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“最近我又把龍湖地產08、09年的年報拿出來看,它從100億到400億的擴張步伐,跟陽光城(000671)現在的戰略完全一致。”中信建投證券分析師蘇雪晶反覆強調。
近日,在克而瑞發佈的《2013年第一季度中國房地產企業銷售TOP50》排行榜中,陽光城以39億的銷售金額首次入榜,排名第41位,開始進入衆多房地產分析師的覆蓋範圍。
觀察其財務報表,有分析師將其視爲“小保利”;通過分析其運營模式,也有分析師認爲其是“小龍湖”。
中信建投證券在點評其2012年年度報告中提到,據測算,陽光城在報告期內的淨負債率達到約140%,扣除預收賬款之後的資產負債率爲55%。
“關於陽光城的現金流擔憂,將會一直被質疑下去。”華東地區某券商分析師向記者表示,陽光城高槓杆、高週轉的模式,決定了其長期以來相對較高的負債數據。
融資活躍,淨負債率140%
與同體量百億規模的房地產公司相比,陽光城2012年年度報告中,最顯眼的部分之一,就是其與信託公司的諸多合作融資活動。
“陽光城的融資,在內地A股公司中較爲特殊。”克而瑞分析師朱一鳴如此總結。
縱觀陽光城的公司公告,出現字眼最多的內容主要包括兩個部分:“信託計劃”、“融資”和“競得項目”。
“福建金融中心信託計劃”、“匯泰房地產信託計劃”、“與歌斐資產簽署合作協議”等等,均反映了其融資動作較爲活躍。
“它的融資渠道較通暢,融資成本和融資的數額都不是問題。”華東地區某券商分析師表示。
據國泰君安證券統計,自2012年起,至2013年3月,陽光城共償還信託六筆,存續信託共十一筆,平均利率爲13.4%,成本相對較低。
此前,國泰君安證券曾發佈研究報告,稱陽光城的發展模式爲“三高”,即高槓杆、高週轉、高擴張,更一語概括其此模式爲“小保利”。
而根據中信建投研究部測算,陽光城2012年淨負債率約爲140%,相比而言,保利地產(600048)同期淨負債率約爲90%,其該項數據遠遠高於保利。
上述分析師介紹道,淨負債率作爲相對客觀反映公司真實負債的數據,是以有息負債與公司賬面資金的差額,比公司所有者權益合計數,其有息負債數額越大,淨負債率即越大。因此,陽光城目前揹負的有息負債,實則已然較高。
“小龍湖”模式槓桿更足
“關於陽光城的現金流擔憂,將會一直被質疑下去。”華東地區某券商分析師向記者表示,陽光城的運作模式,決定了其長期負債數據看起來並不樂觀。
上述分析師均向記者表示,陽光城較高淨負債率的最根本原因,還在於其高槓杆的運作風格。
通過觀察其財務報表,有分析師將其視爲“小保利”;而通過分析其運營模式,更多分析師認爲其是“小龍湖”。
作爲主力在福建省的區域性地產公司,陽光城相比同體量的榮盛發展(002146)、金科股份(000656),“運用槓桿更足,戰略非常清楚”。
扣除預收賬款,計算上述公司的實際資產負債率,陽光城爲55%,金科股份爲51%,榮盛發展則爲45%。
“最近我又把龍湖地產08、09年的年報拿出來看,它從100億到400億的擴張步伐,跟陽光城現在的戰略完全一致。”中信建投證券分析師蘇雪晶反覆強調,雖然金科股份也是同樣戰略,但是相比而言,區域聚焦、多業態產品共同運作,這一點陽光城則更加清晰,與龍湖地產此前的擴張步伐更爲一致。
據其2012年年報顯示,在報告期內,其存貨佔總資產比重爲62.61%,存貨週轉率0.56,毛利率爲25.55%。榮盛發展存貨佔總資產65.28%,存貨週轉率爲0.37,毛利率36.40%;金科股份存貨佔比64.39%,週轉率爲0.22,毛利率35.87%。
據上述分析師介紹,陽光城目前的地產產品,剛性需求和經濟型別墅佔據總產品比例約爲70%,其餘則爲多業態平均發展態勢。
蘇雪晶表示,陽光城一年內到期的非流動資產爲24.75億元,其一年內到期的非流動負債爲31.84億元,“這個數據可以表現,陽光城目前資金狀況還是相對安全的。”
此前,陽光城曾公開表示,其目標爲,在2015年實現年產值500億元。
對此目標,上述分析師表示,其500億規模可能有些難度,但是從50億到300億的規模擴張是十分可期的。
深耕四區域,加大上海(樓盤) 佈局
自2010年開始,陽光城就已經部署大規模擴張。從而出現了經營性現金流量淨額大幅下降,在2010年約爲-7億元,2011年更跌至約-24億元。
“作爲福建省排名第一的房地產公司,陽光城除了在本地,還選擇自己能力所達到的其他區域進行深耕,這也是他們一到兩年成交量快速增長的最重要原因。”在某金融地產會議上,中信建投分析師蘇雪晶總結道。
根據陽光城2012年年度報告顯示,報告期內,其通過招拍掛和合作方式,共拿地18起,其中約1/3土地儲備佈局西北地區,主要在陝西省和甘肅省的二線省會城市,其餘儲備則分佈在大本營福州(樓盤),以及新目標上海。
上述分析師表示,陽光城自2012年年末將管理總部落戶上海之後,其公司管理意圖亦十分明顯。
“它大部分的中層管理幹部都去了上海,這些管理人員經驗豐富,在上海也有較多資源。”華東地區某券商分析師介紹道,“它能迅速做得很好,以後不僅是上海,還會擴展至長三角區域,將來在上海應該能排到前5-10名。”
榮盛發展作爲廊坊起家的地產公司,目前佈局主要停留在京津冀和長三角地區,以及鐵路沿線的二三線城市;金科地產在重慶(樓盤)起家,佈局思路主要爲“依託中西部,做大長三角,開拓環渤海”。
另據陽光城此前披露,在2012年年內出售五處地產項目,上述分析師均認爲,以其中一個項目爲例,“它出售的武夷山置地項目,本身市場容量不大。”此做法,同樣是爲其區域深耕打下基礎。
據華北地區某券商分析師統計表明,陽光城目前在全國佈局比例爲,福州市佔比約60%,西北地區佔比25%,上海地區佔比15%。