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 本期《樓市精英談》我們特別邀請到了北京衛仕工程管理有限公司開拓部主管賈子楠先生,賈先生詳細的爲大家講解了驗房的步驟、常見的房屋質量問題以及如何通過現有的工具進行簡易驗房,爲即將收房的業主提供一份詳盡的“驗房寶典”。
五、六月份是商品房交付的高峯,有些業主們收房後就匆匆忙忙的裝修,卻往往忽略了收房重要的一步:驗房,以至於在入住後房子出現了質量問題不能得到很好的解決和賠償。本期《樓市精英談》我們邀請到了有着豐富驗房經驗的賈子楠先生,爲大家講解驗房中需要注意的種種問題。
北京衛仕工程管理公司開拓部主管 賈子楠
賈子楠:家裝監理可保證業主最大利益
 賈子楠:商品房交付高峯 八個步驟驗房不可少
 賈子楠:空鼓和裂縫是房屋最常見質量問題
 賈子楠:精裝驗房不同於毛坯 水電需特別注意
 賈子楠:簡易驗房有妙招 電筆水桶盒尺要備好
 賈子楠:驗房報告爲業主提供合理有效的建議
 賈子楠:家裝監理的意義是保證業主最大利益
賈子楠
北京衛仕工程管理公司開拓部主管
嘉賓
觀點
裂縫基本上都是出現在比如像二次砌牆的位置。這個詞可能大家不瞭解,一般的房子在建起來之後裏面很多有隔斷的位置或者有牆面的位置是第二次砌起來的,兩種不同材質砌起來的牆有可能在接縫的位置會產生這種裂縫的問題,而這種裂縫的問題可以說是在建築施工的過程中很難去避免。所以這裏面就涉及到,這些問題要及時發現,知道這些裂縫和空鼓的位置,然後在裝修的時候一定要去重點注意......[詳細]
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  主持人:各位北方網的網友大家好,歡迎收看《樓市精英談》,我是主持人明朗。今天我們非常有幸地請到了北京衛仕工程管理有限公司開拓部主管賈子楠。你好,賈先生。

  賈子楠:主持人好,北方網的各位網友大家好。

  主持人:賈先生,您看五、六月份是商品房交付的一個高峯期了,可能對於很多的房主來說他們是把裝修忙在了一個重要的位置,但是收房最後的這一步可能往往會忽略掉,所以今天把您請到我們的演播間,也想聊聊收房、驗房的一些相關的情況,首先您給我們介紹一下驗房主要的流程和步驟是怎樣的呢?

  賈子楠:那好,下面我給大家簡單介紹一下咱們在收房和驗房的過程中應該遵循的一個步驟和整體的流程。驗房大體上八個步驟八個大項,首先我給大家介紹一下整個八個大項的流程:

  第一個就是我們在收房的時候會收到開發商或者是物業爲大家提供的兩書一表,可能各位網友在上網或者通過其他的途徑可能會了解到,這個兩書一表包括首先是我們的《住宅質量保證書》,第二個是《住宅使用說明書》,第三個是我們的《竣工驗收備案表》,這三個應該是我們從開發商或者是物業手裏拿到的,然後只要有了這三樣這個房子才能達到一個交房的標準。證書、文件是第一項。

  第二項是公共設施,公共設施基本上的檢測基本上是要靠目測的,首先要注意幾個大項,第一個大項是在小區內應該會有一個寬度超過環行4米的環形車道,這個車道應該是任何一個小區在交房的時候,或者是在設計當中很重要的一個環節,因爲是涉及到的小區一個重要的安全問題那就是消防問題。第二個是我們要靠目測觀測我們的小區在外延的牆壁上是不是會有破損或者裂縫,尤其是在現在,尤其是交房的高峯期是在雨季的時候,如果在外延的牆面上發現有大量的水漬甚至是裂縫的情況,就很有可能是因爲房屋在建築的時候可能因爲外延的防水層或者是保溫層在時間長的時候發生沉降造成的破裂,而這種情況很也可能造成我們在收房之後在內牆也會造成這種滲水的情況。

