|
||||
圖片來源:人民日報韋榮景繪
今年夏天,部分城市遭遇暴雨襲擊,一些房屋因此受損。暴雨過後,不少小區的業主們發現,買房時交的一大筆公共維修基金卻很難使用。而另一方面,在一些城市的住房維修基金賬戶上,大部分資金卻在『睡大覺』。
住房維修基金是購房者根據售房合同一次性繳納的,用於日後對小區公共部位和設施設備進行維護的儲備資金,通常被人們稱為房屋的『養老錢』、『看病錢』。根據相關規定,購房者應當按照住房建設成本的一定比例繳納維修基金。但是,很多人自從買完房子、交完維修基金,便無從知道這筆維修基金的去向,也從來沒有使用過。真正想使用的時候,又不知該如何使用。
那麼,公共維修基金到底存放在哪裡?又該如何管好、用好房屋的『看病錢』呢?筆者日前進行深入調查采訪。
維修基金派上用場不容易
征得2/3以上的業主同意耗時2個月,主管部門審批使用申請要4個多月,拿到維修基金又用了半年,一年多纔修好電梯
今年年中,北京市豐臺區芳古園二區進行電梯維修,60多萬元的維修費用全部來自該小區的住房維修基金,這樣的例子並不多見。『這筆住房維修基金的使用過程很復雜,歷時一年多。』該小區13號樓的物業管理公司負責人賈紅霄說。
賈紅霄告訴筆者,根據電梯出現的問題,物業公司和業委會聯系了有關維修公司做鑒定,確定電梯維修方案,測算了維修預算。2011年7月,物業公司將維修電梯的消息和方案張榜公示。
隨後,使用維修基金遇到了一個大難題——征求業主意見。2008年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》規定,動用住房維修基金,必須征得2/3以上的業主同意。盡管該辦法同時提出,在維修基金劃轉到業委會名下管理以後,可簡化這一程序,由物業管理企業提出使用方案,業主大會依法通過使用方案即可。但是,為了避免被業主指責擅自動用維修基金,多數小區仍然實行2/3業主簽字同意的程序。
芳古園二區共有696戶業主,要2/3以上業主同意,意味著至少要征集到464戶以上業主的簽字纔行,工作量巨大。一樓的住戶因為不經常使用電梯,不少人拒絕簽字;部分未辦理房產證的業主還沒有繳納住房維修基金也不能參與投票;還有一些業主長期外出或將房子出租,一直聯系不上。這些都讓征集工作變得格外棘手。
足足用了兩個月時間,物業公司纔終於『湊到』了482戶業主簽字同意。2011年9月,物業公司和業委會按照規定,將使用申請上報北京市住房和城鄉建設委員會(以下簡稱住建委)。這是小區第一次申請使用維修基金,因為沒有經驗,申請過程尤為繁瑣,直到2012年1月,申請纔正式批下來。
為什麼一個申請要審批4個月?芳古園二區業委會的張女士告訴筆者:『住建委負責審批維修基金的工作人員只有一個,材料也要求寫得詳細、具體,光核對業主信息就花了很長時間,根本忙不過來。』
直到今年7月,小區電梯維修纔終於用上這筆房屋『看病錢』。為此忙活了一年多的物業公司工作人員總算松了一口氣。按照現行規定的程序走下來,住房的『看病錢』用起來確實有些麻煩。像芳古園二區這樣業主委員會機構完善的小區,要想動用維修資金尚且如此繁瑣,可以想見,那些沒有成立業委會、繳費情況不一、物業管理水平差的小區,要想用這筆住房的『看病錢』,幾乎不可能。
一家物業企業負責人告訴筆者,當前要使用住房維修基金,主要面臨以下幾個方面的困難:首先是部分賬戶無款。由於部分城市有關法規建設不完善、要求不嚴格,造成部分業主房子都已經入住了幾年,仍然未繳納維修基金,特別是一些老項目,業主賬戶無款使用的現象比較普遍。其次是使用手續繁瑣,部分城市甚至存在整個城市的商品住宅小區未動用維修基金的現象,資金一直『睡』在賬戶裡。再次是續繳困難,根據規定,業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的,應當及時續交。但對於誰來組織續繳、續繳標准如何確定等詳細的執行標准沒有約定。部分業主特別是二手房業主不願意續繳,物業公司單方收繳非常困難,造成賬戶資金不足,遇有更換電梯等大修改造項目時,陷入無法使用的窘境。
巨額資金『睡大覺』
使用信息不透明,造成住房維修基金使用率低,大量資金沈淀,進而導致賬目不清,甚至維修基金不翼而飛
家住南京市玄武區的王女士說,她家樓下的公共防盜門壞了大半年,一直沒人來修,給日常安全帶來隱患。盡管買房的時候交過7000多元住房維修基金,但整個小區總共有多少維修基金,多數居民都不知道。大家聽說維修基金可以用,但用起來會很麻煩,為了盡快解決安全問題,王女士跟鄰居就索性湊了一筆維修費交給物業,用於防盜門的修理。
