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編者按:近十年來,隨着我國城市化進程的明顯加快,房地產行業也得到迅速發展。可以說,房地產行業經過了歷史性的黃金十年。但與此同時,由於相關制度措施尚不完善,在快速發展進程中,市場結構不平衡、產品屬性不清晰、行業利潤不合理、房價運行不穩定的情況日益突出,引起了社會各界的高度關注。
自2003年起,中央政府就高度重視房地產市場運行中的不穩定、不合理因素,接連出臺有力的調控措施,力圖在避免泡沫化的同時,促進市場長期穩定健康發展。通過近年來的調控,成效已經初步顯現,同時,我們也積累了較爲豐富的經驗,初步完善了調控和市場兩方面的機制。這爲今後不斷滿足城鄉居民的居住需求,推動房地產行業長期穩定健康發展奠定了堅實基礎。
城市化的理性:尋找保障房和商品房的平衡
城市化給房地產市場帶來巨大需求,這決定了今後很長一段時間內,房地產業的一項重要功能是爲城市化服務;而我國目前正在進行的房地產調控,目的也是爲了更好地促進城市化的發展
從2002年的40.5%,到今天成功跨過50%大關,中國城市化率經過10年快速發展,進入了平穩增長期。與此同時,房地產行業在這輪城市化浪潮的推動下,實現了迅猛發展,成爲國民經濟不可或缺的重要組成部分。
不過,在房地產行業快速發展的同時,節節攀升的房價也成爲全社會關注的熱點問題。有專家表示,住房支出已成爲城市普通工薪階層最大的負擔,也是進一步城市化的最大障礙。而從各國的經驗看,在目前的情況下,只有通過嚴格的調控,纔能有效控制房價,促進房地產市場的健康可持續發展。
緊密相連的房地產
與城市化
城市化又稱城鎮化或都市化,指的是農村人口轉變爲城市人口的過程,或人口向城市集中的過程。同時,它也是世界各國,尤其是發展中國家經濟增長的一個主要推動力。根據美國學者諾瑟姆提出的“S”型城市化發展軌跡所揭示的加速期理論,並參考世界銀行的統計數據可知,在城市化水平達到30%後,城市化進程將大大加快,直到比率爲70%時纔會出現減速。其中在到達50%以上後開始進入平穩增長期。
就我國的城市化進程來說,真正的大發展自改革開放時期開始。從1978年開始,中國城市化的速度達到世界同期的兩倍;但從總體上講,中國城市化程度仍然較爲落後。目前發達國家平均城市化水平爲80%,而我國在2011年年末的城市化率剛剛超過50%。同時,由於長期以來實行城鄉分離的戶籍管理制度,嚴重限制了城市人口的增長,造成我國的城市化水平明顯滯後於工業化和經濟發展水平。早在上世紀70年代,我國工業增加值佔國內生產總值的比重已達50%以上,但城市化率卻長期停留在30%以下。2002年,第二產業佔國內生產總值的比重爲51.8%,而城鎮人口的比重僅僅達到40.5%,城市化水平滯後於工業化10個百分點以上。
這也意味着,與城市化密切關聯的房地產行業,在中國城市化的推動下,仍然有幾十年的黃金髮展期。而據預測,未來10年,我國每年新增城鎮人口將達到2000多萬人,每年需要的商品房增量至少在6億平方米以上。可以說,城市化給房地產業帶來的發展空間是驚人的。在城市化進程中,大批人口從農村進入城市,城市人口大幅增加後的住宅需求,使得整個房地產業發展前景十分看好。
中央歷來重視
不時浮現的樓市過熱
與城市化進程相同,中國房地產行業的發展也始自1978年。當時理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發總公司,拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在4個城市進行售房試點。此後的1987至1991年是中國房地產市場的正式起步階段。
1987年11月26日,深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺,開始建立住房公積金制度。1991年開始,國務院先後批覆了24個省市的房改總體方案。
隨後的1992年,房改全面啓動,住房公積金制度全面推行,房地產行業又進入了一個新的階段。1993年“安居工程”開始啓動。1992年後,房地產業急劇快速增長,月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面,在個別地區出現較爲明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後,房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
至2002年,房地產業的過熱現象再次引起了各方的注意。針對房地產的調控也由此開始。
2002年,在城市化浪潮的推動下,房地產業成爲了中國經濟增長的重要力量。在當時,部分地區的房地產市場確實已經出現了過熱的現象。中央對此高度重視。當年的1月12日,建設部向國務院報送了《關於當前房地產市場運行情況的報告》,國務院領導隨即對這份報告批示,提出要重視三個問題,一是堅持發展城鄉居民適用住房爲主;二是大力整頓規範建築市場,改善物業管理,提高建築的質量和水平;三是採取有效措施控制城市過高的地價,防止房地產的泡沫。
尋找保障房
與商品房的平衡
而2003年部分地區出現的房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價過快上漲以及住房供給結構失衡等問題,使得認爲投資過熱已成決策層的共識。當年6月13日,中國人民銀行發佈《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,即業內知名的“121號文件”,該文件也可以說是新世紀以來,管理層針對房地產業的第一個調控政策。
不過,隨着2003年“非典”疫情的結束,促進經濟增長被提高到突出位置。同年8月,國務院出臺《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文件),首次明確指出“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成爲國民經濟的支柱產業”,並提出促進房地產市場持續健康發展是保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施,對符合條件的房地產開發企業和房地產項目要繼續加大信貸支持力度。
2003年的18號文把1998年的23號文中有關“經濟適用房是住房供應的主體”一句改爲了“經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房”。此後的政策基本朝着市場化方向推進,相關體制機制也隨之建立起來。比如,“十一五”規劃提出,“調整住房供應結構,重點發展普通商品住房和經濟適用住房”。2006年,國辦發[2006]37號文進一步明確,“十一五時期要重點發展普通商品住房”。各地政府逐步對購買經濟適用房人羣的資格進行嚴格的限制,供應量也一再緊縮。
從2003年至2007年,每年建設的供應中低收入者的經濟適用住房只佔年住房建設總量的5%左右;這5年建設的廉租屋的總和,只佔年住房建設總量的1%左右。有專家事後分析,在處理加快住房建設和解決中低收入者住房問題兩者關係上,出現了顧此失彼的問題。房價快速上漲,就是在這樣的背景下出現的。
2008年突如其來的國際金融危機,打亂了此前遏制房價上漲的部署。由於房地產市場遭遇前所未有的“冬天”,房價出現快速下跌。10月份,房地產救市政策出臺,買房熱情再度激發的同時,過度投資和投機行爲也開始顯現。進入2009年,房價出現暴漲行情。由此,也引發了從2010年開始的,直至今日仍在執行的“史上最嚴厲”的房地產調控。
而在我國城市化與房地產行業發展進程中,鄰國日本和韓國的經驗教訓很值得借鑑。日本韓國成功實現城市化和現代化的關鍵一環,就是在高速城市化過程中主要採用強有力的經濟手段控制房價和戶型,分別在短短30多年間解決了國家的大多數人口移入城市特別是大都市圈的安居問題。
我國目前正在進行的房地產調控,正是在採用強有力的經濟手段控制房價和戶型,在幫助房地產健康發展的同時,進一步推動我國的城市化進程。記者王崢
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