  第二個公共設施檢測完了之後,就是進入到我們業主家裏了,進到業主家裏第一個大項也就是我們的入戶門、入戶窗的檢測,入戶門基本上涉及到我們要察看一下這個門的材質,比如是正常的防盜門,或者是現在一般普遍在交房的時候使用的鋼製的四防門,這兩種門在材質上和使用上是不同的,這兩點要在交房的時候重點關注一下。其次是要所有的窗戶和門都要開啓關閉,檢測一下開啓關閉是不是靈活,然後門和窗戶的鎖具是不是能夠靈活地使用,尤其要注意的是我們的防盜門或者是四防門有沒有所謂的天地鎖,也就是防盜鎖的上鎖和下鎖,這兩個鎖在開啓和關閉的時候是不是可以得到有效的防盜效果。比如我們拿鑰匙在外面試一下,反鎖的時候上鎖和下鎖是不是能夠開啓和關閉,這是一個非常關鍵的問題。

  再有是檢測我們的窗戶,尤其是現在,大家知道,在雨季的時候,尤其是在下過一場大雨之後,我們可以重點觀測一下,所有窗戶在窗戶的上下延左右的位置有沒有滲水或者漏水,或者是在交房的時候有明顯的修補的痕跡,如果有這種痕跡的話很有可能是它的窗戶的外側和內測的防水沒有做好,導致在下雨的時候水滲進來甚至是漏水,這個是挺關鍵的一項。

  然後門窗都檢測完了之後,是我們驗房檢測的一個大項,應該說是最關鍵的一項,是我們房子的頂面、牆面和地面,這三項可能是我們後期在裝修的時候施工面積最大的三個大項,所以我們要重點檢查一下牆面、頂面、地面的垂直度和平整度,這裏面可能會提到一個,各位網友可能會上網通過其他途徑瞭解到的,比較關注的兩個問題,一個是空鼓一個是裂縫,這兩個問題一會兒在後面我會再給大家重點介紹,這些都是我們在驗房的過程中要重點關注的。

  牆頂地面之後,下一項是我們的強弱電工程,強弱電我們需要用到相位儀,這是一種比較專業的工具,用來檢測我們室內所有的插座是不是都是按照上地左零右火國家的規範去接線,強電、弱電還也包括屋子裏所有的網線是不是通暢,是不是都接到屋子裏都接到位。最關鍵的一項就是檢測我們的漏電保護器,我們要重點檢測漏電保護器,保證這個屋子裏如果出現漏電的情況下,漏電保護器是不是能夠正常工作,起到一個保護的作用。

  強弱電之後是上下水,上下水我們基本上會檢測上水的壓力,比如在交房的時候都會辦到一個水卡、電卡,都是在物業辦手續的時候應該領出來的,把水卡插上之後看看我們的上水是不是通常,這個時候如果有條件的話應該預備一個小桶,放上水之後檢測一下我們的下水是不是通暢。

  上下水之後應該說是我們在驗房過程中最關鍵要跟業主介紹的一項,那就是防水,因爲現在開發商在交房的時候都會做好了防水,很多情況我們在業務交房的時候,可能進到房間之內發現衛生間會有很多水漬,各位網友不要擔心,這個應該是開發商比較負責任的態度,他們提前爲我們的業主做好了蓄水實驗的檢驗的過程。

  如果發現房間有水漬不用擔心,我們應該及時地跟樓上樓下的業主聯繫一下,觀察衛生間的頂面尤其是管道和牆角的位置,有沒有滲水或者是滴水的現象,如果有那麼防水肯定是做得不合格,我們就應該去要求開發商或者是物業給我們去整改。如果是沒有,保證交房的階段是沒有問題的,這項工程是可以合格驗收的。這個是最關鍵的一項,因爲平常理解的後期無論是裝修還是什麼,可能出現的質量問題大部分的問題都是影響自己生活中居住使用的問題甚至是正常生活的問題,但唯獨是防水,防水這個問題影響的不止是自己,有可能是樓上樓下的鄰居,甚至是左鄰右舍的鄰居,對鄰里關係影響很大,這點要重點注意。

