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買房,很多業主都會選擇貸款。“剩餘尾款由業主以銀行按揭方式支付。”對於貸款按揭,購房合同大多會作出這樣的規定。然而,萬一貸款申請被拒,買房人該面臨怎樣的選擇,開發商又能否向業主索要違約金?
張亮看中了位於海南省海口市區一樓盤,在與開發商簽訂購房合同後,張亮支付了首付款17萬餘元,卻遲遲沒有完成銀行的按揭手續向開發商支付購房尾款。協調無果後,開發商將張亮告到法院,開發商不但要求與張亮解除合同外,而且要求張亮向其支付違約金。近日,一審法院判決可以解除開發商與張亮簽訂的《商品房買賣合同》,張亮無需向開發商賠付違約金。
2010年3月,張亮看中了位於海口市區某樓盤21層的一套房屋,並與銷售人員簽訂了購房合同。雙方在合同中約定,購房款爲56萬餘元,由張亮於2010年3月支付首付購房款約30%,首付款金額爲17萬餘元,剩餘房款39萬元由張亮以銀行按揭方式支付。
然而,由於種種原因,張亮一直無法辦理購房尾款的銀行按揭手續。
開發商稱,該樓盤在合同約定的時間之內取得《建築工程竣工驗收報告》,證明該樓盤已按設計和合同約定內容完成施工。在2011年11月30日前,依照國家和地方政府的有關規定,將具備商品房驗收合格條件並符合合同約定的商品房交付張亮使用。
開發商認爲,他們全部履行了合同約定,但張亮僅支付了17萬餘元的房款,仍欠39萬元購房款,並已經逾期。針對此情況,開發商主張按照合同約定,請求法院判令解除與張亮之間簽訂的商品房買賣合同,並請求法院判決張亮支付違約金3900元。
對此,張亮則辯稱,他對開發商所說的事實是認可的,但是他並非有意不向銀行申請辦理按揭支付尾款,主要是因爲政策上的原因,導致他本人無法辦理按揭。張亮表示同意解除合同,但對開發商所說的賠付違約金不予認同。
海口市美蘭區人民法院對此案審理後作出一審判決:解除開發商與張亮簽訂的《商品房買賣合同》,但購房者張亮無需賠付違約金。
-以案釋法
未明確違約責任難主張
對此,承辦法官庭後表示,開發商與張亮簽訂的商品房買賣合同是雙方在平等、自願、協商一致基礎上的真實意思表示,主體適格,內容未違反有關法律和行政法規的強制性、禁止性規定,均屬有效合同,應受法律的保護。在此案當中,開發商認爲雙方簽訂的商品房買賣合同,已無法繼續履行,請求予以解除,張亮並無異議,法院應予准許。
針對購房者張亮是否應該向開發商支付違約金的問題,雖然約定購房者在無法辦理銀行按揭的情況下,應一次性支付房款或者分期分批支付尾款,但是開發商沒有證據證明他們在購房者無法辦理按揭後,對購房者進行通知,要求購房者支付購房尾款,且雙方沒有約定支付購房尾款的限期,因此法院認定購房者張亮沒有構成違約,不用支付違約金。
專家提醒稱,市民在類似的房屋買賣、租賃、轉讓合同中,一方違約後,應當如何承擔違約責任,主要是看雙方當初在合同中如何約定的違約情形和違約責任。爲了便於明確責任,合同雙方在擬定合同的時候最好約定具體一些,以明確雙方的責任。簽訂合同的雙方如何承擔違約責任,主要看雙方的約定。