寶一外學位被調整為新湖中學。對此,寶安區教育局表示,寶安一外的報名人數超過計劃人數,相鄰的新湖中學招生不足,兩校失衡,因此今年區教育局作出學位調整,把海城路以南的區域由寶安一外劃分到新湖中學,聖拿威小區正在此范圍內。
合正匯一城不在『配套』學校的學區內
今年寶安區小學學區劃分出爐後,合正匯一城的業主們發現,『當時開發商賣樓時宣傳材料裡的配套小學——西鄉中心小學,變成了共樂小學』。小區業主表示,合正匯一城距離西鄉中心小學更近,而距離共樂小學更遠,此前被劃分在共樂小學學區的招商果嶺樓盤則在今年被分到西鄉中心小學。於是,合正匯一城近80名業主聯名『上書』,質疑學區劃分原則,要求教育部門考慮重新劃分學區。
有業主表示,此前在購買這一樓盤時,銷售人員表示該小區配套有西鄉中心小區,現在小區學位劃分卻並非如此,引起了不少業主的質疑。合正方面則回應表示,公司在任何文字材料裡均未寫樓盤附帶什麼學位,只會寫周邊配套學校。記者查詢此前媒體報道顯示,合正匯一城在教育資源方面多如此表述:周邊配套學校有西鄉中心小學、海灣中學等,提供了從小學到中學的完整教育。
寶安區教育局表示,『合正匯一城所屬學區一直未變,只是現在住宅入伙之後問題突顯而已。學區劃分主要依據原則是就近入學、生源均衡,是經過考察驗證作出的決定』。寶安區教育局表示,第一,共樂小學范圍多年未變,合正匯一城一直都屬於共樂小學學區;其二,西鄉中心小學學位緊張,沒有辦法容納更多學生,因此,重新劃分學區不大可能。
招商雍景灣一波三折後終兌現學位
2012年3月,招商雍景灣的上百名業主聚集售樓處抗議維權,維權的由頭之一正是對該小區學位的存疑。業主們表示,這一小區在賣樓時的宣傳重點正是樓盤毗鄰而居的育纔二小。在售樓處的宣傳手冊上,『名校環繞,步行上學,15年全程教育體系』、『毗鄰育纔二小、育纔二中』等成為宣傳語。而該小區的銷售人員則言之鑿鑿稱,『雍景灣的學區肯定在這(育纔二小)』。
當時,記者從南山區教育局獲得的說法則是,雍景灣目前確屬育纔二小、育纔二中學區,但由於學位緊缺,區教育局不保證就近安排學位。無獨有偶,來自育纔二小的說法也表示,該小區每年學位都極為有限,一旦有大型新建小區的新增適齡兒童申請學位,該校恐難承接新生源。這些說法都加劇了雍景灣業主對於該小區學位的質疑。
直至去年6月,雍景灣部分業主在經歷了學位申請的諸多波折後終於成功為孩子申請到了育纔二小的學位。
萬科翰鄰城(原尚模八意府)雖有學校協議但仍存變數
位於深圳龍崗中心區的萬科翰鄰城(原尚模八意府)樓盤,銷售人員曾經承諾保證的『深圳中學』學位如今則有可能變成『龍崗實驗學校』學位。
在曾經的尚模八意府樓盤銷售現場,銷售人員表示學位肯定可以保證,並且在八意府售樓中心所展示的樓盤簡介展板上寫著『八意府業主子女符合深圳中學入學條件均享有優先入學的資格,且校方表示可確保符合條件的八意府業主子女入讀初中部和幼兒園』。
按照此前報道,尚模八意府的開發商曾和深圳中學簽訂了相關的辦學協議,項目包括尚模項目的初中和幼兒園,不過這一協議是一個粗略的協議,不少細節並沒有敲定。
今年,在尚模八意府已經被萬科收購並改名為萬科翰鄰城後,萬科翰鄰城依然在戶外、網絡等媒體廣告中打出『深圳中學』等字樣。記者從相關渠道了解到,萬科翰鄰城此前已有引進深圳中學的協議,但這一項目的配套學校仍存在變數,或將是龍崗實驗學校,雖然學校從深圳中學聘請『外腦』擔任管理人員,但與原來開發商所說的深圳中學初中部這種分校概念則明顯有差別。
本版撰文南方日報記者曲廣寧實習生卓泳
攝影南方日報記者魯力
標簽:學區學位雍景灣深圳樓盤