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受“國五條”實施細則影響,深圳二手房成交量持續飆升,4日至6日,深圳全市共成交二手房1647套,其中二手住宅1531套。6日下午,十二屆全國人大一次會議廣東代表團舉行團組會議,全國人大代表、市長許勤回答記者提問時表示:“如果房產稅落實到深圳,我們會按照國家的要求來進行這項工作,同時按照國家的要求來確保房地產的平穩健康發展。”
二手房:紅本物業受追捧
“國五條”實施細則公佈後,看房量、放盤量大幅度增加,尤其是手持兩套及以上物業和持有時間不滿5年的物業明顯增加;客戶方面,由於怕稅費增加,也加快了看房與簽約的速度,據中聯地產統計數據,近幾天中聯地產的二手房簽約量上漲五成。
由於紅本在手的物業過戶迅速,當前客戶對紅本在手的物業最感興趣,也是成交速度最快的物業。從中聯地產放盤情況來看,各大片區放盤房源中,福田區紅本物業放盤量最多,佔原關內(福田、南山、羅湖)區域六成比重,而福田的皇崗和新洲片區是紅本物業放盤較爲集中的兩大片區,分別佔福田區兩成的比重。
二手樓熱一手房冷
據市規劃和國土資源委員會網站提供的數據,2013年3月4日全市成交597套二手房,成交面積48806.61平方米,其中成交544套住宅,成交面積46499.33平方米。5日全市成交563套二手房,成交面積47208.58平方米,其中成交523套住宅,成交面積44839.22平方米。6日全市成交487套二手房,成交面積41511.63平方米,其中成交464套住宅,成交面積40357.08平方米。4日至6日三日的成交量高達1531套。
中聯地產統計數據顯示,2月份,受春節影響,深圳二手房成交量比1月份明顯下降,全市過戶量爲3840套,環比下降55%,但與2012年(1851套)、2011年(3838套)的2月份成交量相比,今年處於近三年最好的水平。全市均價20254元/平方米,繼續創下歷史新高,環比增長1.15%。
雖然“國五條”實施細則尚未落地,但足以成爲一劑退燒藥,給市場敲響警鐘。
機構解讀:二手房成交近期將持續集中釋放
商業房地產服務公司高力國際分析認爲,“國五條”細則將對國內二手住宅市場產生重要影響。
地方政府和人民銀行分支機構將具體負責政策的落實情況。在地方細則出臺和落實之前,賣方出於規避額外稅負的考慮,可能增加二手住房掛牌量,使二手住房的供應量有所增加,同時會對業主的對外報價產生一定的下行壓力。
從需求方面來看,由於擔憂政策落實之後賣家可能將新的稅負壓力轉嫁到買家身上,之前處於觀望的買家在短期可能儘快出手。所以,短期內首套剛需和改善型需求會增加。可以預見的是,未來細則落實前的一段時間內,二手住房的成交量將會集中釋放。
細則落地後成交價或趨穩
地方執行細則落實後,可能對二手住房市場產生兩方面影響。首先部分賣家將出現觀望心態,而導致掛牌量以及供應量下降。另外,部分賣家可能會通過提高掛牌價的方式將額外稅負轉嫁給買方。對於第一種情況,由於之前的規定是持有滿五年且是唯一住房的可免徵個人所得稅,如果該規定繼續執行,未滿五年持有期限的賣家可能會採取等待策略,進一步降低二手住房掛牌量。
在第二種情況下,如果賣方要將稅負壓力轉嫁給買家,需求量的變化主要取決於買家對於更高價格的接受程度,不排除部分買家暫時擱置他們的置業計劃,總體需求量會下降。
總體而言,在供給和需求均下降的情況下,成交量會降低,但預計成交均價保持平穩。
高端住宅方面,調控新政對其影響或將更爲明顯。改善型以及投資型買家是高端住宅市場的兩大主力需求,受價格增長、買賣淨收益下降以及持有成本上升的影響,買家可能會擱置他們的置業計劃,從而使高端住宅的需求量相比低端市場有更爲明顯的下降。
一手住宅市場方面,受調控新政影響,總體成交量會有所下降。然而,考慮到二手住宅市場銷售報價提高,部分買家會轉而進入一手市場,使需求量下降幅度有限。
新徵收方式
二手房交易有兩種方法計收個人所得稅,一爲據實徵收,二爲覈定徵收。按相關規定,個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的餘額,爲應納稅所得額,個人所得稅稅率爲20%。不能正確計算房屋原值和應納稅額的,以轉讓收入的1%~2%,覈定應納個人所得稅額。對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭唯一生活用房取得的所得,免徵個人所得稅。
雖然徵稅方式上有兩種算法,但實踐中一般都是按照總售價的1%徵收。此次統一規定按差額的20%徵收後,一些不符合免稅條件的二手房交易成本將提升。
據實徵收指按成交價與原購入價差額的20%來徵收是“國五條”所規定的計算方法。比如買家房產發票顯示買入價格爲100萬元,目前賣價爲120萬元,需徵收120萬元-100萬元=20萬元的20%,即4萬元個稅。所謂覈定徵收,指按房屋實際成交價的1%來徵收,即1.2萬元。前後者相差2.8萬元。(記者高靖)