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4月19日,第25屆西安春季住博會舉行。會前一天,西安市房管局下發《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,針對此前4月1日出臺的“簡短版”西安國五條細則進行了進一步細化,提及20%個稅、第三套房限購等具體舉措。
“國五條”之後的首屆住博會上,市場各方都在觀望:針對西安房產市場後市判斷及“國五條”影響,展商、購房者各有見地。
銷售商使盡解數
4月20日正值週六,記者來到住博會現場,展會可謂人山人海,摩肩接踵。仔細一看才發現,幾乎都是穿着清涼、打扮奇異的房模、房產促銷員等工作人員穿梭在會場。與會場中工作人員熱情似火、人數衆多相比,來看房的消費者寥寥無幾。
“2398元/平方米誠意認購中”、“特價房直降6萬”,在展會上,隨處可見“一次性付款將優惠15%”、“優惠7.6折”等大力度的促銷標語。本屆住博會參展企業達到283家,提供各類住房項目160多個,房源近6萬套,包含西安市的大部分商品住房、保障房、二手房等。
面對商家促銷,消費者買賬嗎?家住高新區的看房人楊女士說:“兒子就快畢業了,我們準備給兒子買房子,現在的西安二手房限購政策還沒具體落實下來,想趁着不受影響的時候打個時間差看下有沒有合適的房子。”記者問到是否今天就準備出手買下心儀的房子時,楊女士表示還要再等等看。
“之前都等着新政出臺,國五條出來以後,結果現在房價還是一天天攀高。不僅如此,二手房、租賃房,哪個不漲啊。”今年三十歲,尚無婚房的王先生無奈地說。王先生表示最近就準備出手買房,他說:“房價肯定不會跌。”
銷售商極力看好後市
針對市場的判斷,銷售商顯得信心很足。“細則主要是針對炒房的人進行了限購,對於購買首套房的人沒有影響,現在購買首套房的人數比原來還增多了。”萬科的置業顧問張先生告訴記者。他透露,“國五條”及其細則的出臺並沒有影響到萬科房子的銷售,新樓盤依舊是在兩三週內就被搶購一空。記者問到對於房價漲跌的看法時,張先生說道:“細則只起到讓房價漲幅合理化的作用,並不會使房價下跌。萬科今年這個樓盤均價維持在八千,明年三期新開盤的房子就要上萬了,買房還是要趁早。”
代理二手房的置業顧問李女士對於二手房市場也比較樂觀:“二手房的銷售目前還沒有受到20%房產稅的影響。”李女士告訴記者,二手房由於價格稍微低於新房,比新房實惠,因此受到很多購房者的歡迎,其中學區房、指標房以及五年以上免除了5.6%營業稅的二手房都是搶購的熱點。
就全國來看,國土資源部公佈的2013年全國住房用地供應計劃顯示,今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃,是過去5年年均實際供應量的1.5倍。一季度國有土地使用權出讓收入7700億元,同比增長46.6%,而在2012年一季度,這個數據是同比下降34.6%。
單個房企來看,2013年一季度,萬科斥資148億拿下19個項目,同比增加889%;保利地產亦在成都、南京、青島等地拿了14個項目。
據國家統計局統計,一季度全國商品房銷售面積同比增長37.1%,商品房銷售額同比增長61.3%。“國五條”導致二手房市場部分需求轉移至一手房市場,加之政策“末班車”的效應,新房市場成交繼續放量。
短期二手房未受大影響
在4月18日公佈的西安“國五條”細則中:二手房轉讓嚴格按20%個稅計徵,停止向第三套及以上住房發放貸款,報價過高項目暫停發放預售證成爲了衆人關注的焦點。西安樓市“限價”“限購”“限貸”全面升級。根據西安房地產信息網數據研究中心的交易統計,“國五條”出臺後的3月份西安市二手房成交面積12.21萬平方米,環比上漲34.93%,同比上漲63.19%。以目前二手房交易中5年以內產權二手房徵收5.5%的營業稅爲例,一套2006年以前的二手房,以目前西安二手房主流交易成交價50萬計算,2006年市場原值大致30萬元,按全額1%徵收所得稅額度爲5000元,如按新政差額的20%徵稅,所得稅額度則高達40000元,較原徵稅額度增加7倍之多。
20%個稅徵收對二手房打壓力度究竟有多大?省地產協會會長王聖學分析道:“西安市場上此前的二手房包括福利房、團購房、房改房、安置房等,房源複雜難覈查,要具體覈查出原值更是難上加難,因此,研究出覈實房屋原值的方法沒有一年半載的工夫,是難以落實的。短期二手房將不會受太大影響。”
“國五條”細則的調控下,西安房價將會何去何從呢?對此,王聖學解釋說:“本次國五條的出臺是從市場具體情況出發的,整體來看政策較爲溫和,雖原文件用詞嚴厲,但具體細則都未觸及開發商或市場核心,未來房價影響不大。”