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將房子改建成羣租房出租,不少人在動這方面腦筋。可改建後被認定爲違章建築時,改建、拆除費用的損失該怎麼辦呢?江東法院近日就遇到了這樣一起糾紛。
徐大叔50多歲,沒有固定職業,但頭腦很活絡。他看到很多房東將自家房屋改建、分割成羣租房出租,覺得是個生財之道。但徐大叔手頭只有一套江北的房子,只夠自己一家居住。
經過觀察,他發現自己小區的非機動車車棚是個“良址”:面積約有400平方米,爲半地下的通間,可以分割成十多間。
2010年初,徐大叔找到小區物業公司,提出有意承租車棚,而物業也有出租的意向。但得知徐大叔要將車棚改建出租,物業公司猶豫了。他們提出,如果徐大叔能夠通過審批,便將車棚租給他,否則便不能籤租賃合同。對此,徐大叔表示此事包在他身上,物業只要給他出具證明即可。
但費了許多功夫,徐大叔最終沒通過審批。他心有不甘,仍對車棚進行裝修,分割成17間出租。雖然物業沒和徐大叔簽訂租賃合同,不過雙方口頭約定,一年1萬元租金,租期3年。
前年6月,徐大叔收到江北區兩違整治領導小組出具的《違章建築(違法用地)責令改正通知書》,要求其拆除、恢復原狀。無奈之下,他當月僱人將裝修予以拆除。裝修加上拆除的損失共計6萬元。
去年6月,徐大叔到江東法院起訴物業公司。他認爲,是物業將車棚租給他的,也同意其裝修後出租。他裝修完後,就開始支付租金。如今車棚被拆,物業公司應該爲這筆損失買單。
對此,物業公司辯稱,他們從未與徐大叔簽訂過租賃合同,徐大叔也沒有付過他們租金,雙方不構成事實上的租賃關係。徐大叔屬於私自佔用車棚,應自行承擔損失。
關鍵時刻,徐大叔拿出當初他去辦審批時讓物業開的證明,內容大意是物業將車庫租給徐大叔,並同意他裝修後用於出租。根據這張證明,結合徐大叔實際進行裝修的事實,法院認爲雙方的租賃合同關係成立。
由於徐大叔的裝修已拆除,具體損失無法鑑定,法院酌情認定其損失爲4萬元。他屬於違章建築搭建方,而物業是違章建築用地的提供方,雙方有着相當的過錯。因此,江東法院判決物業賠償徐大叔損失2萬元。
物業對此判決不服,提出上訴。昨天,寧波中院二審維持原判。