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進入8月,“滬六條”政策的影響開始顯現,在相關部門表態調控不放鬆中,購房者觀望情緒增加,市場成交下降明顯。但對於市場而言,在低迷之時,依然可以保持不俗成交的產品才具有鮮明的“主力”特徵。
剛需主導低總價優勢
8月第二週,商品住宅市場量價齊跌,顯示“滬六條”政策出臺後,市場受到打壓的態勢已經得到逐步顯現和延續。再加上天氣因素影響,據漢宇地產數據顯示,該周住宅成交面積僅爲14.24萬平方米,創4月中旬以來新低。而成交均價爲23517元/平方米,環比前一週下跌6.9%。而這樣的成交均價,顯示出的是成交中低價盤佔據主導。
從商品住宅成交個案來看,商品住宅成交量活躍的樓盤以外郊環區域爲主,其中位於嘉定北部的天居玲瓏灣以其低總價吸引衆多剛需客戶,成功躍居第二週成交首位,表明目前市場的剛性需求佔據主導地位。
不僅是成交,市場供應也顯示剛需對於市場的支撐力度。
同一周,住宅新增供應量明顯萎縮,共3個項目取得預售許可證,而上市的住宅項目均位於嘉定區,這樣的數據也表明目前開發商推盤以剛需區域樓盤爲主。
對此,上海搜房數據監控中心分析師曲鵬表示,從7月起,上海樓市進入了主導產品從改善向剛需過渡的轉型期。
上週(8月13日—8月19日)商品住宅成交量爲15.23萬平方米,環比前一週雖有所上揚,但仍保持在同一水平線,全市成交價格24071元/平方米。儘管成交前五的項目中,中高端項目有所露臉,但剛需項目依舊扮演“領頭羊”的角色,使得當前住宅均價較高峯時期的2.5萬元/平方米以上依然有所回落。
從成交榜單來看,位於嘉定安亭板塊的常發豪庭,躍居榜首位置。以其接近拿地樓板價的價格出售,贏得大量關注度,也獲得部分剛需置業者青睞。
但同策諮詢研究中心分析師許之靜也表示,無論是中高端項目在前期的熱銷,還是8月出現了剛需盤的擡頭,都是上半年降準、降息發揮的作用,而相關部門頻頻表態樓市調控不放鬆,也進一步加大了購房者房價還將下行的預期,因此,市場博弈情緒或將再次放大。
別墅市場經濟型產品唱“主角”
相關數據顯示,8月第二週,別墅市場成交1.86萬平方米,其中獨立別墅僅成交0.33萬平方米,而在別墅樓盤成交套數TOP5中,保利葉語、南郊中華園等聯排別墅紛紛上榜。
當公寓產品以低總價吸引剛需客羣之時,經濟型別墅也不甘示弱,以突出的性價比,吸引改善型客羣的目光。
據上海中原地產研究諮詢部統計數據顯示,自7月以來,截至8月9日,總價爲500萬元以下的別墅共交易59916平方米,與去年同期相比提升了15.6%。而此價段的經濟型別墅佔全市交易的49.6%,與去年同期相比提升了11.8個百分點。
眼下別墅市場逐漸迴歸理性,與以往高漲的市場行情不同,經濟型別墅成爲別墅市場“主角”。
從交易表現來看,位於南匯航頭板塊的南郊中華園兩河流域成績不俗,其共成交26套房源、5741平方米。而上海中原研究諮詢部總監宋會雍更表示,“與普通住宅相比,經濟型別墅的市場後勁十足。”由於低容積率住宅用地的禁止,別墅產品的保值增值性突出。
豪宅成交向高端公寓集中
關於高端市場,德佑地產數據顯示,8月6日-8月12日,全市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅共計成交32套,比前一週減少了15套。而無論是華潤外灘九里,還是翠湖天地嘉苑,抑或濱江凱旋門,均爲高端公寓類產品。
高端項目成交向公寓產品的集中在上半年已有體現。根據中國指數研究院的相關研究分析表明,上半年,上海的熱銷高端住宅項目主要以大戶型精裝修住宅和公寓爲主,其中前五位分別爲海珀旭暉、浦東星河灣、尚海灣豪庭、世茂5號、凱旋濱江門。高端公寓產品往往以其品牌、產品、區域等優勢吸引購房者。
以星河灣爲例,同策數據顯示,2012年上半年商品住宅各均價段成交前十排行中,上海星河灣和浦東星河灣均在所屬價位段中名列前謀。而相關數據也顯示,2012年上半年內,總價100萬元以上的高端住宅成交中,浦東星河灣和上海星河灣的成交相加達到高端住宅總成交的近四分之一。
對此,中國指數研究院分析人士表示,開發企業打造高端項目選擇地塊時,最主要考慮的是該區域的資源環境。在上海這樣的一線城市,往往更多考慮到交通便捷、商業配套、學區等條件,且中心地段與周邊房價差距較大,因此高端住宅產品多出現在中心城區。(地產評論員馮燕)