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地產行業記者文霄予
話題緣起
每一朵玫瑰都有自己嬌艷的方式,也需要一個為她遮擋風雨的地方。每一個女人都是一朵玫瑰,無論市場如何風起雲湧,『玫瑰』們都想有個家。
在當前充滿爭議的市場環境下,『玫瑰』們何時可以擁有屬於自己的溫馨小窩?
90後玫瑰
屬性:剛需中的單身女王
目標:交通便利的小戶型
90後也開始買房了。90後的女生們,20歲出頭的年紀,家裡支持付完首付,最合意的自然是溫馨舒適,且在月供承受能力范圍之內的小戶型。考慮到以後換房,因此購置的物業最好有一定的昇值空間。
時機:5月
信號:新樓盤
供應潮
★關注
5月起將有一波推盤潮
由於調控政策的加碼,二手房市場必然受到一定的影響,新房市場可能會相對火熱。新開盤的小戶型是90後的女生最合適的選擇。
根據美聯置業全國市場研究部的預測,今年深圳將有103個預售項目和10個現房銷售項目,總建築體量則將達到560萬平方米。易居·克而瑞的數據則認為,按照工程進度預測,今年全年將會有138個項目入市。
根據中原的數據,2013年全市潛在新增項目有86個,龍崗的供應仍舊最大,有29個潛在供應項目,南山有17個潛在供應項目,寶安和龍華分別有13個、11個潛在供應項目。
供應量稱得上豐富,而新政的細節若進一步補充並施行,新房市場可能更為熱鬧。因此不排除有部分樓盤願意趕期,搭上這一趟政策的順風車而推入市場,這樣將會進一步豐富供應。業內普遍認為,今年的供應高峰應從5月份開始,會集中在第二、第三個季度。
★建議
入市樓盤多時
就是出手時
美聯置業全國市場研究中心主任何倩茹
今年的供應量依然集中在第二、第三兩個季度。從春交會至國慶期間,都將是今年深圳樓市供應的高峰期。去年,深圳樓市供應的高峰也是從5月開始,此後,本應進入淡季的6、7、8月份樓市卻依然持續高溫的態勢。今年也有可能重復這一推盤節奏。
入市樓盤多時,置業的選擇也更為豐富,這就是出手時。
80後玫瑰
出手時機:當下
出手信號:調控風緊
★關注
屬性:改善需求中的時尚辣媽
目標:生活舒適的大房子
年紀最小的80後今年也已經步入本命年,絕大部分的80後們,已經在30歲上下的年紀。80後的女性也許剛組建家庭不久,也許剛成為一個孩子的母親。她們的需求則側重於有足夠的空間給全家人,並且要有便利的環境,此外,孩子的教育問題也將是考慮的重點。
特區的原關內新推樓盤較少,因此二手房成為了很多80後『玫瑰』們考慮的重點。
二套房門檻將快速拔高
從3月1日『國五條』細則發布以來,二手房市場可謂度過了令人難忘的一周。這一份《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》包括六條內容,政策全文已經由『國五條』的539個字增加到細則的3341字,其中包括了對限購、差別化住房信貸、稅收等多個熱點政策的細化。
調控細則出來後,市場反響強烈,調控力度遠遠大於市場預期。
尤其是『國五條』細則中關於二手房交易個稅按差價20%征收的政策,給二手房市場帶來的衝擊非同一般。很多賣主想趕在新政執行前落戶,目前二手房市場已經呈現出了一波交易高峰。
目前樓市的預期已經不是一片看漲聲了,擁有一定的爭議。至少業內對政策普遍的觀點是:政策對房價的上漲有了抑制,是樓市的一針『清醒劑』。
此前,二手房市場已經出現一些業主惜售,且抬價返價的現象。但是在目前的市場情況下,不排除有部分急於出手的賣家,在價格上會有一定商議的空間。
