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在本週舉行的上海市全國人大代表專題調研總結座談會上,有代表建議,爲應對人口老齡化挑戰,將老年人的起始年齡界定爲65歲。而就在數月前,推遲退休年齡的建議廣受關注。人口老齡化形勢越來越嚴峻,也引發我們對未來養老模式的擔憂。今年,保監會對保險資金投資不動產的相關政策再度“鬆綁”後,險資加入養老產業的呼聲再次高漲。不過,從現實來看,險企在投資週期等各方面還存在一定的難度和風險。爲此,險企一方面需要獲得土地政策和金融政策的雙重支持,另一方面則需提升內功,提高養老地產的專業化程度,並在市場推廣、投資實力、盈利模式和資金供給等各個環節有明晰的規劃,將風險降到最低
老齡化加速引發養老擔憂
相關研究報告指出,我國老齡化已進入“突然加速期”。按照老齡化定義,60歲以上人口比例達到10%,而我國目前的比例是14%。從未來的發展趨勢看,一方面60歲以上的人口占比在未來40年內將持續增長,會提升至31%。另一方面適齡勞動人口占比緩慢下降。兩面夾擊,60歲老年人撫養比例將從現在的5人養1老降至1人養1老都不夠。養老壓力在2010年之前一直較平穩,之後突然進入高速上行階段。
與此同時,我國老年人空巢現象日益嚴重。根據民政部2010年的數據:城鄉空巢家庭超過50%,部分大中城市達到70%;全國65歲以上空巢老人有4150萬人,到“十二五”期末將超過5100萬人,佔老年人口的近1/4。農村留守老人約4000萬,佔農村老年人口的37%,城鄉家庭養老條件明顯缺失。根據中國老年科研中心的調查,目前全國城市老年人空巢家庭中,1/6老人因生活不能自理或因孤單而願去養老院。
面對如此嚴峻的現實,養老已成爲每個人都無法迴避的事情。日前,香港中文大學講座教授郎鹹平公開表示:對於中國人來說,將來的養老模式主要有五種:
第一,居家養老。這是中國最傳統的養老模式,也是比較普遍的一種選擇。居家養老在舒適度、成本、隱私保護方面較有優勢。但居家養老也有缺點。隨着獨居老人的增多,安全性如何保障成了一大難題,空巢老人一旦發生意外,鄰居、家人又沒有及時發現,很可能耽誤救治。
第二,日託。這是居家與社區養老相結合的模式,也就是老年“日託班”模式,這種模式如今受到更多歡迎。一來老年人仍然可以住在自己家中,自由性、隱私性較強,二來在需要“幫一把”的事情上,如吃飯、理髮、就醫、居家維修等方面都可利用社區資源儘可能方便老年人。
第三,專業養老機構。作爲專業養老場所,在安全性方面較有保障,特別是有24小時護理待遇的老年人,能夠得到專人照料,突發情況下可及時送至醫院。作爲最大的機構式養老方式,養老院現在的選擇餘地越來越多了,有比較經濟但舒適程度較一般的公立養老院,也有各種民辦或公私合營的中高檔養老院。
第四,高級養老社區。這類高級養老社區或是採用買斷養老專用產權房的形式,或是繳納數額不菲的“會員費”,爲老人搭建的生活環境和設備當然也是一流的。
第五,“候鳥式”養老。候鳥式養老是近來悄悄盛行的養老方式。老年朋友可根據季節轉換、心情變化等來回就住於不同的城市和地區。最近幾年,從“候鳥式”養老衍生出來的異地置業養老成了不少經濟條件較好的退休族的選擇。當然,少數喜愛旅行、經濟條件較好的退休族還可以考慮環球旅遊式養老模式,不過,經濟成本會比較高,對老人的身體素質要求也較高。
以上除了居家養老和日託外,專業養老機構、高級養老社區以及異地置業養老的興起,催生了一股“養老經濟”,特別是在養老地產與養老服務方面,吸引了很多社會資本和機構資金的投入。尤其是近年以來,險資投資的政策不斷放寬,保險資金投資房地產的步伐不斷邁進。保險公司可以通過合理提升保險資金在房地產領域的投資比例,優化保險資金運用結構,平衡投資組合的風險與收益,促進資金保值增值,從而長遠提升保險公司的償付能力。
