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近日,有關深圳將成為房產稅擴圍的試點城市的消息甚囂塵上,不少專家表示,房產稅在深圳落地將是大概率事件。
日前公布的《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出,擴大個人住房房產稅改革試點范圍,對此發展改革委有關負責人也表示『今年會有具體動作』。而這些消息都進一步確認了『房產稅將擴圍』的趨勢,這其中,深圳又是大概率的擴圍城市之一。
近日,有關深圳將成為房產稅擴圍試點城市的消息甚囂塵上,不少專家都表示,房產稅在深圳落地將是大概率事件。而對於這一稅種的征收方式,仍存在諸多不確定性,事關征收范圍、稅率、征收方式等核心指標,深圳房產稅的方案則有待官方最後確認。業內人士多數認為,深圳房產稅或仍以增量為征收范圍,而在稅率上前期也不可能太高,但有逐步上調的趨勢。
對於效果,不少專家則普遍認為,無論是上海和重慶的試點效果,還是過於『溫和』的稅率,都使得房產稅對於抑制房價的效果不會很明顯。
『90%可能將會包括深圳』
『有90%的可能房產稅擴圍會在今年第四季度落地,再者,90%可能的則是試點城市中將會有深圳』,綜合開發研究院旅游與房地產中心主任宋丁向記者表示。
據了解,對房產稅開征,地方上需要准備的工作包括房產信息和系統聯網,確定征管機構,配置相關人員,以及制定工作流程和細則。而深圳則被認為具備房產稅開征的條件,其理由就是深圳已完成全面評估存量房價格的系統工作,這被認為是開征房產稅的基礎。此外,深圳房產產權明確,開征房產稅的條件也被認為是全國各城市中最好的。
深圳職業技術學院房地產研究中心主任鄧志旺則認為,房產稅擴容已成必然趨勢,而深圳目前已經具備開征房產稅的條件。鄧志旺表示,2011年上海和重慶相繼開征房產稅之後,深圳專程到兩地考察,並做好本地開征的相關方案及准備工作。不僅是深圳,其實可能開征的城市基本已經有開征方案。但是因為中央並未強制地方征收,因此地方政府僅僅做好開征的准備,也沒有付諸行動。『具體開征時間要等有關部門下發通知,預計今年下半年或者明年就會開征。如果房產稅擴容,最有可能的就是深圳等房價比較高的一線城市以及部分房價上漲較快的二線城市。』鄧志旺表示。
房產稅征收模式或異於滬渝
在征收方式上目前有多種猜測,其主要的問題是收增量還是存量,稅率以及免征面積等核心問題。據此前媒體報道,有官員透露,本次房產稅試點擴容采取的模式很可能不同於現有滬渝房產稅版本,決策層需要對多個房產稅版本進行評估、選擇。
北京中原地產市場研究總監張大偉認為,按照常理,應該是增量部分先開征房產稅,原因在於:首先,從已經試點的重慶、上海兩地來看,房產稅都是從新增量開始試點,這樣政策落地的難度小;其次,從增量房開始征收也並非只核查增量,而是對新購房人群核查存量面積,超額部分征收房產稅;最後,初期從新購的超面積收起,但長遠來看,肯定會涉及存量多套房。從地方收入來源來看,土地出讓金的佔比很高,而目前試點的上海、重慶的房產稅稅收都比較少,所以後期房產稅擴大化甚至對二套以上全面收取的可能性非常大。
宋丁也認為深圳可能會參照重慶、上海的政策,但只是一部分,『畢竟深圳對於開征房產稅的考量不同,像重慶、上海土地財政支持力量大,可以佔到30%—40%左右,而深圳大概只佔10%,深圳對於土地財政的依賴性下降,但有房產稅的支持會相對較好』。不過在范圍上,宋丁認為,深圳房產稅覆蓋面可能會偏大,第一步主要針對大戶型或者是多套房來征收,目的在於安撫市場;隨後逐步擴大到所有房屋都征稅。
此外,宋丁還提醒,房產稅增量部分依舊要征,而存量在未來是主要的節點。特別對深圳而言,『目前太多的違法建築,小產權房的大肆興建,對於存量征收房產稅這一點來說,會讓更多的購房者跑去購買違法的小產權房,所以小產權房如何解決,是深圳想要對存量開征房產稅的一個關鍵環節』。
房產稅對抑制房價效果存疑
對於房產稅抑制房價上漲的效果,多名專家都不樂觀。宋丁很肯定地表示,房產稅在短期內會有一定的影響,但時間長了影響就會逐漸變小,因為房產稅始終只是一種稅制,在長期的調控過程中會慢慢減弱。
