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地產評論員馮燕
上海,作爲一個開創中國房地產先河並一直居於領先地位的城市,其地產價值與城市功能定位、發展前景、行業訴求等密不可分。那些真正具備核心地產價值的房地產產品纔是上海樓市的最佳選擇;那些即使在淡市下,仍然執着於價值、品質的地產企業,才能真正把握上海樓市的未來。
-上海製造——核心價值在品質
對於地產上海製造而言,其核心價值在於品質,在於善待稀缺土地資源,創造出國內最被稱道的標杆產品。
當調控持續之下,降價跑量成爲市場主流之時,僅以低價作爲唯一釣餌吸引購房者,忽略品質、配套等與普通市民自住需求密切相關的條件,絕不是上海地產產品應有的價值,而這樣的產品在購房者傾注全力的置業行爲中所埋藏下的風險,使價格低地有時卻成了風險“高地”。
對於上海而言,基於目前的調控環境,一些高品質樓盤以超出人們想象的低價面市顯示出的是真正的上海價值。
中海紫御豪庭無疑就是這樣一個“發行價明顯低估的樓盤”,這個曾經的地王項目推出價格幾乎屬於“貼地飛行”,而其高端品質卻不打折扣。
中高端產品的品質訴求,配合以目前的平價入市策略,這被視爲6月高成交的關鍵所在。目前的市場中,越來越多的購房者開始將目光轉向價值。於是,市場中的品質堅守者開始發力。
上半年,在均價5萬元以上的商品住宅成交排行中,徐匯濱江的海珀府邸排名第一,成交均價爲63911元/平方米。這樣的價格在借世博會迅速崛起的徐匯濱江,在濱江一線有其被認可的價值優勢。
而剛需產品遠洋七號熱銷除了其“幾乎是貼着地價在賣”,其品質優勢更是不可或缺。
-上海地產行業——品牌溢價優勝劣汰
上海製造的品質核心與目前市場壓力的增大,也促使目前的上海房地產行業在漸進演繹着品牌溢價和優勝劣汰。
CRIC研究中心分析人士表示,從銷售業績排行榜等情況來看,房企集中度不斷提升,企業優勝劣汰的步伐正在加快。
目前,房地產向消費需求迴歸的趨勢明顯增強,消費者趨於選擇形象、聲譽良好的品牌開發企業的產品,這種品牌促進銷售的效應在2012年上半年同樣表現突出。
隨着房地產市場逐步進入品牌競爭時代,價格不再是房地產競爭的唯一手段,具有優質產品、良好信譽、品質服務的品牌房地產開發企業通過品牌效應獲得良好的銷售業績,快速搶佔市場,從而促進企業快速成長。
對於品牌房企而言,品牌效應產生的品牌溢價使企業面對樓市調控政策時表現得“遊刃有餘”,銷售節奏張弛有度,銷售業績得到有力支撐。來自中指研究院的數據顯示,2012年1—5月份,重點城市銷售前十企業中,全國品牌房企佔比達到70%,區域品牌房企佔比達到12.5%,品牌成爲市場調控持續深入時期的營銷利器。
這樣的行業發展狀況在上海也尤爲明顯,各大品牌房企的項目紛紛登上半年度成交排行就是明證。而一位從事房地產併購的人士告訴筆者,上半年,滬上併購案例並不鮮見,但他同時表示,未來,這樣的案例會越來越少,因爲剩下來的企業足夠有實力在上海耕耘。
網絡信息也顯示,6月,與上海樓市成交量回升同時存在的是房地產股權交易的頻繁。6月下半月(6月18日—6月29日),上海聯合產權交易所產權市場併購活躍指數最高的板塊爲房地產行業,而近半月上海房地產股權交易金額達19.4億元。
-上海樓市——板塊發展後勁足
在《新民樓市》爲時近兩個月的板塊走訪中發現,對於上海樓市而言,很多板塊即使目前處於蟄伏狀態,但卻往往具有毋庸置疑的長期成長性,而上海地產也有了極佳的支撐點。
據瞭解,目前在售,並且形成熱銷的東外灘一號項目,均價33000元/平方米,如果加上一些優惠措施,價格可以達到26300元/平方米起。如此親民的價格,與“楊浦區待開發狀態相關。”但對於未來,東外灘一號銷售經理樓峯表示,東外灘的價格絕不止於此。
