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不知不覺間,中山樓市限價令已經實施一年。這一年間,迫於限價壓力,衆多高端房源飽受煎熬。而中山的房價,也在政府高姿態的壓力下,保持了較低的增長水平。對於衆多意向購房者來說,這一年來限價令是否發揮出應有作用?
近日,中山新浪樂居針對限價令實施一週年進行調查。調查顯示,有接近五成參與調查網友認爲目前中山房價仍未到達合理水平,接近六成的受調查網友,希望中山限價令繼續實施。
限價令期間近四成受調查者購房
根據中山新浪樂居調查系統顯示,參與本次中山限價令調查的網友中,91.6%的網友來自廣東,此外還有來自香港、湖南、內蒙古、浙江等外省網友參與了本次調查。
從調查數據中可以知道,在參與本次調查的網友中,約有38.1%的網友在中山實施限價令期間購房成功,有46.7%的網友表示至今仍未購房,此外還有15.2%的網友仍在考慮中。
持續一年的限價令,曾令衆多開發商倍感壓力,甚至多次向主管政府部門“哭窮”。許多開發商在促銷時更是聲稱目前的價格已經接近成本價,幾乎無利潤可圖。
那對於購房者而言,眼下的房價是否真如開發商所言?
在“你認爲限價令讓房價下降了嗎?”這一問題中,有56.6%的參與調查網友認爲中山樓市限價令並沒有實際效果,而在參與調查的網友中,也有35.8%的網友認爲中山房價確實有所下降。
五成受調查者近期不考慮買房
在中山新浪樂居發起的此次調查中,有46%的網友表示今年下半年不會購房,但也有25%的網友決心較爲堅定,表示年底將會有購房計劃,此外還有29%的“迷茫派”,不知如何是好。
但房價依然是主導市民是否購房的決定性因素。新浪調查顯示,若年底開發商肯進行一定幅度的讓利,將可動搖29%的網友。
新浪認爲,很多購房網友並沒有時間去監控房地產的發展情況,且他們比較迷茫的是是否應該抓住2012年的“尾巴”,儘量在今年置業,但又擔心明年房價或會再有下降的可能。
五成受調查者認爲房價仍不合理
限價令是否該繼續?
在中山樓市5800元/平米的限價標準暗升至6590元/平米不久,就有業內人士評論限價令就如同一條“賊船”,上去了就猶如被“賣豬仔”,沒有那麼容易可以“下船”。這個生動而貼切的比喻,確實也反映了中山樓市限價令的真實情況。
事實上,無論是2011年的5800元/平米,還是2012年的6590元/平米,限價令的標準均過於籠統,除了購房者會比較歡呼之外,開發商表示很無奈。2013年,中山樓市政策將何去何從?
在參與中山新浪樂居限價一週年調查的網友中,有57.3%的網友表示支持限價令繼續實施,有27.2%的網友表示不支持限價令繼續實施,此外,還有15.5%的網友表示沒所謂。
另外,有49.5%的網友表示中山目前房價仍處於不合理範圍,但也有42.9%的網友認爲目前中山樓市房價較爲合理。
業界觀點
限價一年,房價回三年前
限價一年以來,中山樓市起碼發生四大變化。首先最明顯的是中山的樓價回到三年前,不超6000元/m2的均價讓中山人好幸福。其次,中山樓盤開發愈發同質化,單一戶型成爲銷售的主力,特別是120㎡左右的戶型。
第三,限價政策也催生了商業地產的發展,在目前看來開發已經嚴重超量。第四,外來投資的買房客戶已經基本消失,本地和自住成爲樓市絕對消化主力。
——中原地產中山分公司拓展部總監植建軍
全年成交均價得到抑制
從目前限價的情況來看,一年以來,中山全年的成交均價確實得到一定的抑制。從國土局的數據檢測,全市純住宅成交的價格這一年中最低值是四字頭,在12個月裏已經出現了4個月份是四字頭的均價。其他月份,也僅是在5000-5500元/m2之間徘徊,去掉最近兩個月的一些微調,估計均價會有一定的微升,但是由於“放鬆”的力度不大,故而對於全市的價格拉昇也是影響不大。
——大地房地產代理公司高級策劃經理馮瑞卿
限價令對高端項目影響非常大
中山限價令對中山房地產市場的影響其實還是挺大的,尤其是城區的一些高端項目和鎮區的別墅項目。
“限價令”的影響主要來自兩個層面,一種是現實意義,對項目產品和網籤備案帶來的關卡作用。另外一種則是心理衝擊,直接影響消費情緒和消費量。尤其是剛開始推出的時候,市場衝擊比市場調控更爲嚴重,壓力頗大。當時,心理衝擊帶來的消費者觀望、開發商信心下跌然後直接影響樓市的開發投資建設和房地產市場趨向。
當然,“限價令”給高端項目、別墅項目帶來的影響也是非常大的。由於“限價令”直接影響商品房網籤備案,一方面給項目帶來了新的批覆關卡,另外一方面也直接影響項目後續資金回籠。當然,隨着後續的“拆分、雙合同”等應對策略的推出,影響也大大減少。
——盛唐機構營銷總監朱翔
成交數據
連續五個月均價未超5500元/㎡
限價一週年,中山的房價發生了什麼變化?
據中山房訊網的統計,從限價一年的均價走勢來看,去年11月到今年的5月份,中山的商品房均價處於低位運行,連續5個月均價均不超過5500元/㎡,限價一年均價只有6月份、9月份超出均價6000元/㎡的大關,但這主要是由於備案放鬆,超限盤大量網籤的原因。整體上均價處於5500元/㎡的關口。均價最低的是去年的12月和今年的1、4月份,均價跌破5000元/㎡,房價恍如回到三年前。
此外,中山超限樓盤籤雙份合同的數量並不是很大,在整體上對於數據的影響甚微。在整體均價上很大程度是被鎮區均價所拉低。據統計,在限價一年時間裏,城區的均價均保持在6590元/㎡的紅線之下,只有6、9月超出7000元/㎡。鎮區在限價一年裏,均價基本處在4800-5200元/㎡的水平。
財政影響
稅收收入整體大幅下滑
據市財政局介紹,受國家房地產調控政策影響,部分稅種降幅較大。中山1—9月農業兩稅累計收入大幅下降38.7%,僅完成年初任務的40.4%。現階段中山市房地產市場觀望氣氛濃厚,契稅1-9月累計收入同比下降接近70%,佔整體稅收比重僅爲8%,大幅拉低地稅收入整體增幅。
此外,房地產市場的不景氣,帶來的還有土地市場的冷清,使得政府在土地出讓方面的收入也受到較大的影響。據房訊網統計,限價一年來中山土地成交172宗,住宅與商業用地成交89宗,土地成交總金額362.74萬元。其中流拍地達到15塊,商業與住宅地塊佔了12塊。