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天津最大的零售項目以高入駐率入市;住宅開發商重拾信心併爲市場增加大量供應。
2012年第一季度的市場表現反映出物業市場的走勢在年底可能出現小幅回溫。然而考慮到供應與需求迴歸的同時價格並未變動,因此預計市場反彈幅度有限。
•寫字樓–內資租戶仍然是主要驅動力而跨國公司繼續等待與觀望。
•優質商鋪–活躍的租賃需求使空置率創最低紀錄。
•高級住宅–價格保持穩定,在不久的將來可能發生調整。
未來幾年,天津各物業市場都將被新供應所推動。在一季度沒有新的供應入市,市場成交平淡。零售市場部分現有項目調整租戶組合,以備應對下半年入市的高品質大型零售項目。
寫字樓市場
外資租戶需求放緩,內資租戶爲寫字樓租賃市場主要推動力。目前天津主要寫字樓的租用率已經超過90%。天津的大型項目,如天津環球金融中心,也已經出租或出售了大部分的面積,開發商可以免於因爲市場壓力而降低租金。我們預計在2013年上半年,和記黃埔新開發的10萬平方米的寫字樓、世紀都會商廈入市以前,寫字樓市場將不會出現大面積的租賃成交,因市場已沒有足夠的空間給寫字樓租戶進行擴張。
在僅有約5,000平方米低成交量下,乙級寫字樓在本季度成爲市場吸納量的主要推動力,其成交面積約佔市場總成交的80%。此外,內資租戶仍然是市場租賃的主導力量,其中專業服務類公司爲天津寫字樓市場需求的主要來源。
今年第一季度沒有新寫字樓項目入市。縱觀2012年全年,天津寫字樓的供應有限,市場上將僅有位於海河沿岸分市場的金谷大廈計劃在第三季度入市。這一新供應將爲市場帶來71,800平方米的寫字樓面積。但考慮到該項目的體量及地理位置,其入市對今年寫字樓市場的供需和租金水平影響有限。
優質商鋪市場
活躍的租賃需求使商鋪市場整體空置率進一步下降到最低值。國外零售商在新項目中積極擴張。2012年一季度商鋪市場的租賃需求主要集中在去年四季度入市的新項目——大悅城。作爲最早入駐天津的快速時尚品牌Zara正在積極擴張,其在天津的第三家專業店——Zara大悅城店於本季度開業,店鋪面積約2,000平方米。
與此同時,現有的一些中高端商場也積極調整品牌戰略,以適應市場需求。如在其二、三樓聚集了衆多獨有日韓時尚女裝品牌的伊勢丹,本季度繼續爲消費者帶來多個新的時尚品牌,包括Snidel、Gelato Pique等,受到年輕女性的青睞。天津目前僅有的兩個高端零售物業——海信廣場及友誼商廈開始調整租戶以豐富其奢侈品品牌種類,鞏固其在天津零售市場的高端定位,以與即將於2012年第三季度入市的同樣定位高端的銀河國際購物中心競爭。
2012年一季度沒有新項目入市。活躍的租賃需求推動市場整體空置率繼續下降,從上季度的4.3%下降到本季度的3.1%,達近幾年來的最低值。
2012年全年,天津預計將有四個位居不同商圈的優質物業項目入市,新增供應體量將達到40萬平方米,包括銀河國際購物中心、和記黃埔在天津打造的第一個購物中心——世紀都會以及百盛百貨天津2店等。根據新增供應的位置、品質以及目前的招租狀況,新項目開業時預計將享有較高的入駐率,市場整體空置不會出現大幅波動。雖然2012年將有大體量新增供應入市,但得益於持續強勁的零售額,預計市場平均租金水平不會出現下降的趨勢。
高端住宅
價格表現平穩,未來或有調整。2012年第一季度,天津高端住宅市場有三個項目進入市場,包括仁恆集團的兩個項目——南開區的仁恆海河廣場二期和河北區的仁恆河濱花園——以及上海陸家嘴集團打造的位於紅橋區的惠靈頓國際社區。本季度除了已開盤項目的加推樓座,市場上並沒有新項目開盤預售。儘管市場前景並不明朗,住宅開發商並沒有因此而推遲或中止其項目的建設和銷售日程。因此,預計大多數高端住宅項目仍將如期推出市場。
2012年第一季度天津高端住宅市場的成交量與前一季度相比略有回升,總成交量約爲800套。招商地產的招商鑽石山,保利地產和北京金融街聯合開發的天津大都會以及仁恆集團的仁恆海河廣場等知名開發商的項目銷售狀況良好,這三個項目的銷售量佔市場總成交量的近70%。
調控政策並未顯現放鬆的跡象。受政策衝擊的影響,部分購房者受到限購或對市場持更加謹慎的觀望態度,不再輕易出手置業甚至暫時擱置了購房計劃。爲了吸引更多需求,降價或促銷已不再是開發商的唯一營銷手段,如何提升項目內在價值以吸引更多承付能力較好的高端客戶逐漸成爲高端住宅開發商的關注重點。
與前幾個季度相比,2012年第一季度天津高端住宅項目的價格保持穩定,平均銷售價格爲人民幣21,500每平方米。然而,價格與上一年同期相比呈現微量下跌。這一下跌趨勢有可能成爲天津高端住宅價格的轉折點。鑑於當前的市場情形,天津高端住宅市場預計將進入一段溫和的價格調整期。與此同時,由結婚、改善型住房需求和本地居民首套房等產生的住宅剛性需求將有望成爲拉動住宅市場的長期驅動力。