王女士這樣的業主並不在少數,不少居民在交完維修基金後,就再也沒見到過這筆錢,也不甚明了如何使用。正因為使用信息不透明,造成住房維修基金使用率低,大量資金沈淀,進而導致賬目不清,甚至在管理使用上出現嚴重的問題。
目前,全國小區的住房維修基金已經是一個龐大的數字,以武漢為例,截至今年7月31日,武漢市住房維修基金包含利息在內已累計交存65.12億元,市民共計申請使用了7748萬元,使用率僅為1.19%。天津市截至今年1月已歸集145.4億元,僅使用7753.5萬元……
根據規定,業主繳存的住宅專項維修基金屬於業主所有,成立業主大會的,資金由業主大會負責管理使用,未成立業主大會的由物業管理公司所在地人民政府住房建設主管部門代管。而很多小區迄今為止並沒有成立業主大會,偌大一筆維修基金缺乏有效管理,更難以使用,變成了一筆『糊涂賬』。
2006年10月,廣州一筆250萬元房屋維修資金不翼而飛,業主們發起一場規模浩大的追討物業專項維修基金活動。此後,60個小區業委會聯合追討,資金總額達60餘億元。2007年,上海查處了房屋維修資金涉嫌違規炒股的事件,市值近8億元。還有些小區曾發生過更換了物業公司,物業公司就把維修基金卷走的事情……
為加強資金監管,《住宅專項維修資金管理辦法》規定,業主大會成立前,住宅專項維修資金由所在地政府建設(房地產)主管部門代管。並應當委托所在地一家商業銀行專戶管理。業主大會成立以後,也應開立相同的賬戶。這樣,無論業主大會成立前、後,維修資金都由銀行管理,專款專用。不管業主大會、物業公司如何更換,維修資金都不會不翼而飛。
有關專家指出,盡管這一規定提高了基金的安全性,但在實際管理過程中,仍然存在不少漏洞。如開發商在預售房屋時,代收住房維修基金,在向房產部門辦理房產證時纔將資金轉到專戶上,導致資金長期在體外循環。資金管理公開力度不夠,管理部門在資金使用審批時,存在著人情、利益等交易風險。解決資金在使用後的續繳、欠繳方面,缺乏有效措施。從長遠看,資金的增值收益率低,各地的住房維修基金交存總量大但支出金額小,巨額資金長期在賬上『睡大覺』,潛在損失較大。
管理使用模式亟待改革
試點『急救』方案,開設『綠色』通道,縮短審批流程,嚴格約定繳納程序,落實業委會對資金的管理責任
今年夏天,北京、天津等地區暴雨過後,很多住宅受損。為了保證受災住房維修及時,北京市住建委出臺6項房屋緊急情況維修基金使用辦法,漏雨嚴重的小區可以按照緊急情況使用住宅專項維修基金,而無需經過2/3以上業主同意。天津市也早在2010年就制定了《天津市房屋應急解危專項資金管理辦法》,以應對突發事故。
專家指出,住宅維修基金管理使用的改革將放在更加注重管理主體、提昇透明度等方面,以探索更合理的管理模式,來規范住房維修基金的使用。
事實上,為了用好、管好住房維修基金,有關部門在2008年制定相關管理規定,進一步增強基金使用的便捷性和管理的安全性。同時,各地也進行了探索。針對專項維修基金使用復雜、流程多的問題,南京在今年年初出臺意見,小區專項維修基金將可以『打包』申請和『應急』申請;針對維修基金管理中存在的未繳『缺口』,鄭州市在部分老舊小區試點補建維修基金制度,為老舊小區補充維修資金以及續籌維修基金指明路徑。長沙物業應急專項維修基金使用方案啟動試點,維修基金使用『三分之二簽名難』的瓶頸可望突破……
中國人民大學法學院教授劉俊海建議,加強維修基金的使用管理,當務之急是推進所有小區盡快成立業主大會。業主大會是維修基金持有和管理的主體,不僅便於使用好這筆錢,也有利於更好地監督物業的工作。業主大會尚未成立的時候,建設主管部門應該幫助成立業主大會,解決維修基金的落地問題,這樣既能幫助小區的自治和自我管理,也能減小行政壓力和行政風險。
此外,自2008年管理辦法制定以來,各地住房維修基金的使用上也出現了很多新問題。政策普及不到位,很多人不清楚住房維修基金的含義以及使用程序;對於自然災害等突發事件造成的房屋損壞等情況沒有開設『綠色』通道等。劉俊海認為,有關部門應當及時總結經驗和教訓,進一步聽取廣大業主的意見,完善相關規定。
物業企業負責人則提出,在具體操作上,應進一步嚴格約定維修基金的繳納程序。如在辦理房產證、房產交易等環節做程序上的約定,『不繳納本體維修資金無法辦理房產證』、『不繳納本體維修資金無法進行二手房交易』等,保證資金賬戶有款可用。同時簡化使用環節手續,縮短審批流程,保證基金的高效使用。此外,要完善業主大會管理使用住房維修基金的具體辦法,真正讓業主大會行使對維修基金保值增值、合理規范使用的責任,把錢用在刀刃上。(記者孫甜甜王煒)