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今年3月份的“兩會”記者會上,溫家寶總理對中國的房價做出了最清晰的表態:“我以爲合理的房價,應該是使房價與居民的收入相適應,房價與成本和合理的利潤相匹配。現在我可以明確地告訴大家,一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。”
房價與居民的收入相適應,專業術語稱之爲房價收入比,也就是住房價格與城市居民家庭年收入之比,按照世界銀行曾經的研究,一個城市的房價收入比在3~6倍是比較合理的水平。如果拋開學術上的嚴謹定義,按照最通俗的理解來認識房價收入比,房價收入比意味着一個普通家庭在完全不消費的情況下,將全部收入用來買房需要幾年時間。3~6倍的房價收入比意味着一個家庭在不消費的情況下,需要用3~6年的時間買一套住房,這在國際上被認爲是比較合理的水平。中國房地產被認爲存在泡沫的一個重要原因,就在於房價收入比過高,即使是在完全不消費的情況下,有些城市購買一套住房也需要幾十年的時間。
房價收入比這個指標雖然看似簡單,但嚴格定義起來其實非常複雜,具體應該以怎樣的方式去統計計算存在極大爭議。比如有人認爲,應該嚴格按照住房價格的中位數(是指將所有的統計數據按大小順序排列,處於數列中間位置的就稱爲中位數),除以居民家庭稅前年收入的中位數,但事實上,我國對於房價和個人收入一直都沒有中位數統計,所以,如果以中位數來計算中國的房價收入比,基本上沒有一個權威可靠的數據來源。
所以,很多研究者轉而以平均數來代替中位數計算房價收入比,比如以北京市爲例做一個初略估算。2011年北京城鎮居民人均可支配收入爲3.3萬元,新建商品住宅市場成交均價爲2.2萬元/平方米,按照北京市公佈的數據,北京去年的人均住房建築面積爲21平方米,那麼一個三口之家的住房面積爲63平方米,對應着138.6萬元的房價和6.6萬元的家庭可支配收入,房價收入比大約爲21倍。由於北京市大部分人的實際購房面積應該遠遠高於63平方米,所以實際房價收入比應該比21倍更大,如果按照3~6倍的國際標準,北京房價的泡沫之大不言而喻。如果從另外的統計口徑來計算,將保障房也考慮在內,北京的房價收入比又將是另外一個結果。2011年北京市新建普通住房成交均價(包含商品房和保障房)約爲1.4萬元/平方米,以這個基礎來計算,北京的房價收入比約爲14倍,比21倍少了很多,但按照3~6倍的標準來衡量,依然可以視爲泡沫嚴重。
當然,這樣的計算只能是一個大致估算,結果肯定算不上嚴謹。首先是房價統計數據一直被質疑,很多人都認爲真實房價遠遠高出統計數據,更重要的是個人收入情況更是難以統計,大量難以統計的灰色甚至非法收入,使得官方人均收入數據大大失真,這部分人羣動輒擁有十幾套甚至更多住房,近期屢屢被曝光的“房叔”之類,不過是這類人羣的冰山一角。尤其在限購之前,這些人羣對於住房的驚人購買力,在很大程度上推升了房地產價格,如果按照這些人的購買力,中國的房價收入比可能還不到1。
房價收入比具體的計算方法或許存在爭議,但一個不爭的事實是,對大部分普通人而言,中國的房價顯然是過高了。對於中央政府而言,中國的房價收入比顯然也是超出了可以容忍的範圍。如果要讓房價收入比迴歸到一個相對合理的水平,最直接的辦法是房價回落。
從房價回落看,今年國內的房價走勢開始出現了分化的跡象,一線城市的房價依然堅挺,但是三線城市開始明顯降溫。尤其是有房價風向標之稱的溫州市,今年房價出現大幅下跌,溫州市住建委主任近日公開表示,溫州房價今年同比下降20%,這是溫州官方近期對房價下跌做出的首次明確迴應,但是實際跌幅可能更超過這一數據,部分樓盤距離最高價甚至下跌了一半,這在數年前的溫州簡直不可想象。長期以來,中國房價的持續堅挺讓很多人認爲未來中國的房價將只漲不跌,中國房價的走勢如何沒人能夠準確預判,但溫州房價的大跌至少說明世上沒有隻漲不跌的樓市,如果存在泡沫就一定會破滅,唯一不確定的只是時間問題。溫州市很早就意識到房價收入比過高的危害,曾經在2011年將房價收入比作爲幹部政績考覈的重要指標,希望以此控制房價的快速上漲,今年以來溫州房價大跌,以一種戲劇化的方式降低了溫州市的房價收入比。
如果房價始終堅挺,不出現下降,另一個讓房價收入比迴歸到合理水平的辦法就是提高居民收入。從過去10年看,由於房價漲幅遠遠高於居民收入增長速度,導致房價收入比不斷上升,泡沫化也越來越嚴重。下一個10年,如果居民收入能夠快速增長,即使房價不會出現大幅下跌,只要漲幅小於收入的上漲幅度,房價收入比也會出現下降,泡沫程度也會大幅減輕,這就類似股票投資,通過公司的成長性來緩解過高的估值壓力。