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網尚研究機構總經理李智:
144平方米以上大戶型過剩
李智認爲,滯銷的主要是改善型需求的大戶型,滯銷根源要追溯到2009年。“目前戶型的現狀是,14%的戶型是144平方米以上的。大家普遍需求是90平方米以下的房源,144平方米以上的顯得過剩。2009年房地產市場起來的時候,120平方米到144平方米,甚至144平方米以上的大戶型的增長速度非常快,開發商當時很樂觀,以爲做大面積會比較好。但由於限購,使改善型需求的大戶型出現累計滯銷,限購時間越長,對超大戶型積極入市越不利。從目前來看,政府對房地產調控的政策不會放鬆,如果房價出現持續性反彈,政府還會出臺新調控政策,因此大戶型滯銷還將持續較長一段時間。”
在李智看來,由於當前國家仍然對房價進行監控,開發商在下半年預計仍持謹慎態度,不會貿然提價,防止成爲“出頭鳥”。“在現有政策不變的基礎上,剛需和剛改下半年會維持繼續入市的狀態,而改善型需求購房人入市的舉動將難以持續。”那下半年是不是購房好時機呢?李智稱買房人可以出手,但要着重考察樓盤的保值、增值功能。
南京房地產開發建設促進會祕書長張輝:
滯銷樓盤或將接二連三降價
這段時間不少樓盤喊漲,張輝分析稱:“銷售的持續活躍和庫存壓力的減輕是房價微漲的最大底氣,微漲反過來後又成爲刺激銷售的利器,買漲不買跌的心理戰術再次發揮作用,小幅漲價後銷售不受影響甚至還有刺激作用,這也讓不少人懷疑提價的真實動力。但是,這種遊戲的有效範圍還需要基本面的支撐,小幅的、短期的或許有效,長期的依然依賴於大勢的變化和個案的真正競爭力。”
至於樓盤滯銷的現象,張輝認爲很正常。“樓市回暖是不均衡的回暖,不可一概而論。剛需房源賣得好,而部分改善房源則滯銷。下半年,如果這些滯銷的樓盤仍然達不到銷售預期,有可能紛紛降價。”
南京林業大學社會工作系主任孟祥遠:
競爭力不強的房企日子不好過
孟祥遠認爲,滯銷樓盤和大戶型關係不大,主要還是產品競爭力的問題。“河西不少改善型房源推大戶型都賣得不錯,甚至還出現了價格小幅上漲。下半年的樓市是不均衡地向上,依然有些板塊缺乏活力,有些產品競爭力不強的中小企業目前日子不好過,房子不好賣。這種板塊、品牌和樓盤的分化會越來越明顯,調控就是一個加速分化,優勝劣汰的過程。”
對於買房人的建議,孟祥遠認爲要首選品牌開發商,“因爲這些企業追求高週轉,定價相對理性,品質有保障。”
樓市回暖,“日光盤”多次出現,不少樓盤由於上半年任務完成得不錯,下半年開始喊漲。但並非所有樓盤都賣得好,也有一些樓盤很苦逼,陷入滯銷狀態。金陵晚報地產研究院邀請三位房地產專家做客地產會客廳,談談當前樓盤的滯銷現象。記者陳曦
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