  驗房最後一個大項,也就是其他的項目,涉及到風道、煙道,涉及到暖氣、窗戶的護欄,因爲現在的大部分房子都會有一個飄窗,這個飄窗可能是護欄的高度,按規定的話必須有一個高於1米1,小於11釐米的護欄,交房的時候如果是帶飄窗或者是陽臺位置的話,這些都應該是齊備的。簡單說一下,這應該是八個大項,這是我們在驗房過程中會涉及到的八個大項,當然了,這八個大項涵蓋面很廣,很可能我們在驗房的過程中終點監測的項目在這八個大項之分出100多個小項,這些都是我們作爲要重點觀測,簡單跟大家介紹一下,這是我們驗房的一個整體的流程。

  主持人:賈先生您有很多年驗房的經驗,您覺得這個房子最容易出現的問題在哪呢?

  賈子楠:通過我們在天津驗過上千戶的房子了,基本上了解了一些天津地區在交房子的時候各個房子出現的一些通病的問題,現在給大家簡單介紹幾項,首先是入戶門,如剛纔所說大部分的小區在入戶的時候普通會選擇一種叫做"鋼質四防門"的這種門,這種門有它的優點,它的優點是隔音效果、隔煙、防塵的效果防盜的效果都有,但是相比較來說防盜效果不如一般的防盜門好,這個我們會在交房的時候建議業主如果是這種門的話,在裝修的後期最好是做一個更換,因爲我們在後期居住的時候可能對防火、隔音的效果要求並不是很高,畢竟我們在日常生活居住中還是對防盜的效果要求是最高的,所以一般都會建議業主儘量在裝修的後期換一個防盜門。

  第二個是窗戶,可能會出現一些滲水、漏水的現象。但是因爲建築工程中可能會出現的某些在數據上或者是尺寸上的偏差,有可能造成窗戶安裝之後窗戶的尺寸和窗戶洞口的尺寸造成了一定差異,造成了窗戶在安裝之後有一定的縫隙,這個縫隙如果沒有拿玻璃膠,一般是拿玻璃膠把它進行良好的密封的話,很可能會造成後期的漏水或者滲水的現象。當然這裏面不得不提,天津的開發商在門、窗的選材和用料上還是比較下功夫的,他們所選用自材料還是比較不錯的,但是往往出現的問題都是在安裝和施工中出現的各種各樣的問題。

  第三是我剛纔跟大家介紹過的就是我們各位網友比較關注的問題,就是牆面、頂面、地面這三個在裝修施工過程中的大項,這三個大項本身出現的問題就是空鼓和裂縫。首先說裂縫,給大家舉個例子吧:我們之前在驗房的時候,在某一個小區裏面,具體的名字就不提了,這個小區裏面存在很大面積的這種裂縫,而這種裂縫基本上都是出現在比如像二次砌牆的位置。這個詞可能大家不瞭解,一般的房子在建起來之後裏面很多有隔斷的位置或者有牆面的位置是第二次砌起來的,兩種不同材質砌起來的牆有可能在接縫的位置會產生這種裂縫的問題,而這種裂縫的問題可以說是在建築施工的過程中很難去避免。所以這裏面就涉及到,這些問題要及時發現,知道這些裂縫和空鼓的位置,然後在裝修的時候一定要去重點注意,當然了這裏邊也涉及到裝修之後的保修問題,好多這種的問題在裝修之後可能一個月、兩個月的時間是體現不出來的,這些必須要經過一個半年或者是七八個月更長的時間才能體現出來,這裏面涉及到售後、保修的關鍵性的問題。

  主持人:現在有很多的業主爲了省事會選擇精裝修的項目,但是可能由於監管不利也會給我們的生活帶來一定的麻煩,面對精裝修的房子我們需要注意一些什麼問題呢?

