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2012年11月末,萬達集團[簡介最新動態]豪擲33.2億元接連競得北京通州兩處連體地塊,驚豔市場。然而,不足1月後,此地已被悄然轉手。記者多方瞭解到,該地塊中的居住及綜合用地、佔比約80%的地塊已全部出售給大連一方集團[簡介最新動態]。
本網調查到,事實上,在拿地階段,萬達[簡介最新動態]即已與大連一方建立起同盟關係,通過圍標形式奪得地塊,而如今出售給一方似乎亦是既定計劃。
33億地塊的倒手買賣
2012年11月末,萬達集團豪擲33.2億元接連競得北京通州兩處連體地塊,驚豔市場。然而,不足1月後,此地已被悄然轉手。
北京土地儲備中心公示的資料顯示,萬達3日內連續競得的此兩宗地塊均位於北京通州區永順鎮北苑商務區內,兩地塊僅一街之隔,用地性質爲商業金融用地和居住用地,總共面積達15.14萬平方米,建築規模達40.19萬平方米。
記者3月9日從現場看到,該兩處地塊目前已連爲一體,並已於今年2月中旬動工建設,地塊毗鄰八通線地鐵北苑站,連接京通快速路。按照規劃,連體後的居住建設用地約佔50 %、綜合用地約佔30%、規劃建設3棟寫字樓,剩餘的20%地用於商業區建設。
根據萬達集團相關負責人在購得該地塊後對媒體的說法,該地塊已確定將建設北京第三座萬達廣場,最晚將於2015年開門迎客。此前,萬達集團已經在北京市的石景山和大望路建成兩座萬達廣場。
但是,記者通過多方渠道證實,該地塊中用於居住用地及寫字樓建設,總共約佔80%的用地已全部出售給總部位於北京的大連一方集團,剩餘20%的商業用地則由萬達及大連一方成立的合資公司建設。
萬達集團副總裁胡章鴻對此事未置可否,而萬達對外負責人表示,在這一地塊上萬達與一方集團確實有合作,但不確定是不是出售。而記者向大連一方官方諮詢,其承認該地塊住宅用地產權確已屬於該公司。
同時,工商資料顯示,在2012年12月6日,即萬達競得兩地塊的一個禮拜後,大連一方集團已在北京註冊全資子公司“北京萬方置業有限公司”,主營業務爲房地產開發,註冊資本10億元,公司登記地址即爲新華北路55號08號,即爲上述地塊所在地,而法人代表爲萬達集團總裁丁本錫。
萬方置業發佈的公開招聘信息顯示,該公司爲大連一方集團旗下全資子公司,主要開發位於通州區的綜合體項目,項目爲一棟地上32層甲級寫字樓,一棟地上3層酒店,二棟地上12層寫字樓(設有2層商業連廊),四棟地上15層住宅樓(設有2層商鋪),幼兒園;單層地下停車庫(提供939個停車位)。
被“追夢城”項目拖累
大連一方官網顯示,該公司創始於2001年,三大產業包括房地產開發、經營性物業投資和資本投資,產品業態涵蓋住宅、別墅、酒店、寫字樓、購物中心和城市綜合體。
在胡潤百富榜上,王健林與大連一方董事長孫喜雙兩人被列爲僅有的兩位“東北地區特色富豪”,原因是兩人均在東北(大連)起家,而在企業壯大後都選擇了將總部搬遷至北京。
記者瞭解到,在業界較爲低調的大連一方在創業之初僅有9人,而在短短十年間即已發展成爲目前的資產超過100億的大型企業,2011年6月公司總部遷往北京,總部地址與萬達集團總部一樣均位於朝陽區建國路93號的萬達廣場。
孫喜雙掌舵下的大連一方近幾年投資的絕大多數項目與萬達集團都存在着較爲緊密的合作關係,在一方的官網中,萬達集團即被列爲其第一大合作伙伴。
據知悉此事的信源向網易財經透露,通州綜合體項目的商業廣場建成後,萬達集團亦將退出,而目前雙方在商業地產項目上合作的原因是大連一方希望能倚靠萬達成熟的綜合體建設經驗及成熟的政府關係,而處於資金鍊的考慮,一方集團自身經驗難以保障在短期內完成如此龐大項目。
在商業地產的開發上,大連一方已北京開發的唯一項目是位於北京昌平區的龍德廣場[最新消息價格戶型點評]。
接近萬達方面的消息人士向記者分析稱,萬達選擇出售該地塊主要是考慮此前已確定投資的通州“追夢城”項目回報週期長將帶來較大的資金壓力。
其所指的“追夢城”是指去年12月1日,萬達宣佈在通州文化產業園投資建設首個文化旅遊項目,此項目佔地90公頃,總建築面積120萬平方米,總投資260億元。
從萬達集團本身來說,此種決策似乎亦符合其規劃。據王健林在2012萬達商業年會高端論壇上的規劃,在接下來的十年,萬達將持續加大在文化和旅遊項目的投資,到2020年,商業地產收入比重將降到50%以下。而據其在此次論壇上透露的數據,萬達集團在2012年年底已開業萬達廣場數目達70個,在建的則接近50個,分佈在全國二十七八個城市。
第三座萬達廣場懸疑
現在看來,當初在通州北苑第一塊地塊的最後投標中,大連一方與萬達集團同臺爭地,更像是一場策劃好的圍標計劃。
所謂圍標,係指幾個投標人之間相互約定,一致擡高或壓低投標報價進行投標,通過限制競爭,排擠其他投標人,使某個利益相關者中標,從而謀取利益的手段和行爲。
11月26日,在通州北苑被分割出售的第一塊地塊中,萬達集團最終以14億元競得,溢價率達12%,摺合樓面價爲9528.8元/平方米。而保利地產此次出價14.8億元,高出萬達0.8億元,但最終仍被迫出局。
此次,四家投標企業包括大連一方生態城、泛海建設、保利地產北京公司以及和大連萬達。
記者觀察到,王健林、孫喜雙及盧志強三位民營企業家分別掌舵下的萬達集團、大連一方、泛海建設早已建立起默契的同盟關係。
僅從公開資料上看,三位企業家在各類項目上的投資考察即多次以投資團隊的形式出現。而網易財經不完全統計,三方共同投資的合作項目目前即包括長白山國際旅遊度假區、西雙版納度假區、大連金石國際文化旅遊區等,資金超過1000億元。
顯然,保利的出局在意料之中。
3日後,萬達以19.2億元再次競得該地塊剩餘部分,而以出讓底價18.63億元計算,與前一地塊相比該地塊溢價率僅爲3.1%,7786元/平方米的摺合樓面價亦瞬間降低13.6%。
記者瞭解到,在第二塊地塊的投標中,保利仍然參與了投標以做最後一搏。據保利集團參與此次競標的內部人士告訴網易財經,在住宅用地上的投標價格上,保利甚至開出比萬達高出兩億元的價格,但在總價上不及萬達。
而主導方通州區政府亦似乎有意推動萬達取得該地塊,外界分析稱,位於北京東郊的通州區長期以來被稱爲“睡城”,該區政府亦希望引進一個能帶動整個區域發展的商業綜合體。分析認爲,若推動萬達拿地引進廣場進駐,將有利於產業集羣的產生,將成爲覆蓋至少10公里的區域商業中心,對於通州的房價也將有促進作用。
然而,已經易主後的該地塊能否將建成備受關注的北京第三座萬達廣場似乎已成未知數。