保險“試水”養老地產
早在2009年11月,泰康人壽首倡和實施的養老社區項目獲得保監會批准,成爲第一個獲得試點資格的保險公司。泰康人壽去年已經在上海崇明獲得千餘畝土地,今年8月底在上海松江2012年土地招商推薦會上,又與當地的新城公司簽約開發其土地。此外,今年的6月,泰康人壽旗下的第一家養老社區在北京昌平正式奠基開工,並計劃於2015年正式入住。
2011年11月2日,位於河北廊坊萬莊的中國人壽(601628) (廊坊)生態健康城正式開工建設,該項目佔地約4平方公里,被確定爲河北省2011重點建設項目。
新華保險(601336)近年來也明確將養老地產作爲重要戰略,目前已在西安、武漢建立兩個健康管理中心,在北京延慶和密雲的項目選址也獲得了董事會批准,與養老社區掛鉤的新型養老保險產品也在申報中,其通過產品創新進軍養老、醫療看護和健康產業鏈的戰略,非常符合今年的養老主題。
太平人壽則於今年9月剛拿到不動產和股權投資牌照。據瞭解,該公司擬投資20億元在上海周浦設立太平養老社區。太平人壽在2012年7月設立了全資控股公司———太平養老產業投資公司,註冊資本5.8億元。另外還計劃在其他省市投資建設高端養老社區。
一直按兵不動的平安集團,也在上週宣佈投資170億元,在浙江桐鄉建設總面積約150萬平方米的平安養生養老綜合服務社區。據瞭解,這是平安集團進軍養生養老產業的首個項目,將充分利用集團綜合金融服務資源優勢,通過整合商業、旅遊、度假、醫療、培訓等上下游產業鏈,開發養生養老綜合服務平臺。
不過,在資金來源方面,該養老社區項目與保險資金投資不動產有所不同,其投資方爲中國平安(601318)旗下全資子公司深圳平安不動產有限公司,資金來源爲不動產公司的自有資金。據介紹,桐鄉平安養生養老綜合服務社區的開發,將成爲平安不動產的重要業務之一,也將是平安在中國養老模式探索中的一大突破。
保險公司一系列投資舉動,一方面與養老經濟的商業前景密不可分,另一方面,保險資金投資不動產的政策正逐漸“鬆綁”,也加大了險資的投資步伐。2010年出臺的《保險資金運用管理暫行辦法》、《保險資金投資不動產暫行辦法》對保險資金投資不動產領域作出更細化規定;今年7月保監會發布《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》(以下簡稱《通知》),結合宏觀調控和市場發展需要,明確了保障房建設和養老項目有關事項,進一步降低了保險企業投資門檻,允許保險資金採用多種投資方式,支持國家重大民生和發展工程。
具體來看,《通知》規定,保險公司投資非自用性不動產、基礎設施債權投資計劃及不動產相關金融產品,賬面餘額合計調整爲不高於本公司上季度末總資產的20%,改變了不動產不超過5%、基礎設施債權計劃不超過10%的規定。其中,投資非自用性不動產的賬面餘額,不高於本公司上季度末總資產的15%,較之前的政策增加了5%的投資比例計劃。業內人士預計,如果按照今年二季度末6.78萬億元的保險業總資產來計算,從理論上講,相當於爲市場釋放了3000億元左右的保險資金。
經營模式各有不同
儘管政策方面有所“鬆綁”,但是在“原則性”問題上,仍然有諸多“禁地”,這使得目前保險公司直接進入養老地產還有一些限制。例如,今年7月保監會發布的《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》,爲了約束保險公司假借“養老地產”等名義建設和銷售商品房,《通知》明確保險公司不得以投資不動產爲目的,運用自用性不動產的名義,變相參與一級土地開發。對此,招商證券(600999)分析師表示,“從保險資金的投資來看,建房賣房的模式暫不被允許,眼下留給保險養老社區的營運模式基本是出租式,這與臺灣市場的情況相符,也與美國大部分養老社區一致。”