  賈子楠:一般我們的業主在不瞭解裝修知識或者是不想投入更多的精力的時候,可能會選擇精裝房,精裝房學名叫做成品住宅,大家比較好理解這個詞了,買過來就是成品了直接拎包入住這樣的房子。現在的建築工程在進入精裝的階段,很有可能無論是在施工方還是在監理方都沒有得到足夠的重視,現在有一些精裝房質量比較低,我現在給大家簡單介紹一下我們在精裝房驗房的時候應該注意的幾項。

  因爲精裝房不像毛坯房,我們都知道毛坯房買過來之後是要裝修的,在驗房的過程中可能發現了很多的問題,可以在後期第二次裝修的時候進行彌補,但是精裝房不同,我們大部分選擇精裝房就是爲了避免裝修時候遇到的麻煩。所以在精裝房檢驗的時候會和毛坯房有一些區別。

  首先第一項,精裝房在驗房的過程中,第一點最重要的是插座強弱電的檢測,因爲我們在後期不會在進行後期的改造了,所以強弱電的檢測是最關鍵的一項,這裏面可能會涉及到一些比較專業性的工具,這個工具叫相位儀,用它來檢測屋子裏面所有的插座尤其是三向的插座是不是按照國家的上地線、左零線、右火線的規範去接線,很有可能後期造成的影響,比如精裝房,有些精裝房在配套設施上是不包含熱水器、空調這些設施的,但是如果插座在驗房的時候沒有發現這些問題,很有可能是插座缺少地線、或者是零線和火線接反的這種現象,這些我們在驗房的過程中經常發現。

  出現了這種現象,很有可能造成的影響,是後期我們買來的熱水器甚至是空調在安裝的時候造成麻煩,因爲這些廠家他們對產品的要求很高,如果是因爲咱們插座電源的問題的話,很有可能造成他們到了現場之後不能對這些電器進行安裝。

  再有一個是上下水,在檢測上下水的時候我們應該把屋子裏包括廚房和衛生間所有手盆、馬桶、淋浴間都應該把它堵上然後放滿了水,這是一個關鍵,一定要把水放滿,放滿之後再做放水的試驗用很多的水流去做下水,看看所有的水管有沒有滲水或漏水的現象。淋浴間需要重點注意一下,淋浴間在打開水之後,要向所有的牆面甚至是淋浴間有的在外側是玻璃隔斷,在玻璃隔斷和牆面有接縫的位置一定要用大水流沖刷一下,看看有沒有往外漏水的現象。這個是上下水。

  再有一個大家不太注意的一項,排風系統,排風系統是很關鍵的一項,這個東西很有可能,因爲我們之前遇上過,這也是我們做家裝監理遇到過這種現象,家裏做飯,譬如說家裏燉排骨,但是因爲排風不通暢,甚至有可能往裏倒灌風,所以造成您家裏做燒排骨大家聞到的都是別人家裏炒豆腐的味道。當然,這只是開個玩笑,這種現象呢很有可能在後期的時候對我們的居住造成很大的影響,因爲尤其是發生在廚房、衛生間,因爲煙道都是在廚房、衛生間的位置,這種位置一個是起到排煙的作用,排風系統是排出衛生間在淋浴、洗澡的時候產生的水汽產生出來的水汽,而這些水汽如果不能有效、及時地排出去的話,很有可能對牆面的瓷磚、內壁造成很大的影響,如果牆面沒有做特殊處理的話,牆面因爲長時間的被水浸透,很有可能會造成起鼓、開裂的現象。

  主持人:賈先生我看您今天帶來了一些專業的驗房的工具,您逐一給我們介紹一下好不好?

