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“我剛剛離婚準備賣房,這樣我們家的兩套房子都變成了‘滿五唯一’,前幾天去婚姻登記中心辦手續,一聊都是爲了房子而離婚的。”在擁擠的浦東房地產交易中心,李雯笑着對《第一財經日報》記者表示。
剛剛審完個人稅費的劉明如釋重負,但他的心情顯然沒有李雯來得好,由於賣家要的是“到手價”,剛入手一套兩房的劉明承擔了所有交易稅費。“算是趕上了政策末班車,如果按差額的20%徵稅,至少要多交十幾萬元。”
新國五條細則“稅震”了整個樓市,也迅速改變了無數李雯及劉明這樣買賣雙方的交易決策,不少城市二手房交易量在短時間內出現“井噴”。
記者瞭解到,近期上海房產中介的日交易量普遍達到平日的3~5倍。不過,這或許只是“最後的瘋狂”。
接受記者採訪的業內人士幾乎一致認爲,二手房交易量將在新政細則落地後陷入僵局。
上海一家大型中介負責人表示:“3月份必定是個井噴的市場,由於短時間消化甚至透支了大量的需求,因此,如果3月底4月初政策落地,後期的交易量將大大減少,房產中介的新一輪洗牌也將到來。”
交易井噴
3月6日下午兩點,位於上海南泉北路201號的浦東房地產交易中心內人頭攢動,房產信息查詢櫃檯前的等候區早已沒有空餘座位,交易中心門外,近百輛私家車排起了長龍,類似的場景在國內各大城市頻頻上演。
“我本來在出差,昨天連夜從南通趕回來的,”家住浦東的王先生告訴記者,“如果現在不買,那等新政出來,價格肯定會上去的。現在房東開的都是‘到手價’,所有的稅,包括中介費都是我們出的。新政出來以後很明顯新增的稅也要落到我們頭上的。”
記者在現場瞭解到,除了像王先生這樣“搶買”的購房者外,還有不少“搶賣”的房東。
“我的房子本來5月份就‘滿五唯一’了,但現在只能賣掉,不然細則出來了之後就很難講了,而且還要用這筆錢再買一套大一點的房子。”一位姓朱的房東對記者表示。
漢宇地產寶山顧村分行一位經理稱,“國五條”細則出臺後的這幾天,門店房源掛牌量增加了30%,成交量翻了一番,掛牌價格則下降了2%~3%,“賣方和買方都想盡快完成交易,以規避可能很快出臺的地方細則。”
據漢宇地產董事總經理施宏叡介紹,公司近期的二手房簽約量比日常水平翻了5~6倍;信義房屋相關負責人也對記者表示,以信義房屋門店交易情況來看,每天的交易量相當於正常交易量的3~5倍。
公開資料顯示,在剛剛過去的2月,一線城市的二手房成交量紛紛創出過去四年的同期新高,而在不少業內人士看來,三月份的二手房成交量“將是一個驚人的數字”。
除了交易量的整體上漲,近期二手房市場交易週期也有明顯的降低。
“交易週期縮短得太厲害了,”慶豪地產一名業務員說,“之前從房東掛牌到看房,再到籤合同、審稅、貸款……整個流程走完最快也要1個月的時間,現在差不多一週左右就走完了。
“上週四籤的合同,週一所有的流程就都走完了。”正在等候查看房產登記信息的林女士這樣對記者說。
中介新一輪洗牌?
其實,無論最終政策細則如何落地,新政對二手房市場的打壓是顯而易見的。
“好日子不多了,過段時間,肯定又有一大批人會被洗出去,”在上海做了多年房產中介的塗經理對記者表示。
中原地產對旗下經理人進行的調研顯示,“國五條”細則出臺後,經理人信心受到重挫,看多後市的經理人佔比跌到50%以下。
德佑地產研究總監陸騎麟稱,“個稅按差額20%徵收的條款”對二手市場的衝擊是不言而喻的,由於二手房交易中,稅費往往會被轉嫁到買家身上,因此這一政策無疑將明顯增加二手房購買者的支出,尤其是對於一些購買年數較長,增值量較大的二手房源的交易。
中原集團研究中心總監瞿安新坦言,新政細則落地後,二手房交易量或大幅下滑,主要城市二手住宅價格漲勢或將趨緩。
同策諮詢發佈的一份報告認爲,二手房在短期內交易出現井噴,但在地方細則逐一推出後,二手市場將會步入冰凍期,中介“關店潮”或再現。長期來看,二手房交易成本的居高不下,二手房東轉售爲租將居多,二手房的供應量急劇下滑,需求得不到釋放或將向新房轉移,勢必會引起一手房市場量價齊升。
陸騎麟也認爲,一手住宅開發商的壓力要大大高於二手房東,這一政策所造成的需求轉移,客觀上有利於開發商回籠資金,反而不利於房價下跌。
漢宇地產對旗下門店進行抽樣調查發現,稅費政策的調整,已影響到外圍部分區域二手房表現,二手房客戶流向新房市場所佔比重約爲四至五成。
對於可能到來的新一輪中介洗牌,一家品牌中介負責人對記者表示:“這種政策影響帶來的市場波動我們已經經歷過很多次。對於未來市場,我們還是會等待政策落地之後,仔細研究,並積極應對。”