|
||||
時隔一週,“國五條”出臺了細則。其中有兩點最受人們關注,一是規定二手房交易中,增值額的20%繳納個稅;另外強調熱點城市要提高二套房貸的首付比例和利率。“國五條”細則的出臺雖不如限購限貸來得猛烈,但確實也是力度不凡。一時對樓市產生了不小的震動。但不論是限購限貸還是“國五條”細則都是在對樓市投資投機行爲採取“堵”的方法。從過去十年樓市調控的經驗來看,在缺乏投資渠道的情況下,只堵截樓市投資是堵不住的。而且在堵截樓市投資的過程中容易誤傷偏剛性的改善型需求。
採用堵的政策總會給我們這樣的感受:新政執行前後市場變化較大。因爲,政策一變,“過了這村就沒這店了”。所以,每次樓市新政執行前都會產生一波“趕末班車”行情。根據以往樓市新政執行前的市場表現來看,買房人爲了避免付出更高的購房成本,賣房人爲保自己的既得利益,都會趕在政策執行前加快成交。本來是爲了抑制樓市出臺的政策,結果每每都在其執行前掀起一輪樓市成交高潮。而在政策正式執行後,市場又頓時陷入一段時間的低谷。
從過往十年樓市調控的經驗來看,新政策執行後,市場會陷入一段時間的觀望期。買房人在觀望房價會否真的下降,賣房人則等待市場出現轉機後再出手。但是最長的房價調整期也僅能維持一年,之後必然是一波大幅反彈。房價不僅很快奪回失地,而且還會創出新高。在堵截政策的作用下,過去十年中房價呈現了大漲小回的波浪式上升。
堵截房產投資投機之所以沒能讓房價迴歸合理,除了地方政府過度依賴土地財政和寬鬆貨幣政策造成的通貨膨脹這兩大根源外,還有一個重要原因是:目前國民缺乏有效的投資渠道來應對通貨膨脹。股市和樓市一直以來都是國民主要的兩大投資領域,股票在過去兩年中一直處於熊市,令絕大多數股民虧損累累。而房產不管經歷多大的“風雨”,用不了一年半載就能讓投資者見到“彩虹”。沒有哪一種投資渠道比房產更能讓國民看到穩定的回報了。因此,出臺堵截式調控政策只能起到一時的觀望作用。要想讓樓市投資真正降溫,在“堵截”的同時一定要配合“疏導”,給熱錢和老百姓的投資另尋一個出口和方向。
另外,在堵截房產投資投機的同時,也要儘量不誤傷偏剛性的改善型需求。目前對於首次置業的剛性需求,政策採取支持的態度始終沒有改變。但對於賣小買大的改善型需求,新出臺的“國五條”細則如不加以區別對待,則會對他們十分不利。試想一下,如果一個改善型置業者在賣掉唯一的房產,交納了20%的“增值稅”後,還有能力再購置更大的新房嗎?除非他能將這部分成本轉嫁給買房人。另外,“認房又認貸的”限貸政策下,他們還可能被認定爲二套房貸,面臨着首付和利率提高的壓力。這無疑將會堵住大量“剛改族”的置業路。因此,在堵截投資投機購房的同時,政策應該對這部分置業者加以區別對待,否則,他們只能趕在政策執行之前突擊購房了。
(周宏,北京青年報《廣廈觀風》主筆,著名財經評論人。)