鄧志旺也認為,房產稅開征的實際作用並不大:上海和重慶都開征兩年了,但房價該漲還是在漲,並未受到影響。首先,因為開征的范圍不大,而且稅率很低,上海是0.6%,重慶是0.5%—1.2%,一套100萬的房子纔交幾千元,而對於地方財政收入來說,如此低的稅款跟動輒上億的地價來說,不值一提;對於『劫富濟貧』促進社會公平,影響也是微乎其微。
『房產稅對樓市短期房價有影響,長期對房價無任何實質性扼制力』,亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為,房產稅開征目的不是降房價,是調節收入分配,房產稅不能抑制地價上漲。相反,房產稅開征還會導致稅費成本轉移給買房者,導致房價上漲。
對此張大偉並不同意,他認為,房產稅的征收可以增加地方政府的穩定收入,一定程度上可以降低地方政府高價賣地的衝動,減少地王出現的概率,也可能會擠壓出部分庫存空置房源,增加租賃房源進而平抑房租上漲,另外,如果從新購房產疊加計算之前存量房產合並征收房產持有稅,對有多套房產買家的投資衝動也有抑制作用。
但同時,張大偉也表示,在不改變供需結構的前提下,新增稅費最後結果僅僅是加稅,樓市調控很難依賴房產稅。而針對我國目前現狀,大城市實際空置的房產比例並不高,大城市的產權屬性復雜,在不解決供給的情況下,盲目擴大房產稅的范圍很可能導致存量環節稅費被轉移到交易環節。
宋丁建議,深圳如果開征房產稅,應有具體的時間表或者初步的安排,讓大家看到具體的政策方向,而這纔更符合深圳樓市目前的形勢。
房產稅落地猜想
房產稅擴圍已得到證實,誰將成為第二批試點城市?房價居高不下的深圳無疑迅速被推到風口浪尖。那麼,倘若深圳真的開征房產稅,是該征增量房的稅還是存量房的稅?免征面積有多少?稅率又該如何確定?是逐年征收還是一次性征收?圍繞這些問題,記者采訪了業內人士,全面預測房產稅在深圳該如何落地。
問題征增量還是存量?
對於征收新購商品房的稅還是征收市民持有商品房的稅,這將很大程度上影響房產稅征收的效果。宋丁認為,目前深圳的財政狀況比較弱,如果征收存量房的話,會有益於政府的財政收入,但會引起市民較大的抗拒性;如果征收增量房的話,則帶有調控房價的意義。理論上應該是偏向於收存量,但從市場的實際情況看是偏向於收增量的。針對目前深圳房地產市場逐步從增量房市場過渡到存量房市場,宋丁認為應該采取過渡的方式,起步的時候收增量,然後逐步過渡到收存量。
而從操作性、接受度和新增住房結構方面來看,美聯物業全國研究中心總監徐楓認為征收增量房的可能性偏大。『目前深圳房地產市場存在開發大戶型產品的趨勢,開征增量房稅的話,會使中高檔物業的銷售放緩,從而影響開發的預期。』但她認為,在開征增量房稅時可能會設定很多條件,因此或許只有部分增量房需要被征稅。
鄧志旺也認為房產稅對增量部分開征的可能性更大,而對存量開征的可能性相對較小。鄧志旺表示,『增量房』對應的是交易環節,你要買房就要交稅,不交稅就不讓你買,就這麼簡單,但『存量房』對應的是持有環節,如果業主不願意交稅,就很難強迫他交,因為房子已經是他的。『可想而知,如果對存量房征稅,勢必需要大量的人力物力支持,造成資源浪費。』鄧志旺表示。
多名業內人士認為,開征存量房的程序比較復雜,影響面比較大,因此不會一下子就征收存量房稅。
問題免征面積是多少?
按照上海和重慶房產稅的征收模式,都有一定面積可獲免征,深圳是否也可設定免征面積,可有依據?多名受訪人士均認為,目前還不能預測,也暫時沒有政策上的標准可以依照。宋丁認為,每個城市的情況不同制定的標准就不同,但政策的制定還是應該在可控范圍之內,『在深圳,90平方米以下,或者中小戶型免征都有可能。』
地產評論員林曉華則認為不能完全按照面積大小來確定免征范圍。『各個地區計算標准不一樣,南北建築戶型也有差異,北方房子的兩房有100多平方米,而南方的只有60平方米,這會存在一定問題。』
按照上海模式,人均居住面積在60平方米以下的可免征。徐楓也提出同樣的操作方法,『假如深圳的人均居住面積是40平方米的話,那麼市民新購商品房人均面積超過這個數值纔征收。』林曉華卻認為,上有政策下有對策,有可能會出現『假離婚』、轉移房產等鑽政策空子的行為。他認為,以交易金額的多少來劃分免征范圍比較合適。『比如交易金額在200萬以上纔征收。』
中原地產二級市場策略中心總經理周曜則認為,可以設定第幾套起征的標准,這樣可以緩解房產投資行為的盛行,但前提是要建立完善的全國房產信息聯網。
問題稅率是多少?