對於需要改善型住房的媽媽們,此刻或許是一個出手良機。
★建議
有能力就馬上出手
中聯地產二手房研究院總經理肖小平
目前的市場情況下,購房者不用盲目恐慌。目前有兩種物業可能不會受到新政影響。如果房產是業主滿5年且唯一的物業,此類物業按照目前政策是免征個人所得稅的;如果是樓齡時間比較短的次新房,評估稅與原值差額不大,因此即使是按照20%來征收稅費也並不多。同時,在二手房交易中如果已經簽約可抓緊時間過戶避免糾紛,如果還沒有簽約,那就要考慮一旦細則落地如何處理的問題,比如說可約定好由業主與買家分擔這一筆稅費。
70後玫瑰
出手時機:暫無
出手信號:營銷『肉搏』戰
屬性:投資需求中的精明太太
目標:穩定的投資渠道
70後的女人邁入了40不惑的年紀,這樣的女人事業、家庭兼備,資金充裕,有能力把閑錢用作投資,抗跌性強的房產是投資的重要考慮。
投機行為和市場預期改變
目前國家出臺的所有房地產調控政策,針對的就是投資投機性需求。
最新的調控細則表示,要對二手房交易個稅按差價20%征收,這就大大增加了炒房的成本。
最近,政府要求加強房地產市場調控和保障性安居工程建設,堅決抑制投機及投資需求。對抑制投機及投資需求的一再重申,展示了政府的態度和決心。業界預計,樓市發展軌跡已經改變。
短期內靠買進賣出房產獲利的投機行為,在房地產市場裡將會越來越沒有機會。
★建議
長期持有『保守型物業』
中聯地產二手房研究院總經理肖小平
房地產的投機行為沒有機會。房產保值抗跌的能力比較強,長期持有房產並出租給他人,不失為一個理財的方法。
如果我有閑錢想購買房產,我會選擇『保守型物業』。這類『保守型物業』為坐落在成熟片區的小戶型、自住型物業。該類房子出租回報率高,且可進可退。
另外,房子租出去是一個非常好的個人理財方法,一方面是有租金回報,另一方面是租客可以保持房子的長期生命力。有人住的房子肯定比空置的房子更有活力,沒有人住的房子容易『老』。
60後玫瑰
屬性:終極置業裡的優雅女士
目標:生態養生居所
60後的優雅女士們已經開始考慮買一處有山有水,交通便利的養生居所了。這個年齡的女士,生活品質高而且購買力強,買一套養生的居所是為退休生活做好准備。
時機:隨時
信號:資源盤
入市季
★關注
2013生態項目分散
且開盤時間不明確
深圳目前的資源型樓盤屈指可數,鹽田、南山,以及位於龍華的鷺湖國際住區值得關注。
南山今年可能入市的幾個資源型樓盤主要集中在蛇口和西麗片區,大南山腳下的荔海春城、香格名苑基本具備了入市的條件,位於蛇口的鯨山別墅、漢京大西格、銀海蛇口東項目均值得關注,西麗的水木丹華等樓盤預計也將於2013年入市。鹽田區則由於山海資源一直是終極置業裡的亮點區域,藍郡西堤、聯泰梅沙灣、佳兆業鹽田的舊改項目等樓盤均有望年內推出。
鷺湖國際住區則集結了一批資源型樓盤,金地天悅灣、和黃懿花園、城建仁山智水、招商觀園四個大盤均有產品推出。
但是,到目前為止,各個項目並沒有一個確切的開盤時間。
二手房方面,資源型樓盤遍布市內,傳統的如香蜜湖片區、蛇口片區、華僑城片區等,較為分散。在目前調控政策趨緊的情況下,也有一些房源急速放出來掛牌出售。
★建議
任何時候都有出手機會
港置地產(中國部)董事廖玉娟
這一部分女士經濟實力較強,且對生活品質有較高的要求,對於周邊環境也有較高的要求。
擁有這些條件的樓盤並不一定有集中的開盤時間,因此對於終極置業的女士來說,任何時候都可能是出手的機會,樓盤推出時便是出手時。