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從年初的低迷,到年中的“回暖”,變化不定的省城樓市讓購房者心中忐忑不安——低迷時,所有樓盤幾乎全線打折;而“回暖”時,優惠幅度明顯小了,還有不少樓盤逆勢漲起了價。樓市表現出這樣的“架勢”,讓積壓已久的剛需有點按捺不住了。一方面,購房者們慌着在房價低點的時候湊足首付出手,一方面,又擔心着抄底失手……
前言
在嚴厲調控的持續作用下,購房者期待已久的房價下降不再是夢想,“以價換量”儼然成爲房企上半年最主要的營銷方式,同時主打面向剛性需求的項目也成爲了市場的主流。可是從冰點到“回暖”,2012年的太原樓市讓購房人看不懂、摸不透。伴隨着房價的漲跌,買還是不買?何時出手?購房者的心態發生着微妙的變化。而面對着上半年樓市宏觀調控政策,賣還是不賣?衆開發商同樣左右爲難。正可謂,樓市忐忑。
1調控下房價同比小漲
購房者:在忐忑中觀望房價
相對於去年下半年樓市的冷清,如今,省城多個樓盤的售樓處明顯熱鬧了起來。近日,記者走訪了省城多個樓盤後發現,相比兩年前,雖然這樣的市場仍稍顯平淡,但目前看房、諮詢買房的客戶絡繹不絕,大部分樓盤成交量也比較平穩。
7月18日,在省城長風街長治路口玉泉龍苑售樓處,記者遇到了正在看房的張女士。“去年,我一個朋友在這裏以4950元/平方米的價格團購了一套房子,由於價格還能夠接受,所以近兩個月來我一直在關注這個樓盤。上個月來的時候,售樓小姐還告訴我能拿到5500元/平方米的價格,可是到了7月,已經漲到6200元/平方米了。來過兩次,每次在這裏看房的人都很多,我一下子感覺房價馬上就會漲起來,不敢等了,如果看好房子就會買下來。”張女士說。
而有同樣遭遇的市民馬先生卻不這麼認爲。馬先生是典型的剛需購房者,並且“鍾情”於市內的名盤小區。他說:“我看了萬科、恆大、富力、綠地等名盤小區,這幾個盤價格相差都不大,最重要的是看中了房子的品質和環境。但是看好的房子都賣完了,現有的房源又總有些不滿意的地方,所以我想再等等,等到這些盤再放新房源的時候考慮入手。雖然目前市場上有很多傳言,說房價會再漲起來,但我覺得國家宏觀調控政策已經十分明確了,就是要‘維穩房價’,所以價格應該不會有太大的漲幅。也有傳言說,過一段時間開發商撐不住了還會降價,如果現在貿然出手,萬一房價再降,豈不是要虧了?”
不論是張女士的恐慌,還是馬先生的擔心,這都代表着目前省城購房者的兩大主流心態,目前仍有很大一部分剛需購房者在忐忑中觀望。
上半年房價:整體走勢平穩
在購房者的觀望中,上半年太原市房價數據在日前也已新鮮出爐。據中房信息集團太原機構統計數據顯示:今年上半年,太原市商品房成交均價基本平穩,均價爲8458元/平方米,而2011年上半年,太原市商品房成交均價爲7659元/平方米,同比上漲10.43%。
其中,今年1-6月的成交均價依次爲8072元/平方米、7868元/平方米、8272元/平方米、9154元/平方米、8695元/平方米和8686元/平方米;而去年1-6月成交均價依次爲10208元/平方米、7756元/平方米、5753元/平方米、8073元/平方米、7574元/平方米和6587元/平方米。“比較價格走勢曲線可以發現,今年上半年太原市房價走勢要比去年上半年平穩,波動很小。”業界人士李先生表示。
上半年,太原樓市整體走勢較爲平穩,價格浮動也不大,但是到了6月份,樓市成交量出現了一絲回暖跡象。中房信息集團太原機構李先生表示,2012年6月,太原市商品房市場整體呈現量增價平的局勢,商品房市場成交量明顯上漲。究其原因,主要是6月份中低端項目和中高端項目的銷售態勢紛紛好轉,從而導致銷售量持續上升,但銷售價格依然維持在先前水平。而具體到商品住宅市場,則呈現出“量增價跌”的局面,成交量雖然出現小幅上漲,但成交價格與上月相比小幅下跌。這是因爲中低項目入市銷售,再一次釋放了首次置業型客戶需求,從而導致成交量小幅上漲但成交價格小幅下跌的局面。“但是經過對市場的調查發現,購房者對於目前樓市的價格接受度相對有所提高,這一點可以從部分開發商的態度上表現出來。”李先生表示,太原搜房網對省城330個在售、待售、已售項目的價格走勢進行了跟蹤監測。他們發現,爲走量,省城開發商從今年起大舉“優惠打折牌”,優惠樓盤數一直逐月增加。前5個月,太原市在售樓盤數量屢創歷史新高,最高達到5月份的190家。而進入6月,這一數字明顯縮小——6月份優惠的樓盤數爲160個,相比5月份的190個,減少15.8%,下降明顯。
2後市房價是漲還是跌?
