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近來二手房市場出現一個現象,賣房難,置業顧問頻繁跳槽,折射出二手房市場已經降溫。商報記者昨日走訪二手房市場發現,眼下二手房市場價格穩定,成交量不大,小戶型相對於大戶型來說,比較走俏。不過專家分析,二手房或有升值空間,但投資二手房需謹慎。
秋交會臨近,既期待稅費優惠政策,又擔心年末難辦貸款,眼下不少二手房買主爲此很糾結。
二手房總體成交量穩定
面對低迷的二手房市場,近來置業顧問頻繁跳槽。某二手房置業顧問李迪(化名)介紹說,市場很淡,在原中介公司業績不好所以跳槽了。回憶起以前生意好的時候,他記憶猶新,一天可賣出一套房子,而今一個星期都賣不出一套房子,成了常有的事情,隨後換了一家公司,做了2個月就撐不下去了,如今又換了一家新公司,雖然有一個多月,但還是沒有太大起色。
渝中區大業興一陳姓置業顧問稱,由於秋交會在即,部分購房者在觀望,或準備秋交會下叉,希望可以節省部分稅費。
來自鋼運房產的數據表明,二手房市場趨淡。“跟9月交易量相比,10月份二手房成交量下滑了10%~15%。”鋼運地產副總王永明告訴商報記者,10月以來,一手房的價格讓利放大至3%~13%,吸引了部分原計劃購買二手房的業主,加上相關調控政策的影響,二手房市場交易量不大。
新中地產總經理何偉堅解釋稱,從相關數據看,今年重慶主城區二手房月平均成交量在3000套左右,而新房的月成交量約2萬套,差別較大。由於新房的供應量充足、二手房的市場敏感度低、買賣程序複雜、稅費較高等原因,二手房的成交量一直上升乏力,所以價格也難以衝高。
在價格方面,二手房也進入了平穩期。王永明介紹,從區域上看,江北、渝北和北部新區等地二手房均價,維持在1萬~1.6萬元/平方米。南坪的交易量和價格都比較平穩,套內價格維持在6000多元/平方米。一直到年底,整體價格基本不會波動,主城二手房價格維持在6000~12000元/平方米。
秋交會房價可作參考
雖然不少業主都在期待着秋交會,但業內人士分析,今年秋交會上,二手房稅費優惠政策的可能性不大。中原市場研究部副總監孫剛介紹,秋交會上,二手房沒有營業稅優惠也不是首次,去年秋交會和今年春交會都沒有稅費減免,他認爲,房交會的意義在於提供更多二手房源,讓消費者選擇面更廣。
王永明稱,不少購房者寄希望於秋交會,但這並不一定是最佳時期。秋交會上房源比較集中,適合購房者進行比較,但個人業主和開發商的銷售心態不同,因此秋交會對二手房價格影響不大。購房者把希望居住的區域選好,平時就可以經常關注,把秋交會上的房源作爲參考,沒必要趕在秋交會上購買。
新中地產總經理何偉堅則認爲,如果購房者出於剛性需求,從現在起到年底,都是不錯的購買時期。與新房相比,二手房的優點是房屋質量、物業服務等都可直接體會,購房者可立即入住。不過投資就另當別論,因目前重慶市場的土地供應量大,未來新房的供應量充足,加上國家的調控政策,投資風險比較大。
小戶型緊俏大戶型滯銷
鋼運地產副總王永明介紹,好地段的二手房最受關注,從戶型上看,小戶型房源緊俏,大戶型則出現滯銷現象。
一般來講,套內60平方米的房屋,對剛需住戶和投資者都比較合適。30~60平方米的小戶型有利於出租,便於後期出售,交易速度也比較快,適合用於過渡房。另外政府對江北、渝北等地的公共投資、交通條件、商業配套來看,發展前景好,無論是投資還是居住,都可以列入最適宜的購買區域。此外,由於前景樂觀,這些區域的二手房漲價空間較大,趁着年底價格穩定,擇機下叉可能比較划算。
中原市場研究部副總監孫剛介紹,購買規劃建設在輕軌沿線的二手房,對住戶來說,會節約出行成本,如南岸區府大道、九龍坡二郎沿線、學府大道向巴南方向、江北往經開大道方向等輕軌沿線的二手房,都可以關注。
支招
用好稅收政策少花錢
淘二手房除了多跑多看外,還可關注滿5年期的房子,同時要巧抓房主的賣房心態,這樣才能買到比較滿意的二手房。
鋼運房產交易部部長劉宏圖介紹了合理避稅的規則,套內面積120平方米以內,建面140平方米以內屬於普通住宅。以購買一套100平方米,均價1萬每平方米的二手房計算,如果是唯一住房,未滿五年需繳納全款5.6%的營業稅、1%的個人所得稅。滿五年以後,則可以享受營業稅、個人所得稅的減免。預計可省下6.6萬元。如購買非普通住宅,同時滿足套內120平方米以上、建面140平方米以上的住宅,未滿五年需繳納5.6%的營業稅。
同時由於二手房的賣方多是個人,巧妙抓住賣房者的心態,或能淘到更划算的房屋。新中地產總經理何偉堅介紹,很多購房者往往只關注房屋本身的好壞,卻忽略了賣方的相關情況。其實,如果能抓住賣方心理,也是淘到好房的策略之一。如有的賣房者短期內即將出國,急於將手中房屋賣掉,此時雙方談判便相對容易,賣方也願意給出相對合理的價格。
“無論如何,買二手房要多走多看多比較。”鋼運地產副總王永明建議,由於二手房的業主都是個人,不像開發商批量銷售,除了房屋本身的質量,業主的個人期待對價格影響很大,甚至同一小區同一戶型,每平方米房價相差千元。二手房的居住環境、配套設施、物業服務等情況,都是可以親自體驗的,所以購房者不要怕麻煩,在觀察對比中,找到合適的房源。
提醒
查驗二手房是否被抵押
房地產專家提醒,市民在淘二手房的過程中,一定要注意房屋面積、套內面積、使用面積等數據。合同上標明的是建築面積,這就需要購房者進行實地考察與測量,確定房屋的實際使用面積。同時還要仔細考量房屋戶型,避免因戶型設計不合理造成的不便。
同時房屋買賣是一筆金額較大的交易,因此投資的安全性是購房者需要考慮的首要因素。爲確保安全無誤,需在購房前詳細瞭解房屋的產權歸屬,房屋的產權歸屬人至關重要。具體來說,包括要求賣方提供包括產權證書、身份證件以及其他相關證件,並向房管部門查驗所購房屋產權的來源。另外房屋在經營過程中是否存在債務抵押、是否被法院查封,都需要購房者認真查驗。
另外二手房購買者,在選擇貸款時需謹慎。使用公積金貸款,需瞭解自己是否符合使用條件,並準備相關材料上交住房公積金管理中心進行申請。商業貸款除準備相關文字資料,還需要對比銀行貸款利率以及相關的還款政策,準確把握有可能出現的風險。房內的裝修和室內管道結構、小區物業服務水平及收費、產權和水電氣過戶程序等各方面的情況,也需要仔細覈實。購買方在合同簽訂過程中,還需與賣方明確違約責任,避免因一方拖延或拒絕履行合同,造成不必要的麻煩。(見習記者朱妍田曉豔張凱)