而在黃埔江的另一個方向,“市中心如此大面積開發,絕無僅有”的徐匯濱江,近年來借世博會迅速崛起。而在未來,濱江一線對於區域發展而言,均是重中之重。
視線向西,涵蓋甚廣的大虹橋概念曾經在2009—2010年被人廣泛提起,目前,似乎關注大虹橋的熱度有所降低。但正如中國房地產數據研究院執行院長陳晟所言,隨着大虹橋規劃逐步落實,其輻射範圍的住宅價值將進一步提升。
此外,還有作爲上海稀缺湖資源的澱山湖板塊、北歐新鎮規劃的美蘭湖板塊、高端雲集的新江灣,以及位於崇明生態島的東灘板塊等,均顯示出了板塊長期的成長態勢,隨着發展的逐漸成熟,這些板塊的價值也將逐步釋放。
尋找上海價值符號
城市潛能
財富經濟的發展水平及前景,決定了上海城市財富的巨大增長空間,其獨有的城市價值和城市潛能得到了更多資本的認同。近日,就2012博鰲房地產論壇相關命題和房企跨區域發展等問題,廣州尚東地產董事長郭澤偉就表示,對於尚東而言,廣東省還是發展重點,另外也很看好北京、上海。因爲北京是首都,是政治文化經濟中心,而上海則是中國具有巨大經濟發展潛力的城市。
正向現代化國際大都市目標邁進的上海,肩負着面向世界、服務全國、聯動“長三角”的重任,在全國經濟建設和社會發展中具有十分重要的地位和作用。而國際經濟中心、國際金融中心、國際貿易中心、國際航運中心“四個中心”目標的確立和建設,也給上海繪就了一個更爲清晰的經濟戰略藍圖。
土地稀缺
對於上海的房地產市場而言,土地的稀缺性是其一大特徵。
“上海土地資源嚴重稀缺”,在2012房地產總裁沙龍夏季峯會上,中國房地產數據研究院執行院長陳晟稱,“最近給一個房地產企業做了諮詢,給他第一個建議是迴歸上海。因爲分析上海所有土地發現,上海前十年新增土地面積爲3.2億平方米,未來十年用最樂觀的估計也只能增加2.6億,也就是說供不應求的局面依然很大。”由此,陳晟給房企的建議是,“市中心核心資源的住宅,肯定要做;第二,郊環以裏的別墅有機會一定要收購。”
正如其所言,上海土地的稀缺性造就了上海的價值,而在稀缺的土地上建造優質的產品,也使上海的價值更加厚重。
持續需求
與稀缺土地資源不同,上海的產業發展及高等教育資源等,正在爲這座城市導入大量人口。
“上海是人口導入型城市,從2010年開始算起,20年人口將會增加到2600萬,這樣算下來,因爲人口導入,住宅每年新增量要有700萬平方米。”同濟大學房地產研究所所長施建剛如是稱。而21世紀不動產最新抽樣調查顯示,7月上半月,在浦東北蔡板塊,高校畢業生租客佔比達6成,多爲在張江工作的職場新人;而在閔行七寶、楊浦長陽板塊,上班族租客佔比達6—8成,其中除有多年工作經驗者外,也有不少爲初入職場的畢業學生。這樣的數據在一定程度上和施建剛所言不謀而合。而上海在吸引更多入才進入的同時,也令其稀缺價值愈發明顯。
商業活躍
高緯環球2012年第二季度報告中指出,2012年上半年主要城市甲級寫字樓需求對比中,上海租賃市場成交以外資企業佔主體,佔到總成交量的79%。傳統核心商圈市場仍然活躍,非核心商圈如虹口北外灘和四川北路,以及閘北火車站和大寧地區也獲得更多企業青睞。而2012年上半年批發零售業佔比最大,達到29%,其中成交主要來自於奢侈品牌,時尚品牌和快時尚。而金融業和專業服務業保持一貫對寫字樓面積的穩定需求。
報告還顯示,伴隨着上海今年外資實際到位資金連創新高,外資企業也在覈心寫字樓市場上搶佔有限的面積。在未來市場可供應面積趨緊的情況下,企業對寫字樓市場的需求推動上海寫字樓租金上漲。
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