  賈子楠:我現在給大家簡單介紹一下我們在驗房過程中可能會使用到的一些工具,首先大家看到的是這個東西,這個東西叫相位儀,就是我剛纔跟各位網友說的,專門用來檢測屋子裏所有的強電系統是不是按照規範的儀器。這個儀器上面有三個燈,插在插座上面會根據不同的情況亮不同的燈,所以在現場我們會根據它檢測出來強電接線是不是正確,或者不正確在什麼位置,都是可以用這個儀器檢測出來的。

  下面這個東西網友看起來比較少見,但是這個是我們在驗房的過程中使用率非常高的東西,這個是空鼓錘,這個是我剛纔說的用來檢測房間所有牆面、地面、頂面所有的空鼓現象的,用它敲擊的話,當然這需要比較專業的水平,需要相當長的操作經驗,通過敲擊可以分辨出哪塊位置是合格的牆面,哪一塊位置是不合格的牆面,甚至是牆面空鼓裂縫或者是不同材質的牆面。

  這個東西見的就更少了,這個東西叫做垂直檢測器,基本上用來檢測窗框、門框的垂直度、平整度的,因爲窗框、門框很有可能在安裝的過程中出現造成門框的變形,如果我們的入戶門在開啓和關閉的過程中,經常會出現異響甚至是關閉不嚴,那麼我們就會用這個儀器去檢測一下,看看是門體的問題還是安裝的問題。

  專業的驗房的公司去給您驗房或者是業主自己去驗房,這個捲尺都是必不可少的工具,因爲它不但可以檢測屋子的層高,最關鍵是用處是可以測量房間的面積,這個面積將來對我們後期的裝修和後期裝修預算的審覈都很關鍵。

  主持人:賈先生,如果我們家裏沒有這麼多專業的儀器,那我們怎麼通過自己家裏的儀器方便有效地驗房呢?

  賈子楠:的確是,是有一些比較簡單實用的方法,因爲很多工具業主家裏不會具備,我可以簡單給大家介紹幾個在驗房過程中比較實用的小方法。

  首先我們要準備的一個工具就是檢測電路的時候不會有相位儀這種專業性的工具,但是有一個電筆,可以用家庭裏都有的試電筆,用試電筆可以簡單地檢測出來我們的所有的插座是不是有電。因爲可能毛坯房在後期我們會涉及到二次裝修,在裝修的時候我們再重點水電路的改造中重點監測。

  首先一支電筆可以檢測出房間裏的插座是不是有電,再有是一個水桶,我們在驗房的過程中會用得着,各位業主簡單地驗下水用一個水桶就可以,儘量選用大一點的水桶或者是臉盆,比如我們在衛生間的位置,把水放滿然後往下水管或者是地漏的裏面倒,看看下水是不是通暢,聽聽下水的過程中會不會有異響或者下水不暢出現漩渦,這種情況是因爲下水管施工垃圾的堆積造成堵塞。

  還有蓄水實驗,就像剛纔跟業主介紹的,蓄水實驗是在驗房中非常關鍵的一項,需要24小時的時間,跟業主介紹一下我們的蓄水實驗怎麼做,首先按照規定把廚房裏面放3公分的水,由於條件所限,業主家裏面不一定能滿足3公分這麼高,但能夠滿足現場的條件只要把衛生間裏面的水放滿纔可以,等24個小時,第二天我們過來,無論是跟物業連續,羣、論壇裏面和樓上樓下的業主聯繫一下,看看頂面有沒有滲水、漏水的現象,咱們關係都不錯,以免防水的問題造成影響。這些小妙招,雖然不會像專業的工具或專業的驗房人員在驗房的時候特別的專業特別的全面,但在交房的驗房的時候是基本上就足夠了。這裏面最關鍵的還是剛纔那句話,這個盒尺一定是必不可少的。

  主持人:在驗房結束之後我們都會給業主出一個驗房報告書,這個報告書的作用在哪,它可以給業主提供哪些方面的幫助呢?