分析師指出,“從保險公司進入養老服務產業的途徑上看,除了物權,還有債權、股權等方式:債權介入方式由於標的少,不能參與運營,所以比較少見。股權介入方式,《險資投資不動產辦法》規定保險資金以股權方式投資不動產,擬投資的項目公司應當爲不動產的直接所有權人,且該不動產爲項目公司的主要資產。另一方面又規定保險公司不得投資設立房地產開發公司,或者投資未上市房地產企業股權(項目公司除外),或者以投資股票方式控股房地產企業。因此股權方式介入的所謂“不動產項目公司”,只能是爲投資、建設、運營養老地產這一目的而設立的公司,而不能是一般的房地產開發企業,所以只租不售型養老社區應該算在法規允許的範圍內。
上述諸多禁令,令險企只能長期持有養老產業,以“只租不售”的模式經營實現投資回報。但這種租賃模式,將可能使養老地產的回報週期被拉長至10年、甚至20年以上。由於回報週期相對漫長,這也加大了投資開發的風險。爲此,中國平安另闢蹊徑,以深圳平安不動產有限公司旗下的自有資金投資浙江桐鄉的養老社區項目。“該項目的資金由於來自‘自有資金’,不涉及保險資金,因此政策上沒有障礙。”平安不動產公司董事、副總經理朱政堅表示。
記者瞭解到,此前,泰康人壽、新華保險採用的是,保險產品與社區居住服務相銜接的模式。而桐鄉養老社區項目將採取“租售並舉”的模式,即類似於商業地產,可以進行產權的買賣。
據深圳平安不動產有限公司有關人士透露,桐鄉養老社區的投資開發期需要10至12年,算上資金回籠,需要再加2年。從銷售方面來看,盈利可期;而從租賃方面來看,則需要在運營後3至5年後,才能達到收支平衡。由於各套公寓的房型以及配套設施都不同,目前成本還未定。從客源上來說,平安養老險和壽險的客戶將享有優先租賃購買權。
該人士進一步透露,“桐鄉項目已經準備了2年,養老社區的投資資金大且週期長,由不動產公司先期通過自有資金開發運營,等到未來政策明朗之時,將進一步完善。”
據瞭解,從社區服務和養老理念來看,該項目有許多創新之處。其一,“全齡化”。該項目通過會員型養老公寓結合產權型親子養老產品,依託於全配套的設施,實現父母同子女兩代共居的生活理念,打造三代人全齡共生的社區。其二,全配套服務。提供八大服務模塊,包括健康服務、護理服務、醫療服務、膳食服務、康娛服務、管家服務等。目前,項目已經確定由瑞金醫院提供社區內部全套醫療體系的建設,一期養老公寓由三星生命進行運營管理。後續還將引進國際學校,國際級度假酒店,大型健身會所,大型商業和養身會所等諸多知名品牌。其三,產品創新實現“一站式”養老。平安根據三類不同護理需求,在整個社區中配置親子型養老公寓、非護理型養老公寓、半護理型養老公寓一站式的養老模式。
此外,還可以借鑑國外保險業參與養老投資的模式。美國的養老社區有60%左右爲政府投資設立,另外還有企業投資和慈善機構的捐款。美國保險業在養老地產業中買斷其居住權,採取酒店式管理,收取會員管理費用,並開發養老保險客戶。目前美國養老社區的現金回報率達到8%—11%,高於商業地產。例如2009年商業租房回報率是5%,而同期的養老社區投資回報率則超過6%。其收費模式主要以租爲主:比如對於75歲以上老人入住,主要支付模式是“入門費加月費”或者是無入門費的“租賃模式”,其中前者主要是與長期護理保險相結合。
潛在風險不容忽視
險企投資養老地產,首先將直接面臨兩大現實難題:第一投資成本高;第二拿地難。業內人士透露,“養老地產投資方面,土地成本高是很重要的因素。雖然險資投資不動產已有政策明確,但從目前來看,還沒有放鬆審批監管的跡象。項目從拿地、開發到項目規劃,都需上報到職能部門報批,導致其操作時間很長。”