調控繼續房價仍將維穩
近日,住建部、國土部門官員在多個場合強調,目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期,調控任務還很艱鉅,必須堅定不移做好調控工作,把抑制房地產投機投資性需求作爲一項長期政策。“經過這麼長時間的調控,房地產市場已經取得了一定成效。但是在剛剛結束的二季度,全國主要監測城市地價出現環比微升,6月份一些城市新建住宅價格也出現環比上漲,這說明目前房地產市場信息比較混亂,市場對房價走勢的預期出現一些變化,羣衆普遍擔心房價反彈。因此,政府還將進一步做好調控工作。首先,肯定要繼續堅決抑制投機投資性需求,防止變相放鬆購房政策,防止不實信息炒作誤導,而且會把抑制房地產投機投資性需求作爲一項長期政策。其次,政府還將繼續推進房地產市場各項調控工作,促進房價合理迴歸,決不能讓房價反彈,造成功虧一簣的後果。”太原市房管局工作人員表示。
如果漲價銷售仍將低迷
但是,隨着太原市商品房及商品住宅的成交量有所上升,樓市表現出連續三個月來的回暖上升跡象,個別項目在銷售較好的前提下,開始出現提價銷售現象,這將會成爲常態嗎?
對此,業內人士李先生表示,目前太原市樓市成交價格依然處於較低水平,但近兩個月卻是有個別項目提價或有提價打算。預計在現有價格水平之下,成交量將會持續上漲,但價格大大高於現有價格水平之後,市場將會再次進入銷售低迷期。
該人士認爲,樓市的逐步轉暖,需要有大量的購房者,而現在,相當一部分購房者還是處於觀望階段。從長遠來看,隨着太原城市化的發展,每年將有幾十萬人涌進太原,房地產業也將會大有可爲。但是,房地產企業急需轉變目前的開發結構、銷售行爲、定價方式等諸多不合理的態勢,應該建設滿足不同市場的商品房,從而形成多層次的房地產市場,改變過於單一的局面,形成健康穩定有序的市場。
以價換量並不能視爲樓市轉暖
雖然6月份太原市樓市成交量上升,售樓部人氣也旺了起來,但多位業內人士認爲,這並不能視爲樓市回暖。成交量的上升主要是因爲不少開發商採取“以價換量”的促銷手段而造成的。兩年的限購政策,積壓了一部分剛需,價格優惠幅度加大勢必會釋放一部分需求,出現暫時性的成交量上漲,而這不能說明樓市全面回暖。“並且從樓市成交量的具體分佈可以看出,成交量集中在小店區和萬柏林區,且大多是總價較低、中小戶型的樓盤。此外,6月份看起來回暖,是相對於前五個月而言的,前五個月樓市過於慘淡。”12319房產網相關人士表示。
而對於後市,該人士認爲回暖的基礎條件還未達到。年初,全國多個城市出臺了救市政策,緊接着就被住建部叫停,且明確表示國家對房地產的調控政策並沒有放鬆。同時,銀行繼續實行嚴格的信貸政策,抑制了購房者的購房需求,雖然一直有銀行放寬房貸政策的傳言,但省城銀行卻遲遲未有動作。
從統計局公佈的數據看,今年以來,開發商的投資增幅出現了逐月回落的情況,從2月份39.9%的增幅落至5月份的23.2%,這說明開發商普遍出現緩拿地、緩開工的現象,這說明開發商明確都不太看好房地產市場能短時間回暖。
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數說樓市
中房信息集團太原機構的數據顯示,從土地市場看,6月份開始,住宅商業用地供應量增加,住宅供應市場有所回暖,但成交土地主要以金融用地爲主,開發商對於住宅市場的熱情度依然較低,現階段開始轉向不受限購的商業地產。
2011年下半年,太原市土地供應總量爲139.3332萬平方米,而2012年上半年,太原市土地供應總量爲155.7萬平方米,環比增長11.48%。但是從土地成交量看,2011年下半年,太原市土地成交總量爲143.57萬平方米,而2012年上半年,太原市土地成交總量爲50.55萬平方米,環比下降64.79%。(記者張磊)
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