  賈子楠:這個是我們給業主提供驗房服務的一個重點的項目,業主可以根據我們的驗房服務的過程中在現場標識出來的問題,結合驗房報告中問題的描述,要求開發商和後期的施工方進行有效地整改。

  至於幫助可能是驗房報告的一個亮點,我們在驗房報告中,不只會根據國家的標準提出在驗房過程中發現房屋質量的問題,還會根據所發現的質量問題提出一份有效合理的整改的建議,根據這份整改的建議我就可以更加清晰更加明確地知道如何要求開發商或者是裝修公司去進行整改,我們再去檢驗他的整改是否合格。

  我覺得有必要提醒一下各位網友,我建議各位網友在驗房的時候一定要聯繫專業的驗房機構,現在的確是有很多的非專業的沒有監理或資質的公司提供所謂的驗房服務,他們不能出具驗房報告,而且在現場和業主對於房屋質量的問題交流的比較少,所以我建議各位業主在這塊一定要儘量避免尋找這種非專業性機構的驗房。

  主持人:賈先生對於廣大業主來說拿到鑰匙的那一刻起,大多數會歡欣鼓舞地選擇一個裝修公司,把自己的新家粉飾一新,但很多人會忽視了家裝監理師的這個環節,作爲家裝監理師您認爲這個環節的重要意義在哪裏?

  賈子楠:您這個問題問得很好,我想這也是各位網友在知道家裝監理這個詞之後迫切想了解的家裝監理到底起到一個什麼作用?可以這麼說,家裝監理這個行業在中國南方地區很早之前就已經有了,應該說真正被北方地區所接受就是這一兩年的事,隨着家裝企業越來越多,而我們現在的業主對家裝這塊的要求也是越來越高,但是由於對家裝知識不瞭解,由於工作很忙,沒有時間和精力去了解裝修甚至是在現場去監督整個裝修的過程,所以家裝監理這個行業應運而生。

  至於家裝監理在家裝的過程中應該起到一個什麼作用呢?我個人覺得,家裝監理在介入我們的家裝飾工過程的時候,應該從最前期的驗房、量房,到設計、預算、合同的審覈開始,這是一套整體的流程,一直到正式施工開始,從第一項拆改建、水電的改造一直到最後的竣工驗收,應該是整體的監控,監理在裏面起到的作用是首先避免施工方在起初的報價階段或者是合同階段有惡意的漏項,或者是施工過程中有惡意的增項這種情況的發生,尤其是在施工的過程中,尤其是比較不規整的裝飾公司中很難避免的,家裝監理師起到的重點的作用一個是工質量的審覈還有施工質量的把控,我們嚴格按照國家的規範要求我們的施工方進行合理的施工,監理的意義是爲了保證業主的最大利益,如何保證業主的最大利益,這點我們認爲首先我們監理介入施工過程的時間段,也就是說時間節點,一定要在我們簽訂施工合同和付首期施工款之前,因爲傳統的家裝施工付款方式存在着對業主非常不利的現象,現在經常被使用的60%,就是在施工前先付60%的預付款,然後施工進行到一個節點的時候再付30%或者是35%,剩下的5%,是在竣工之後交納的,但是這種付款方式很有可能造成我們在施工過程中任何一個節點停工,而我們的業主都是最不利的一方,所以監理介入的時間一定要嚴格把控在簽定合同和付首期款之前,一定要打破現在所謂的傳統的付款方式,在這裏面,監理方一定要和施工方和甲方也就是我們的業主三方坐在一起正常協商這種付款方式,一般我們會選用35%、30%再付30%最後付5%的工程尾款,這樣把最大的資金把控在我們的業主手裏,只有這樣纔能有效地約束我們的施工方,纔能有效地保證業主的利益,這個是我們監理存在的意義。

  主持人:好的,今天非常感謝您做客我們的節目,本期節目到這裏也就結束了,感謝大家的收看,再見!

策劃:孟建 編輯:王平 攝影:王平 攝像:劉金城 潘德軍 齊競竹 王欣 邸舒妮 肖靜
剪輯:褚曉冬 倪詩洋
主持人:明朗 欄目聯繫電話
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