同時,養老地產獲得土地的難題尚無明確政策。浙江大學公共管理學院教授楊遴傑指出,“不管是傳統模式還是現代模式,我國的養老都是以家庭養老爲主、社會養老爲輔。體現在住房上,就是以私人住房中養老爲主,政府建造的養老院中養老爲輔。後者毫無疑問是政府的社會福利項目,由政府提供劃撥用地建造並經營。養老地產只能是把前者的需求由分散居住變爲集中居住,通過專業的規劃、設計與服務來作爲吸引力。這種地產項目從嚴格意義上來說不能算作公益項目,它是以盈利爲目標的,因此從何種途徑獲得土地早已成爲難題。如果在當前高房價之時和純粹的商業房地產項目在市場上通過招拍掛來競爭土地,明顯處於下風;拿政府的劃撥土地又缺乏依據;在養老地產拿地問題上,國家也沒給出其他優惠。現實中往往借養老爲名,各地以扭曲招拍掛的方式低價供應土地。最近發佈的《關於保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》裏強調,‘防止以養老項目名義建設和銷售商品房’,就是因爲現實中出現了衆多此類情況。”
在保險公司拿地以及土地定價方面,招商證券分析師指出,“當下保險公司參與養老地產案例較少,只有一些市場地位領先的大型公司或者擁有之前儲備的自有用地,或者可以獲得政府特殊規劃的低價用地,由於地方政府顧慮投資者以養老爲名做土地開發,因此政策批地也非常謹慎。”
就在今年兩會期間,全國政協委員、合衆人壽董事長戴皓提出,建議相關部門應明確用於養老產業的土地性質歸屬,這樣可單獨對該類產業推出政策以促進養老產業的發展。
其次,養老地產的長期投資收益與保險資金的市場回報能否匹配,也是一大問題。“養老地產無法通過一次性轉讓房屋所有權來獲得回籠資金,而且我國房地產信託投資基金還沒有發展起來,保險資金投資養老地產只能靠租金作爲投資回報。雖然養老地產可長期持有和經營,有穩定的現金流,但當前處於市場高價位階段,前期投資規模大,平均利潤率並不高,有專家認爲最少要15年才能回本,這樣的回報週期和利潤率,如果不借助前面所說的其他手段,很難符合保險資金的回報期望。”楊遴傑指出。
“再加之養老地產入住人羣的特殊性,要求其要有更加完善的後期物業服務,包括家政、醫護、保健,乃至特殊飲食護理服務等。這對於以往擅長快速回收資金的房地產企業來說,實在是缺乏操作經驗。”某地產公司相關負責人表示。
儘管如此,不過保險公司似乎表現相對樂觀。泰康人壽此前表示,“在一般情況下,若養老社區4-5年住滿,屆時預計可以保證運營平衡”。合衆人壽董事長戴皓也在今年年初表示,養老社區的主要特點是投資規模巨大、投資週期長,經營收入偏低,但中後期資金迴流穩定,是壽險資金理想的長期性戰略投資渠道,使資產負債的久期匹配趨於合理,因此需長期經營。
除了投資回報週期外,楊遴傑對養老地產的需求也表示質疑。“我國雖然老齡化趨勢在加劇,但是養老地產需求是否會同比例增加尚有待觀察。全國老齡辦最近發佈的調查顯示,我國老年人入住養老機構的意願呈下降態勢,十年來,城鎮老年人從18.6%下降到11.3%,農村老年人從14.4%下降到12.5%。養老地產本身發展較浮躁,偏重地產開發,而忽略從老年人生活角度出發的各類設施配套與服務提供,使得其本身吸引力下降。而社區養老的功能逐步完善,也減少了養老地產的吸引力。保險資金進入養老地產,如果不能從提升專業化角度來謀求長期發展,則其投資意圖也無法得以實現。”
爲此,險企一方面需要獲得土地政策和金融政策的雙重支持,而另一方面則需要提升內功,提高養老地產的專業化程度,並且在市場規劃、投資實力、盈利模式和資金供給等各個環節都有一套明晰的方案,以便將風險降到最低。