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2012年,中國的房地產市場經歷了最爲嚴峻的調控,呈現出了年初一度低迷、年中逐漸復甦、年底顯著回升的局面。2013年作爲十八大開局之年,看漲預期與調控預期在反覆博弈,註定不會平淡。蘭州房地產市場在全國樓市跌宕、迷離的大背景下,在新的一年將何去何從?調控政策從緊,商品房供應量增加,大型房企加快進入,土地加速供應,使得蘭州樓市在2013年呈現出價穩量增、整體向好,但懸念不斷的大格局。
政策:
“國五條”釋放調控新信息
2月20日,國務院常務會議研究出臺了完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管等5項房地產市場調控措施,業內稱爲“國五條”。這是自2009年12月房地產市場調控以來,國務院對房地產市場出臺的第五次調控政策。與之前相比,“國五條”除了再次重申堅持執行以限購、限貸爲核心的調控政策,堅決打擊投資投機性購房外,還提出擴大房產稅徵收範圍及加大土地供應量等新舉措。
“國五條”重申了中央對樓市調控一以貫之的堅定態度,除此之外,“國五條”中“(各地)制定並公佈年度新建商品住房價格控制目標”“其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時採取限購等措施”“擴大個人住房房產稅改革試點範圍”等表述,則是在此次調控政策中首次提出。從政策中不難看出,公佈房價控制目標,旨在抑制投資需求,保持房價基本穩定;對於城市房價上漲過快城市,有可能在現有的限購政策基礎之上,擴大限購範圍、實施差別化信貸政策;擴大個人住房房產稅改革試點範圍,則是房地產調控勢在必行的長效手段。
就蘭州房地產市場而言,爲響應中央調控政策,保持調控成果,推進蘭州房地產市場平穩健康發展,此前針對本地市場出臺的“限購”“限價”等各項政策必然還會延續,除此之外,不排除爲貫徹中央打擊投機投資性購房需求,落實商品房明碼標價而相應完善和出臺有關政策。
市場:
庫存升級行業去化存隱憂
2012年蘭州房地產市場集中放量,僅安寧區在售樓盤就達32個之多,蘭州房管局官網數據顯示,截止2012年底,蘭州五區商品房庫存達32930套,共328.3萬平方米。與此同時,2013年蘭州還會有約50個樓盤上市發售,總體量達570萬平方米。就近幾年蘭州全年的銷售量來看,每年均在100萬平米左右徘徊,按此計算,到2013年底,蘭州商品房庫存將達700萬平方米。
2012年以來,蘭州房地產開發投資飛速增長,在房地產調控不斷加碼的大背景下,投資、投機需求明顯遏制,而剛需支撐有限,潛在的供求失衡將會在2013年更清晰地顯現。特別是同一區域新建樓盤在消費羣體定位上同質化嚴重,更加重了行業競爭。這對開發商的去化速度、融資等各個方面都帶來了不小壓力。
去年下半年以來,蘭州樓市明顯回暖,爲消化這些庫存帶來了良好預期,然而能否完全緩解供求失衡的矛盾,還需結合房地產宏觀調控大局、蘭州城鎮化建設速度等因素來綜合考量。
企業:
大型房企來蘭重塑行業格局
近年來,全國大型房企不斷進入蘭州市場,給本土房地產開發商帶來了巨大沖擊。2013年更是外地房企在蘭州開發建設項目的關鍵之年。除了之前進入蘭州的恆大[簡介最新動態]、元森、中海[簡介最新動態]、萬達[簡介最新動態]、陽光[最新消息價格戶型點評]城、福建東百等大型房企之外,海亮、小天鵝、紅星美凱龍、中國鐵建、碧桂園等大批房企紛紛啓動新項目建設,使得蘭州本地開發商壓力倍增。
一方面,蘭州的房地產市場起步較晚,爲大型房企前來開發提供了良好條件。尤其是去年9月,蘭州新區晉升國家級新區,更使蘭州變成了投資開發的熱土;另一方面,在嚴厲的房地產調控之下,一、二線城市開發已接近飽和,大型房企轉戰三、四線城市是必然選擇。
外地品牌房企的進入,增加了蘭州房地產市場的活力,不僅改變了蘭州房地產開發模式,帶來了更多高品質產品和全新的開發理念,也提高了競爭門檻,一舉打破了蘭州房地產市場以本土企業爲主的固有結構,優化了產業格局,在更大程度上加劇開發企業之間的競爭。
土地:
供應加大土地市場明顯升溫
據統計,截至2012年年底,蘭州共儲待開發土地31萬畝,共93宗,僅2012年10月蘭州市首場土地招商推介會上就一次性推出了13宗土地近萬畝,加上新供地塊,蘭州2013年土地市場一改以往沉寂,供應量大幅增加。今年1月,土地掛牌公告就有5宗,共計135463.8平方米。其中多半作爲住宅用地出讓。
值得一提的是,位於蘭州市青白石區的“蘭州新城”建設項目,利用該區域低丘緩坡等未利用土地開發整理,爲城市發展提供建設用地,將推平項目區超過700座荒山,造地約2500萬平方米。同在該區域內,碧桂園蘭州新城投資建設項目約2000萬平方米,兩大項目使該區域成爲了人們矚目的焦點。
蘭州新區作爲甘肅省對外開放的門戶,其基礎建設大踏步推進,各種建設項目全面開花,按照蘭州新區總體規劃遠期目標,至2030年,蘭州新區行政區劃範圍面積將達806平方公里,照此推算,新區平均每年推出的建設用地面積達50平方公里。
土地放量供應,必然加快房地產開發速度,增加供給量,然而,隨着蘭州可供開發的土地量逐漸減少,其稀缺性正隨着開發的推進與日俱增,地價也在不斷上漲,這又對於降低高企的房價來說,增加了不小難度。以2012年4月拍賣的位於蘭州七里河區的G1109號宗地爲例,20畝的土地被某開發商以14600萬的價格拿下,畝均價爲733.7萬元,樓面價達到3144.45元/平方米,創該區域土地出讓之最。如何能在土地供應與房地產市場平穩發展之間尋求平衡,尚需深入探索。
保障房:
建設與分配循序推進
2012年12月底,國務院副總理李克強在江西九江調研時強調:建保障房有利於抑制房價過快上漲,防止擡高城鎮化門坎,這樣農民變市民纔有希望。2013年仍是保障房建設與供應的高峯期,李克強的講話代表了中央對2013年保障房建設的根本態度。
蘭州市2013年保障房建設規劃爲:建設保障性住房12500套,分配入住保障性住房2萬套。其中擬建保障房中經濟適用住房爲4000套,棚戶區改造爲4500套,公共租賃住房爲3000套,限價商品住房爲1000套。目前保障房建設與分配的前期工作正在有序開展。
保障房建設作爲改善中低收入家庭住房條件的有效措施,加快保障性住房建設,對於改善民生、樓市調控、擴大城鄉居民消費等方面意義重大。蘭州市早在2010年、2011年就已出臺了相關政策,對以招拍掛方式出讓建設用地的新建商品房開發項目,規定無償配建一定比例的公共租賃住房或廉租住房,由政府統一管理。2013年的蘭州市的保障房建設與分配,將會按照既定規劃,循序推進。