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春節前,深圳一次性推出1.3萬套保障房房源。保障房已經進入交付加速期,但參與保障房建設的開發商卻有諸多顧慮。
保障房加速交付
根據規劃,“十二五”期間,深圳計劃新增安排建設保障性住房24萬套,總建築面積約1536萬平方米,規劃套數較“十一五”期間增幅70%,預計總投資約646億元。
爲了完成籌集建設任務、緩解建設資金壓力、適應市民住房需求,在公租房、經適房之外,深圳還創造性地推出了面向“夾心層”的安居型商品房這一新型住房保障方式。
安居型商品房是一種介於保障房和商品房之間的具有保障性質的住房。其主要特點:一是市場化運作;二是除房產外,不審查申請人資產和收入情況。
目前,富通地產“永福苑”和中海地產“閱景花園”兩個安居型商品房項目都已形成實際供應。
在多手段配合下,保障房交付呈現加速態勢。深圳市住房和建設局表示,2012年,深圳保障性住房開工3.8萬套,竣工1.8萬套,分別爲計劃數的109%和180%。2013年深圳計劃開工保障性住房1.5萬套、竣工2萬套、基本建成3萬套、供應2.5萬套。
開發商反映利潤低
參加建設的多個開發商向記者表示,保障房的開發利潤大約在5%左右,但很多難以估算的隱性成本最終吃掉了原本就十分微薄的利潤空間。
深圳首個安居型商品房項目“永福苑”開發商富通地產總裁黃文表示,爲降低資金成本,推進速度必須特別快,從拿地到銷售回籠資金,週期必須特別短。但目前保障房購房資格審查過程耗時太長,房源從具備預售條件到實際銷售至少要3個月,影響開發商回收資金,這是保障房銷售的一大硬傷。
走代建總承包的傳統建設模式,同樣遭遇資金成本問題。萬科“龍悅居三期”保障房項目經理段計先說,政府分批撥付建設資金,企業經常需要墊資,增加資金成本,擠壓利潤空間。
保障房地塊較偏,相應的配套設施不完善已成普遍情況。深圳市森之潤投資發展有限公司總經理葉文華說:“開工後,一些意料之外的隱性成本出來了,配套存在很大問題。目前該項目存在無路可走的問題,同時水電等系統都與想象的有一些差距。”這些配套究竟是政府承擔還是開發商承擔,責權不清。但不配套,房子就賣不動。
葉文華還擔心,保障房需求究竟有多大。“到現在沒有誰能準確地描繪出保障房的需求量和需求結構,一股腦的大規模建設,先交付的項目需求還能保證,後面交付的項目建完能賣出去嗎?”
開發商對於利潤的預期普遍較低。黃文表示,“項目能維持盈虧平衡就行。”深圳中海地產有限公司助理總經理黃荷友則說,“公司對我們的要求是:不虧。”
試水項目可能不賺錢,使得很多開發商對繼續參建保障房十分謹慎。黃荷友表示,以目前的情況來看,不會將保障房建設作爲主力業務推進。黃文和葉文華則認爲,是否繼續參與保障房建設要視當前項目的成果而定,同時也要看項目的具體情況。
保障房建設需要扶持
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認爲,要避免安居型商品房建設出現“一錘子買賣”局面,要確保開發商有利可圖。因此,在保障房建設的探索過程中,政府要及時總結經驗,完善制度配套,促使土地、配套設施、房屋建設、銷售、購房資格審查整套流程制度化,理清政府和企業雙方各自的責任。
深圳市住房研究會祕書長陳藹貧認爲,當前最爲重要的是要解決配套設施的問題,以及政府行政審批效率低下導致延期銷售並由此引發的財務費用增加的問題。爲了更好地保障開發企業的權益,應當把相關配套設施承諾寫入合同。從而將各類隱性成本顯性化,讓開發商在招投標之前就能算清賬。
對於讓人揪心的配套問題,深圳市住房和建設局表示,未來將開通綠色通道,優化審批流程,加快項目審批報建速度,並將實現保障性安居工程項目與周邊市政設施、公共配套同步規劃、同步建設、同步交付使用。
而測算保障房需求量的工作也在緊鑼密鼓地推進中。3月份,深圳將正式啓動安居型商品房輪候申請受理工作,6月底前深圳可初步建立安居型商品房輪候名冊。近日,深圳還發布了《深圳市公共租賃住房輪候與配租辦法(徵求意見稿)》。深圳市住房和建設局房改處處長林小利告訴記者,公租房輪候庫將於年內建成。
他認爲,建立輪候制度,一方面有助於確保分配公平,另一方面有利於及時掌握潛在需求,包括申請人數量和結構、地域需求、戶型需求等,從而切實解決當前大規模建設保障性住房所面臨的需求不清、結構不明等現實問題,真正做到以需定建。(新華社記者趙瑞希)