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從今年春節樓市表現看,春天還遠,寒冬依舊。但是春節樓市成交下滑與零成交屬於正常現象,因爲春節前後進入“休眠期”已是歷年慣例。樓市進入傳統的短暫淡季與市場“休市期”。
2013年,春節假日期間,京滬廣深四個一線城市與二三四線新建商品住宅的成交,已不僅僅是用慘淡二字可以形容的了。從春節除夕(2月9日)至年初三(2月12日),四天廣州全市一手房網籤僅15套,網籤均價爲9338元/㎡。到2013年2月14日,北京與上海及深圳目前無成交數據公佈。2013年2月1日,中國指數研究院發佈了2013年1月份百城住宅價格指數報告顯示,2013年1月,全國100個城市(新建)住宅平均價格爲9812元/平方米,環比2012年12月上漲1.00% ,自2012年6月止跌後連續第8個月環比上漲,漲幅擴大0.77個百分點,也是近兩年來漲幅首次突破1%。100個城市中,有64個城市環比上漲,35個城市環比下跌,1個城市持平。1月百城價格指數顯示,1月全國百城住宅均價9812元/平方米,環比上漲1%,漲幅是25個月以來的最高值,其中北上廣深四大一線城市均價更是環比上漲超2%(分別爲25075元,漲2.27%;27655元,漲2.30%;14647元,漲2.14%;25060元,漲2.18%)。
即使春節不“打烊”,難延續今年1月份樓市火爆回暖行情,今年春節樓市比冬天更寒冷,比去年春節樓市更悲慘更蕭條,全國各地的樓市成績單都是慘不忍睹。不僅許多城市的成交量淪爲個位數,多個地方甚至跌降了“零成交”,跌落的讓人心寒。這是10年來中央政策調控最堅決、銀根收緊最徹底、購房者最冷淡入市的最直觀表現。
從今年春節樓市表現看,春天還遠,寒冬依舊。但是春節樓市成交下滑與零成交屬於正常現象,因爲春節前後進入“休眠期”已是歷年慣例。樓市進入傳統的短暫淡季與市場“休市期”。春節期間樓市跌至冰點只是短期的,春節後樓市成交會出現大反彈。按照歷年樓市傳統慣例,銷售中心客流量恢復正常,起碼要等到元宵節以後。開發商不必對此感到憂心,從目前情況來看,再過幾天,“零成交”的現象將會一去不復返,樓市將會持續向好,在政策不加碼的情況下,預計今年3月份開始,樓市呈現回暖行情,“小陽春”再現。
今年春節各地樓市成交量的慘淡,重現去年春節樓市“零成交”現象,主要原因有五個方面,一是部分城市在春節期間暫停了房地產交易權屬管理系統服務,並且網籤數據會出現滯後性。二是樓市進入春節傳統淡季,市場處於“休眠期”狀態,假期外出與無購買計劃影響購買熱情。三是房價漲多優惠幅度下降,價格降得不到位,購房者不買賬。開發商的“不願降價”和購房者的“等降價”之間形成了一種矛盾。四是部分消費者寄希望於來年樓市調控政策加碼,觀望情緒濃厚。五是由於春節長假,少有樓盤推新,多數樓盤處於封盤或是前期尾房銷售階段,形成傳統上的供應“斷檔期”。
從2012年初一線城市房價同比微調,到年底房價全面回升,一線城市房價的起伏變化,特別是在三四線城市房價普遍存在調整壓力、一些城市和地區比如溫州和海南的房價泡沫開始破裂之際,一線城市房價再次全線上漲,不僅顯示出一線城市房價調控之艱難,也顯示出當前採取有效措施抑制一線城市房價上漲之迫切。春節前房價不會有實質性上漲,但改善型、中高端房源的成交量會上行,造成房價結構性上漲,春節後則有演變成實質性上漲的可能。
今年一季度是一個重要的市場時間與政策窗口期,房地產調控如上半年加碼,下半年政策很難放鬆。但是從中央會議的調控基調與釋放的消息看,房地產調控加碼預測異常強烈,尤其是房產稅與房屋交易稅費及首套、二套房貸的首付比例與利率調整。但貨幣政策保持穩健,去年兩次降息表明偏寬鬆,今年執行房貸優惠政策,剛需與改善入市,樓市面臨調控加碼風險,適度加碼可能性最大,預計一季度後將會更加明顯,市場依然保持震盪上行,有驚無險。在國家宏觀經濟政策和房地產調控政策不斷調整下,上半年房地產市場呈現“反彈、降溫、保溫”,下半年房地產市場則會“盤整、復甦、平穩”。對於開發商來說,上半年將是最難熬的一段時間。對於購房人而言,是比較好的購房時機。
謝逸楓,中國房地產經濟研究院院長、中國發展研究中心房地產研究所所長。此文觀點僅代表作者。