上海房產稅開征兩年多以來,稅率曾多次變動,並針對不同的層面采用不同的稅率。宋丁也認為,采用累進的稅率比較合適,而不是單一的、不變的一個稅率,但應該控制在0.3%—0.8%之間,其間隨著戶型加大、面積加大、套數增多逐步上調,這樣纔能起到調控的效果。
徐楓認為稅率的制定是一個『溫水煮青蛙』的過程,政策不會一下子就制定一個很嚴格的標准,而是應該在大家能接受的范圍內,然後再逐步往上調,這也符合我國一貫的做法。
林曉華則認為,目前深圳數據計算的硬件已經做好了,但軟件(即計算標准)還沒有出來,所以難以估計。他認為,房產稅不應該是一個新增的稅種,而應該是可以取代房產交易環節的契稅,變成每年房產保有環節的一個稅種。盡管現在無法計算稅率是多少,但既然是每年都要征收的,就需要一個大家能接受的稅率。
周曜則認為應該在0.6%—0.8%之間,『房產稅是一個長效機制,不是一下子就要把市場搞垮的,政府應該建立一個長效穩定的稅基,這樣就持續增加政府收入,不用過分依靠賣地。』
問題一次性征收還是每年征收?
房產稅按年來征收還是在交易時一次性征收比較合適?徐楓認為按年征收比較合理,因為房產的具體價值每一年都不一樣。林曉華告訴記者,目前深圳相關部門已經建立了房產市值估價的軟件,可以很快捷地計算出當時房產的價值。因此,應該采用每年征收的方式。至於這樣是否會產生征管方面的困難?徐楓表示,政府會有專門的一個部門負責房產稅的征收,關鍵在於是否能落實狠抓。『如果相關部門像征收增值稅、營業稅那樣去抓房產稅,我相信一個都逃不掉的。』畢竟房產稅是一個很小的稅種,佔政府財政收入並不大,因此是要看執行力度。
對於征管方面的問題,周曜認為中國從來都是間接納稅而不是直接納稅的,因此要促進房產稅的逐年繳納,政府還需要建立相關的配套機制。而林曉華認為,或許征收金額是大家能夠承受的,可以通過一些機制來鼓勵主動繳納,但要配合抽查等行政手段。
案例
上海:房價漲勢沒有停止
自2011年1月28日起,上海對部分個人住房征收房產稅。按照《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》,征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當地新購的住房。上海市居民家庭人均不超過60平方米的,其新購的住房暫免征收房產稅。稅基暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納,適用稅率暫定為0.6%。對住房每平方米市場交易價格低於當地上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%。
有研究機構報告指出,2012年3月至8月,上海二手房均價從21000元上漲至25000元,漲幅達16%。而新房市場上,上海市新房成交價格從年初的均價2萬元,持續上漲至4月的21918元。之後慣性上漲至7月最高點24348元,漲幅達18%,房價的漲勢仍然沒有停止。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,目前仍處於房地產市場調控期,更加嚴厲的限購、限貸政策對房地產市場影響更直接,個人住房房產稅的稅率較低、征收范圍有限。從2013年起,上海房產稅適用稅率分界線因與新建商品住宅平均銷售價格聯動有所提高,如果房屋單價超過27740元/平方米,則按0.6%征收房產稅;若低於或等於27740元/平方米,則按0.4%的稅率征收。
根據最新的官方統計數據,今年4月上海新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲2.0%和10.2%。
重慶:房價抑制效果不如預期
2011年1月28日起,重慶市對重慶主城九區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房征收房產稅,其稅率為0.5%—1.2%。具體征收標准為:獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房,稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的,稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%;在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房,稅率為0.5%。
業內人士認為,重慶房產稅推出兩年來,抑制房價的效果不如預期。統計數據顯示,2010年至2011年期間,重慶主城區商品房的建築面積價格漲了628元/平方米,而2012年1月至12月,重慶主城區商品房成交均價也從6400元/平方米穩步提昇至7000元/平方米左右。
近日,重慶市國土部門發布消息稱,2013年1月1日起,重慶高檔住房應稅價格開始執行新標准,應稅價格起點由去年的12152元/平方米提高為12779元/平方米,房產稅起征點較去年提高了627元。對此,市場分析人士認為,這可能會對房價上漲形成一定推力。
根據最新的官方統計數據,今年4月重慶新建商品住宅價格指數環比、同比分別上漲1.1%和5.6%。(曲廣寧)