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2012年,津城商業寫字樓市場呈爆發式增長態勢。但由增長而形成的一系列後續問題,如寫字樓需求放緩、空置率上昇、資金流壓力等卻在新年顯露端倪。
寫字樓市場需求放緩
近日,世邦魏理仕研究部發布中國地產觀察報告,就2012年市場進行了回顧並展望2013年主要發展趨勢。
報告中指出,受國內經濟增長放緩以及外圍經濟持續疲弱的影響,不少跨國企業紛紛擱置在中國的擴張計劃,國內不少企業也放慢業務拓展的腳步。2012年全國寫字樓需求持續放緩,淨吸納量按年下降超過40%,全國優質寫字樓的需求明顯減弱。
天津財經大學經濟學院副院長叢屹對此表示贊同。叢屹說,由去年年末開始,寫字樓市場一系列集中入市動作,造成庫存量增加,而面對市場趨於平穩的需求狀況,寫字樓空置率上昇成為極大可能。
新年伊始,位於天津中心城區的8個新寫字樓項目又將有望於今年進入市場。有業內人士表示,8個新增項目合計約帶來49萬平方米的新增供應,且今年上半年本市中心城區優質商業項目新增供應約11.5萬平方米。
多項目入市抑制租金上揚
在需求明顯放緩的影響下,寫字樓全國空置率連續三年走低後,2012年上昇1.1個百分點至12.8%。租金增速顯著放緩,但仍保持3.6%的同比增長。從區域來看,華東及華北地區下滑幅度均超過50%;受益於國家西部大開發政策以及市場持續發展的影響,華西市場則表現搶眼,全年淨吸納量錄得8%的按年增長。當中北京市場由於供應緊張,租金連續三年保持雙位數增長。二線城市當中,武漢也連續兩年為雙位數增長。去年下半年,本市中心城區新建甲級寫字樓銷售市場有三個在售項目:分別為富力中心、環球金融中心、大都會天匯廣場,成交均價基本維持在每平方米人民幣2.3萬元。
供應方面,受經濟前景不明朗的影響,不少原定於2012年竣工的寫字樓都紛紛調整工程進度並出現不同程度的延遲,致使全年新增供應按年下降30%,但2012年延遲的項目大部分將在今年陸續推出市場。一些業內專家預測,如此集中的新增供應量定將會抑制寫字樓市場的租金上揚,並且隨著寫字樓市場競爭的日趨激烈,今年或將有更多的開發商選擇租售結合的形式,以通過銷售部分項目來緩解短期現金流壓力。針對這一情況,叢屹也表示,改變物業出售模式或許並不能從根本上改變銷售現狀。
隨著國內外經濟的進一步復蘇,商業物業的需求預計將有所回昇。而寫字樓方面,預計空置率將進一步走高,部分城市的租金也會承受一定的壓力。世邦魏理仕研究部預測,未來幾個季度辦公樓空置率將持續上揚,租金也將承受一定的壓力,特別是位於城市新區的辦公樓。