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2012年,石家莊房產市場經歷了三月小陽春的回暖,紅五紫六的市場復甦,七八月淡季不淡的成交量持續上漲,價格也是一路走高,出現平穩微漲的態勢。傳統的旺季金九銀十如期而至,隨着剛需的不斷釋放,房產商大量推盤入市,在限購政策仍然沒有鬆動跡象的背景下,房價會朝什麼方向發展?會持續上漲,還是會下跌呢?
房價上漲空間收窄剛需仍是購房主力
今年以來,石家莊房地產市場價格一直處於穩中有升的態勢。據石家莊房地產市場研究中心2012上半年石家莊房地產市場分析報告顯示,石家莊住宅產品均價從1月的4701元/平方米一路走高,至6月均價已經上揚至5666元/平方米。央行兩次降息一次降準的政策,無疑從政策層面繼續鼓勵剛需購房者,七月,石家莊房價繼續保持微漲態勢。據統計局公佈的7月份全國大中城市的房價情況,省會石家莊房價環比上漲0.7%。近日,國家統計局發佈8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。全國70個大中城市中,36個城市房價環比出現上漲,但漲幅較低,均未超過0.6%。8月份石家莊房價環比上漲0.2%,這一漲幅與七月漲幅相比已經下滑,上漲空間已明顯縮窄。
從成交戶型來看,80-120平方米的面積區間仍占主導地位。在限購政策的約束之下,房產市場的主力購房者仍以首套房和二套房購買爲主,這些人羣恰恰爲剛需和改善型剛需購房者的典範代表。“你去看看領結婚證的有多少,就大概有多少剛需購房者。”石家莊達文東方房地產全維服務機構董事總經理譚理華形象地打着比方。在他看來,畢業後留在城市的大學生是剛需的重要構成部分,工作兩三年有積蓄後,買婚房是他們不可逃避的事情。隨着城市化進程的推進,這部分人羣將持續支撐房地產市場。
宏微觀形式決定房價不會跌
九十月份,到了一年中最後一個旺季,有資金回籠和銷售任務壓力的開發商,多在這個時機選擇加大推盤量,增加市場供給。在房價上漲空間收窄的市場中,未來房價會不會下跌呢?業內人士普遍持否定意見。“從整個宏觀經濟角度來講,國際經濟形勢仍不明朗,我國出口受限,拉動經濟的另外兩架馬車投資和消費受傳統消費習慣的影響也沒有強勁的動力,國家經濟走勢對房地產的依賴作用仍然是很明顯的,所以房價沒有大幅下跌的空間。”石家莊達文東方房地產全維服務機構董事總經理譚理華認爲,宏觀經濟對房地產影響的同時,政策不會有大的變化,房地產市場趨勢不會更加惡化。雖然住宅市場受到限購的政策影響,然而商業地產並沒有限購的約束,大量資金由住宅轉移到商業地產,帶動了商業地產的上漲,同時商業地產也帶動了住宅市場的上漲空間。同時,限購只限於一線城市和少數二線城市,大部分二三線城市並沒有受到限制,二三線城市的住宅便會拉動一線城市的住宅市場。從目前市場反應來看,政策已接近平穩期,人們對未來房產市場的信心增加,所以市場出現小陽春的變化。
在河北燕都房地產開發有限公司副總經理楊勝軍看來,只要通貨膨脹和貨幣貶值的趨勢存在,房價便不會下跌。“當社會人羣不關注房價的時候,房價纔會下跌。”楊勝軍認爲,現有的土地政策決定了房地產市場供應量並沒有滿足需求量,只有在供應量遠遠大於需求量時,即購房者不關注房價時,房價纔會下跌,而這也需要很長的一個時間段。同時,業內人士普遍認爲,石家莊作爲省會城市,雖然住宅均價一路上漲到6000元每平方米,但仍然低於其他省會城市的價格水平。隨着城市不斷擴容,城市化進程的推進,房價仍有很大的上升空間。
從微觀角度來講,目前的市場情況也不具備降價的空間。“從目前市場交易量來看,成交量持續上升,在市場預期良好的情況下,開發商不會採取降價的措施。”聯衆同業總經理苗向華認爲。
市場脆弱博弈期房價亦不會大漲
雖然房價沒有下跌的空間,然而業內多位人士普遍認爲,房價也沒有大漲的跡象。
譚理華認爲,大品牌開發商不斷進駐石家莊市場,其品牌價值和品質的保證會擡高價格。但是本地開發商卻因爲產品特點和品質無法與之抗衡而不敢貿然漲價,“整個市場,仍然是在小心謹慎地走量,在適度的情況下微漲。”譚理華認爲,目前市場的主力購房人羣仍爲剛需購房者,這些人羣對於價格比較敏感,如果價格大漲,那麼市場可能會出現停滯的狀態。“比如一期產品售罄後,二期產品會上漲二三百元每平方米的幅度,但不會有更大的漲幅。”
苗向華對未來房產市場保持樂觀的態度,但同樣認爲房價不會出現大漲。“近幾年,人們的經濟收入能力不會出現大幅度上漲,這就決定了房價不會出現大幅度的上漲。”同時,苗向華認爲,從目前到未來幾年,是市場需求的最高鋒,隨後市場需求將走入下坡路,所以房價不會出現大漲。
“目前市場處於脆弱的博弈期,在限購政策的約束下,剛需仍然是市場的主力,而這些人羣對價格比較敏感。開發商在保證資金回籠緩解資金壓力的前提下,不會大幅度調整房價,只是會隨着市場需求小幅微漲。”河北燕都房地產開發有限公司副總經理楊勝軍認爲。